Муниципальная недвижимость

     Администрация города сконцентрировало внимание на следующих приоритетных задачах в области управления недвижимостью, связанных с:

- координацией деятельности муниципальных предприятий и учреждения;

- организацией эффективной  системы оформления  прав землепользования  и платежей на  землю;

- формированием и  управлением муниципальной  имущественной казной;

- управлением нежилым  фондом и имуществом, закрепленным на праве хозяйственного ведения и оперативного управления;

- конкурсным распределением прав на аренду недвижимости земельных участков;

- приватизацией муниципальной  собственности;

- инвестиционной деятельностью;

- совершенствованием нормативной базы, регулирующей имущественные отношения;

- разрешением муниципальной  собственности на  землю.

     Анализируя  состав и структуру земельного фонда  г. Н.Новгорода, можно констатировать, что из 42 тыс. га территории более 50% площади заняты землями застройки, 22%-землями лесного фонда, 12,5%-сельскохозяйственными угодьями, 7,2%-водными объектами, около 3%-дорогами, 1,4%-зелеными насаждениями, прочие земли-4%.

     В последние годы самым приоритетным в деятельности администрации г. Н.Новгорода стало управление и  распоряжение муниципальным нежилым фондом. На конец 2004 г. в городе действовало около 3700 договоров аренды на общую площадь нежилых помещений. В 2004 г.от аренды земельных участков в городской бюджет перечислено 382 млн. рублей, что почти в 2,8 раза больше, чем в 2002 г. Развитие рынка коммерческой недвижимости способствует и решению другой важной для властей задачи – поддержки развития предпринимательства.  
 
 
 

2. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

2.1 Анализ механизмов  использования  муниципальной недвижимости. 

     Основными составляющими структуры механизма управления муниципальной территорией являются организационно-правовые, экономические, политические, социальные и информационные механизмы. Все они должны быть ориентированы на обеспечение стабильного роста собственных доходов муниципальных образований, в том числе и за счёт вовлечения хозяйствующих субъектов, действующих на территории муниципалитета, в систему местного хозяйствования.

     В связи с сокращением перечня  налоговых источников местных бюджетов практически все муниципальные образования стали дотационными – даже среди наиболее обеспеченных городских округов таковых более 92 %. Направления совершенствования экономических механизмов управления муниципальной территорией состоит в достижении финансовой самодостаточности управления муниципальной территорией. Совершенствование организационно-правовых механизмов муниципального управления территорией, по моему мнению, актуализирует вопрос о совершенствовании механизмов ответственности территориальных органов власти, которые в значительной мере определяют функционирование системы управления территорией. Нечёткое правовое решение данного вопроса является источником серьёзных политических рисков. В контексте сказанного следует обозначить следующие основные элементы, обеспечивающие функционирование правового механизма ответственности органов власти муниципальных образований:

     - механизм ответственности  перед местным  населением;

     - механизм ответственности  перед государством;

     -механизм муниципального внутрисистемного контроля в отношении органов власти муниципальных образований.  
 

2.2. Анализ и формирование системы управления муниципальной недвижимости. 

     Муниципальное образование должно существовать как  независимый хозяйствующий субъект, решающий задачи местного значения за счет средств местного бюджета и эффективного использования муниципальной собственности. Таким образом, муниципальная недвижимость играет важную роль в реализации местной экономической политики.

     Специфика муниципальной собственности состоит  в сложном характере ее объектов, которые, с одной стороны, имеют целевое назначение, так как предназначены для решения вопросов сугубо местного значения: удовлетворения жилищно-коммунальных, социально-культурных и бытовых потребностей населения муниципального образования, но с другой стороны – исключительно многофункциональны, поскольку оказываются, задействованы в решении широкого круга местных вопросов, в частности, участвуют в обеспечении доходов местного бюджета, в укреплении социальной инфраструктуры территории, в развитии инженерной инфраструктуры муниципального образования, в стимулировании развития малого и среднего бизнеса и т.д.

     Система управления муниципальной недвижимостью  представляет собой совокупность согласованных  методов и средств целенаправленного  воздействия на субъекты процесса управления для достижения заданных целей. Способ осуществления управленческой деятельности, воздействия на объекты недвижимости для достижения поставленных целей, определяется методами управления. Система управления включает несколько подсистем, выделяемых по функциональному (планирование и программирование, маркетинг, мониторинг, аудит, учет, контроль) или иному признаку. Основные подсистемы обеспечения функционирования системы управления муниципальной недвижимостью: нормативно-правовое, организационное, финансовое, учетно-аналитическое, кадровое, информационное обеспечение.

     Объектом  управления является недвижимость, расположенная  на территории муниципального образования  и за его пределами, находящаяся  в муниципальной собственности. Субъектами управления (в рамках предоставленных им полномочий) являются органы местного самоуправления, юридические и физические лица.

Основными целями управления муниципальной недвижимостью  являются:

- обеспечение сохранности, рационального использования и развития муниципальной недвижимости;

- обеспечение местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ развития муниципального образования;

- решение социальных задач, связанных с использованием недвижимого имущества;

- оптимизация издержек на содержание объектов;

- улучшение состояния, развитие объектов недвижимости путем портфельных или прямых инвестиций, повышение их рыночной стоимости;

- повышение доходности объектов недвижимости;

     Цели  управления муниципальной недвижимостью разделяются на стратегические и оперативные. Стратегические цели управления муниципальной недвижимостью реализуются местной администрацией в комплексных программах социально-экономического и градостроительного развития. Цели оперативного управления формулируются местной администрацией и реализуются уполномоченными органами или муниципальными управляющими компаниями через конкретные программы управления отдельными объектами недвижимости.

Создаваемая система управления муниципальной  недвижимостью должна обеспечить решение следующих задач:

полный  учет недвижимости, осуществляемый на базе эффективно функционирующего кадастрового и технического учета (инвентаризации) недвижимости; государственную регистрацию  прав на недвижимость и сделок с  ней; оценку недвижимости (в том числе рыночную) для целей налогообложения, страхования, ипотечного кредитования, оценки вкладов при создании хозяйственных обществ и товариществ, определения выкупной цены в договорах купли-продажи и иных возмездных сделках; эффективное управление недвижимым имуществом, вовлечение его в полноценный гражданский оборот; формирование эффективной системы контроля за использованием и изменением недвижимости;

подготовку  доступной и достоверной, достаточно полной и оперативной информации о недвижимости для граждан и юридических лиц.

     Управление  муниципальной недвижимостью следует  рассматривать как совокупность эффективных действий собственника, направленных на сохранение основных качеств недвижимой собственности  или ее приращение; как целенаправленное воздействие на объекты недвижимости и субъекты их использования в интересах муниципального образования, связанное с установлением правил, условий использования муниципальной недвижимости, с достижением поставленных целей, учитывая общественные ценности.

     В основе методологии управления муниципальной  недвижимостью лежат организационно-правовые и организационно-экономические  методы. Организационно правовые методы – это прямые командно-распорядительные воздействия субъектов управления на имущественные отношения в форме прямых административных указаний и правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработки стандартных процедур и техники управления.

Организационно-экономические  методы – это воздействие субъектов  управления на экономические интересы участников имущественных отношений посредством преобразования форм собственности, регулирования деятельности предприятий, использующих муниципальную недвижимость. Органы местного самоуправления осуществляют права собственника от имени муниципального образования, т.е. они могут владеть, пользоваться и распоряжаться объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности. Главная задача сводится к выбору наилучшей формы управления (использования объекта). Любое имущество, в том числе и недвижимость, собственник может передавать в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление и т.п. Общая схема принятия решений по управлению муниципальной недвижимостью приведена на рис.2.1

Рис. 2.1. Схема принятия решения по управлению муниципальной недвижимостью

     Основными критериями выбора той или иной формы  управления (использования) недвижимости является социально-экономическая значимость объектов для решения вопросов местного значения и экономическая эффективность различных форм использования с точки зрения собственника. При этом следует выделять решения, которые влекут отчуждение недвижимого имущества, – это продажа, приватизация, обмен, использование в качестве залога. Такого рода решения могут приниматься только представительным органом местного самоуправления .

     Формирование  системы управления муниципальной  недвижимостью предполагает разработку и реализацию концепций и программ управления недвижимостью муниципальных образований. В зависимости от размеров муниципального образования, его экономических и социальных характеристик объем, структура и содержание данных документов могут различаться. 
 

3. РАЗРАБОТКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

3.1 Организационно-управленческие предложения. 

     В настоящее время развитие рыночных отношений в России в значительной мере определяется эффективностью управления объектами муниципальной недвижимости. Муниципальная недвижимость является одной из составляющих экономической основы местного самоуправления и представляет собой важный фактор устойчивого социально-экономического развития муниципалитета. Умелое использование этого огромного потенциала может задать приоритеты развития муниципального образования и улучшить уровень и качество жизни населения.

Муниципальные образования в современных условиях часто используют данный потенциал  крайне неэффективно, поэтому управление муниципальной недвижимостью - актуальная задача и для местной администрации отдельно взятого муниципального образования, и для членов местного сообщества.

     Любой механизм управления, как отдельными секторами экономики, так и системой муниципальной недвижимости должен опираться на систему взаимоувязанных научных принципов. Проведенное исследование опыта управления недвижимостью отдельных регионов России позволило сформулировать основные принципы управления недвижимостью, которые на современном этапе развития в равной степени могут быть использованы в системе как муниципального, так и государственного управления: В соответствии с принципом пообъектного управления объектом управления является объект недвижимости, состоящий из земельного участка и прочно связанных с ним объектов и частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В качестве объекта управления могут выступать также муниципальные имущественные комплексы. В системе управления муниципальной недвижимостью можно выделить несколько принципов: 

      
Принцип наилучшего и эффективного использования. Под наилучшим и эффективным использованием муниципальной недвижимости понимается такое использование, которое обеспечивает устойчивость доходной части бюджета муниципалитета, комфортную социальную среду и повышение ценности муниципальной недвижимости с учетом социальных, градостроительных, административных и экологических ограничений, накладываемых на ее использование. 
Принцип платности. Рассматривается как необходимое условие доступа к муниципальной недвижимости всех категорий пользователей и предполагает максимальное сокращение числа объектов муниципальной недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условиях. 
Принцип сбалансированности прав. В процессе принятия управленческо-распорядительных решений относительно муниципальной недвижимости необходимо обеспечивать сбалансированность между объемом и составом передаваемых прав.               
Принцип открытости информации. Предполагает широкое информирование всех заинтересованных субъектов о принципах проводимой в сфере управления муниципальной недвижимостью политики. 
Принцип научного подхода подразумевает, что управление муниципальной недвижимостью должно регулироваться с использованием научно обоснованных методик, которые базируются на детальном исследовании объекта управления. 
В соответствии с принципом учета интересов местного сообщества при использовании муниципальной недвижимости ее использование должно осуществляться в интересах всех субъектов управления муниципальной недвижимостью. 
Принцип ответственности означает, что в случае нарушения законодательства, регулирующего управление муниципальной недвижимостью, к ответственности привлекаются все субъекты рынка недвижимости (в том числе государственные и муниципальные органы власти), участвующие в использовании и сохранности объектов муниципальной недвижимости.