Муниципальная недвижимость

     Управление  недвижимостью —  это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление  недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее  управление недвижимостью  – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки  зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются  следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости.

а) путем прямого  вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

- создание  законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих  функционирования рынка недвижимости;

- введение  механизма ответственности за  нарушение нормативных требований  при совершении сделок с объектами  недвижимости;

- контроль  за соблюдением всеми субъектами  рынка недвижимости установленных  норм и правил;

- регистрация  прав на объекты недвижимости  и сделок с ними;

- лицензирование  предпринимательской деятельности  в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

- налогообложение  объектов недвижимости и предоставление  льгот;

- реализация  государственных целевых программ;

- установление  амортизационных норм;

- реформирование  жилищно-коммунального хозяйства;

- комплексное  решение вопросов землепользования  и приватизации земли, развития  инженерной инфраструктуры и  т.д.

2. Общественное воздействие.

Реакция широких слоев общества, в том  числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определенными объектами недвижимости:

- операционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

- инвестиционной  недвижимостью — недвижимость, которую  собственник использует для получения  максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

- управление системами жилой недвижимости;

- управление системами нежилой недвижимости.

Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА). Системами нежилой недвижимости управляют районные агентства КУГИ.

     В качестве примера управления жилой  недвижимостью можно привести создание Городской Ассоциации товариществ собственников жилья в Нижнем Новгороде. Ассоциация создана как фонд жилищного просвещения, то есть основой ее деятельности станет информирование и консультирование нижегородцев по вопросам, так или иначе касающимся жилищно-коммунального хозяйства. 
 

1.2 Зарубежный и исторический опыт управления муниципальной недвижимостью 

       В конце XIX века прослеживается четкая тенденция усиления роли недвижимости в качестве объекта городских налогов и источника различных видов доходов местных бюджетов. Сами города, конкурируя между собой в привлечении капиталов, стремились установить льготные ставки налогообложения для предпринимателей. Поэтому в центр внимания местных органов власти попали две проблемы - это муниципализация городских предприятий и усиление роли недвижимости в налоговой системе городов, а также создание новых самостоятельных форм ее обложения (обложение ренты и прироста ценности городской недвижимости). Наиболее крупные поступления давал налог с недвижимого имущества, в том числе с владельцев городских земельных участков. В статью "Доходы от недвижимого имущества" включались в первую очередь доходы с городских земель, сдаваемых во временное пользование (аренду) жителям города.

     Система управления городской недвижимостью в России прошла длительный исторический путь становления. К концу XIX века управление недвижимым имуществом, расположенным на территории города, являлось уже не просто формой пополнения доходов городской казны, а инструментом решения комплекса пространственных, градостроительных, финансово-экономических проблем городского развития. К основным формам воздействия государства и местных органов власти на рынок недвижимости в дореволюционный период можно отнести:

- создание информационной базы об объектах недвижимого имущества, находящихся на территории города;

- стоимостная оценка недвижимого имущества в целях справедливого налогообложения;

- налогообложение недвижимости, формирование доходной базы местных бюджетов;

- реализация имущественной политики местных властей, направленной на расширение и оптимизацию состава объектов недвижимости, находящихся в собственности города;

- стимулирование развития системы финансирования сделок с недвижимостью на основе совместного участия, различных форм партнерства городских властей, предпринимателей, финансовых институтов.

     Рассмотрим, как шла реализация этих форм воздействия  на рынок недвижимости как на уровне страны, так и в отдельных городах. Создание информационной базы об объектах недвижимого имущества, находящихся на территории города, всегда являлось основой для принятия управленческих решений в сфере рынка недвижимости. В России традиционно велись поземельные книги, проводились регистрация земельных участков, опись всех недвижимых имуществ, однако еще в конце XIX века городские земли в большинстве своем не были обмерены, а перечислены только по названиям. Первая подробная опись земельных участков г. Москвы, а затем городской реестр недвижимости были составлены только в 1891 г. Перечень информации, необходимой органам городского управления для принятия решений, определялся экономическими условиями и со временем менялся. Указания по составу, перечню такой информации содержались в различных реестрах, инструкциях, правилах. В 1902 г. опросные листы велись по трем направлениям: города и иные населенные пункты; городские и дачные имущества; отдельные помещения (квартирный листок). В специальные бланки вносились данные, относящиеся ко всему владению в совокупности, из каких бы разнородных частей оно ни состояло: жилые дома, надворные постройки и службы, торговые и промышленные помещения, склады, сады, огороды, пустыри и пр. Каждый участок земли, имеющий самостоятельную границу, считался отдельным владением, т.е. отдельной единицей описания. Не подлежали регистрации лишь временные сооружения (ярмарочные балаганы, передвижные и перевозные постройки). При описании указывались сведения о валовой доходности со всех построек данного владения, а также убытки от простоя каких-либо помещений.

Для установления справедливых налогов под контролем Министерства государственных имуществ проводилась оценка всех объектов недвижимости. Правила оценки для обложения земскими сборами были датированы 1893 г., а изменения к ним - 1899 г. Эти правила определяли, кем должна быть проведена оценка, кто должен входить в состав губернских, уездных оценочных комиссий, порядок действий комиссий, права их членов. Они содержали и подробный перечень имущества, которое подлежало или не подлежало оценке, порядок установления и утверждения оценок имущества, в том числе земель, лесов, недвижимого имущества в городских поселениях и сельских построек, фабрик, заводов, торговых и промышленных помещений.

     В Москве была составлена Ведомость цен  на городские земли. В 1914 г. Москва была разделена на 17 частей (зон), и для  каждой части установлена минимальная и максимальная цены квадратной сажени. Дифференциация цен доходила до 20 раз. Измерялись и оценивались не только земельные участки, но и постройки. За единицу измерения была выбрана кубическая сажень. Уже тогда различались хозяйства предпринимательские, которые возводили постройки в городах с целью извлечения дохода, и хозяйства потребительские, дома которых удовлетворяли только собственную потребность иметь жилище.

     Для оценки различных видов недвижимого  имущества принимались во внимание месторасположение, вид и назначение помещений, число комнат в помещении, состояние зданий, материал построек и т.д. Учитывались от 2-3 до 10 и более показателей, влияющих на валовую доходность. Средняя величина валового дохода за вычетом средней величины расходов по содержанию имущества (на очистку и ремонт тротуаров, дымовых труб, содержание дворника и ночного сторожа, на страхование, уплату повинностей и "доставление полицейских сведений в адресный стол") определяла чистую доходоспособность имущества в расчете на принятую единицу измерения для каждого городского района. Периодически проводилась переоценка городской недвижимости, что позволяло более правильно устанавливать налогообложение при изменении условий экономической жизни.

В конце  XIX века прослеживается четкая тенденция усиления роли недвижимости в качестве объекта городских налогов и источника различных видов доходов местных бюджетов. Специалисты отмечают, что обложение промыслов и денежных капиталов никогда не играло серьезной роли в местных финансах. Движимый капитал труднее привлечь к обложению, и даже действующие законы устанавливали меньшие ограничения именно при обложении недвижимости. Сами города, конкурируя между собой в привлечении капиталов, стремились установить льготные ставки налогообложения для предпринимателей. Поэтому в центр внимания местных органов власти попали две проблемы - это муниципализация городских предприятий и усиление роли недвижимости в налоговой системе городов, а также создание новых самостоятельных форм ее обложения (обложение ренты и прироста ценности городской недвижимости). Наиболее крупные поступления давал налог с недвижимого имущества, в том числе с владельцев городских земельных участков. В статью "Доходы от недвижимого имущества" включались в первую очередь доходы с городских земель, сдаваемых во временное пользование (аренду) жителям города.

     Более высокую роль доходы от недвижимого  имущества играли в бюджете крупных  городов страны. Так, в Москве городская  недвижимость превращалась в основную статью доходной части бюджета (таблица 1.2 Налог с недвижимого имущества включен в состав прямых налогов).

Таблица 1.2 Налог с недвижимого имущества включен в состав прямых налогов.

До 1900 г. ставка налога составляла в Москве 9% суммы чистого дохода недвижимого имущества, в дальнейшем она возросла до 10%.

В Перми  основной доход приносил сбор с городских  недвижимых имуществ и оброчных статей. В 1912 г. в Перми числилось недвижимого  имущества без малого на три миллиона рублей. Сумма бюджетных доходов  составляла в 1871 г. - 172 тыс. руб., а в 1911 г. - 911,2 тыс. руб. Большая часть сборов приходилась на имущие слои населения. Взимаемые налоги были невелики. Так в 1879 г. с недвижимого имущества, оцененного в 100 руб. брали всего 28 копеек. Особенностью формирования городской казны Екатеринбурга было то, что город в 1807-1863 гг. находился под значительным влиянием горной администрации и горного начальника, который имел право рассматривать смету городских доходов и расходов и вносить в них изменения. Важное значение с первых лет образования бюджета Екатеринбурга приобретают сборы с городской недвижимости - земель и зданий - в виде арендной платы преимущественно за торговые места. Доля этих сборов в доходах характеризуется следующей динамикой: 1802 г.- 8,6%; 1810 г. - 24,0%; 1820 г. - 37,4%; 1829 г. - 50,9%; 1839 г. - 38,9%; 1852 г. - 34,7%. Доля в доходах поземельного сбора невелика: 1820 г. - 2,4%; 1829 г. - 3,4%; 1839 г. - 6,7%; 1852 г. - 4,2%. Среди расходов важное место занимало содержание органов управления: 1802 г. - 77,8%; 1810 г. - 47,9%; 1820 г. - 36,6%; 1829 г. - 45,8%; 1839 г. - 25,8%; 1852 г. - 33,8%, а также городское хозяйство (благоустройство и финансирование городских предприятий): 1810 г. - 37,4%; 1820 г. - 23,5%; 1839 и 1852 гг. - 40,1%, содержание управы благочиния: 1810 г. - 12,5%; 1820 г. - 12,4%; 1839 г. - 16,7%; 1852 г. - 20,5%. Самостоятельность города в решении бюджетных вопросов ограничивало множество инструкций высших инстанций.

Среди доходов во второй половине XIX в. выделялись сборы с городских недвижимых имуществ (рынков, торговых помещений, городских земель, в том числе выгона): в 1872 г. - 37,2%; в 1881 г. - 29,5%; в 1890 г. - 28,1%; в 1900 г. - 30,5%; оценочный сбор с городских недвижимых имуществ (1881 г. - 12,8%; 1890 г. - 11,2%; 1900 г. - 10,1%). В структуре расходов существенно повысилась доля затрат на городское хозяйство и благоустройство (1872 г. - 5,8%; 1881 г. - 6,1%; 1890 г. - 12,4%; 1900 г. - 16,0%).

     На  возможностях развития городов зачастую отрицательно сказывалось нерациональное определение уровня платежей земского сбора с недвижимости, государственного налога с недвижимости и квартирной повинности (квартирный налог) в пользу военных. Так, достаточно часто источником конфликтов были противоречия между городскими властями и уездным земством по поводу величины земского сбора. Эта ситуация была характерна, в частности, для Казани. Но гораздо большим бременем для Казани были государственный налог и особенно квартирная повинность, по сравнению с которыми оценочный сбор в городскую казну с недвижимости был невелик и составлял до 1882 г. 0,5% с оценочного рубля. От оценочного сбора освобождалось лишь имущество, оцененное ниже 60 руб. В условиях крупного дефицита бюджета города дума в феврале 1882 г. постановила оценочный сбор с недвижимых имуществ производить в размере 1% оценки, однако он поступал крайне несвоевременно.