Муниципальная недвижимость

О соотношении  государственного налога, квартирной повинности и расходов по взиманию налога с суммой оценочного сбора  в бюджет города свидетельствует  таблица 1.3.Таким образом, только с 1882 г. оценочный сбор в пользу городского бюджета начинает постепенно приближаться по размерам к величине государственного и квартирного налогов.

Особенно  тяжела для города была квартирная повинность. Управа должна была отводить помещения для воинских частей, ремонтировать их за свой счет, заключать договоры с домовладельцами об аренде зданий для войск, о найме помещений для расквартирования военных, а также квартир для офицеров. Так, в 1871 г. на отправление квартирной повинности для войск было выделено 72,8 тыс. руб. городских средств.

Таблица 1.3.

Данная  система налогообложения вызывала недовольство городских властей  не только в Казани, но и в других городах. В 1883 г., чтобы замаскировать  непомерно высокий размер квартирной повинности, по предложению Государственного Совета, одобренному императором, налог с недвижимых имуществ и дополнительный сбор на квартирную повинность были соединены вместе. Теперь они исчислялись в общей сумме под названием налога с недвижимых имуществ в городах, посадах и местечках.

Несмотря  на столь высокое значение доходов  от недвижимого имущества для  формирования городских бюджетов, возможности  местных властей для реализации самостоятельной имущественной  политики были существенно ограничены. Пользование недвижимостью находилось под строгим контролем государства, а права города на нее были практически фиктивными. Город не имел налоговой инициативы. Налоги, которые он мог собирать в свою пользу, были установлены в правительственном Городовом положении. Там же была определена максимальная ставка налога на недвижимое имущество - 10%. Вместе с тем, городская недвижимость отчуждалась государством под строительство железных дорог, государственных учреждений.

Городские земли занимали незначительную часть  территории города, поэтому городские власти вели наступательную земельную политику, направленную на "муниципализацию" земельных ресурсов. Расширение городских земель происходило различными способами - покупка, изъятие, освоение и т.д. Такая политика позволила, не повышая ставок налогов и не вводя дополнительных налогов, значительно сократить дефицит бюджета за счет эффективного управления землями и другими объектами недвижимости города. Так, если в 1863 г. оценочные сборы за землю в Москве составляли 56 тыс. руб. (или 2,5% всей доходной части бюджета), то уже в 1888 г. эти сборы составили 502 тыс. руб. (10,5%), а в 1901 г. - 1054 тыс. руб. (8%). Много земли и нежилых помещений город приобрел сам в расчете на доход от них или для устройства коммунальных предприятий. Городская управа предпочитала не торговать землей и нежилыми помещениями, оставляя их в своей собственности.

     Основной  формой имущественно-земельных отношений  в Москве в начале ХХ века была аренда недвижимости. Городские земли сдавали  под застройку, огороды, сады, под выгон скота и пр. Договор аренды заключался, как правило, на срок до 24 лет. Проведение Городской думой землеустроительных работ и регулирование арендных платежей способствовали увеличению доходов от сдачи недвижимости в аренду.

     Необходимость сохранения и приумножения недвижимого имущества, приносившего стабильные доходы как в городской казне, так и частным владельцам, требовала создания и соответствующей системы долгосрочного финансирования, которая не была бы жестко привязана к величине текущих бюджетных доходов. Неоценимую роль в развитии этой системы в России сыграли городские общественные банки. По словам министра финансов В.Н. Коковцова (1912 г.), значение городских банков для экономики "не может быть достаточно оценено на основании балансовых данных о сих банках, не выражающихся в крупных суммах. В нашем обширном отечестве, при слабом развитии торгового дела и путей сообщения, и также отсутствия инициативы в широких кругах населения, встречаются часто такие города, в которых вся потребность местной жизни в кредите находит удовлетворение лишь в городских банках". Не ограничиваясь кредитным захолустьем, городские банки действовали и в торгово-промышленных центрах. Их специализация на рынке состояла в кредитовании клиентов среднего уровня. Если в области предпринимательского кредита им еще приходилось соперничать - прежде всего, с крупными коммерческими банками, то по части кредита под недвижимость (как для обывателей, так и для мелких предпринимателей) конкурентов у них практически не было. Капиталы городских банков составляли или целевые пожертвования благотворителей городу, или собственные городские суммы из остатков от собираемых налогов. Основной капитал, таким образом, принадлежал городу. Но город не мог его изъять даже частично: служа обеспечением обязательств перед вкладчиками, собственный капитал банка был неприкосновенен и мог расходоваться лишь на покрытие собственных убытков.

Особенностью  операций городских банков, в отличие  от остальных кредитных учреждений, было совмещение краткосрочного коммерческого и ипотечного кредитования. Такое совмещение вызывало несоответствие между преимущественно краткосрочным характером пассивов и долгосрочностью значительной части активов. Учитывая острую нужду провинциального населения в кредите под недвижимость, Министерство финансов допускало эту операцию, но, во-первых, ограничивало ее суммой собственного капитала и вечных вкладов, во-вторых, рассматривая городские банки как учреждения для коммерческого кредита, поощряло развитие именно учета векселей. Например, вопрос об открытии кредита тому или иному городскому банку решался правлением Госбанка с учетом прежде всего соотношения вексельного портфеля и портфеля ссуд под недвижимость. Чем больше доля последнего, тем меньше шансов было у банка получить ссуду. Роль этих операций в деятельности городских банков характеризуется следующими цифрами: учет векселей на 1 января 1912 г. давал 43,8% сводного баланса всех банков, ссуды под недвижимость - 26,5% баланса. Несмотря на вышеназванные проблемы, в сфере кредитования под городскую недвижимость городские банки оставались в большинстве местностей единственной альтернативой ростовщикам, даже когда в 1860-е гг. появились акционерные земельные банки и городские кредитные общества. Для первых существовали ограничения по работе в городах (ссуды под городскую недвижимость не должны были превышать 1/3 всех активов), по количеству банков в одном регионе (не более двух); ссуды они выдавали лишь на длительные сроки и только закладными листами, приносившими заметный убыток при реализации (тем более затруднительной в провинции, в отдалении от бирж). Что же касается городских кредитных обществ, то они создавались на взаимной основе, т.е. за счет заемщиков. Другими словами, требовалось, чтобы нуждавшиеся в займе сначала сами вложили деньги в общество, что делало этот вид кредитных учреждений неудобным. К тому же и кредитные общества тоже выдавали ссуды закладными листами.

     Большее разнообразие кредитных учреждений, финансирующих операции с недвижимым имуществом, имело место в крупных городах. Так, в Москве в начале ХХ века появляется Городское кредитное общество недвижимых имуществ, которое своей целью ставило выдачу ссуд под залог недвижимости. Применение различных форм кредита - ипотечного, мелиоративного, землеустроительного - способствовало интенсификации рыночных отношений. Временное правительство, пришедшее к власти в результате революции в феврале 1917 г., не произвело каких-либо изменений в имущественно-земельной политике России. Оно фактически ограничилось принятием законодательных актов, направленных на охрану помещичьих усадеб и земель и ограничение земельных сделок в связи с начавшейся спекуляцией и распродажей земель. Пролетарские партии в 1917 г. были представлены партиями меньшевиков и большевиков. Основной идеей программы партии меньшевиков было проведение конфискации частновладельческих земель и передача их местным самоуправлениям, т.е. проведение муниципализации земель. В отличие от программы меньшевиков, программа партии большевиков исходила из необходимости проведения земельной реформы на базе национализации всех земель, отмены частной собственности на землю и объекты недвижимости и передачи земли в руки тех, кто ее обрабатывает. Именно этот сценарий и был реализован осенью 1917 г.

     Первым  актом земельного законодательства России после Октябрьской революции 1917 г. стал Декрет ВЦИК "О земле" от 26 октября 1917 г., который провозгласил отмену частной собственности на землю. В ст.1 Крестьянского наказа о земле (приложение к Декрету) предусматривалось, что право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни каким-либо образом отчуждаема. Вся земля - удельная, кабинетская, монастырская, церковная, майоратная и др. отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся. Сделки с недвижимостью были запрещены в декабре 1917 г. Декретом ВЦИК "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах" от 20 августа 1918 г. был определен правовой статус городских земель и недвижимости. Право частной собственности на все без исключения участки, как застроенные, так и недостроенные, было отменено, а в городских поселениях с численностью жителей свыше 10 тыс. чел. также было отменено право частной собственности на все строения, которые вместе с находящейся под ними землей имели стоимость или доходность свыше предела, установленного местными органами власти. Все городские земли и строения, изъятые из частной собственности, подлежали передаче в распоряжение местных органов власти. Таким образом, буквально за несколько месяцев сложившаяся в дореволюционный период система управления была уничтожена. Многие города, особенно крупные, пришли в упадок. Практически все системы городского хозяйства оказались разрушены, а население влачило жалкое существование. Так, численность населения Петербурга с 1917-го по 20-е годы сократилась более чем в два раза. Киев был практически опустошен. Решение всех внутригородских проблем находилось в руках ВЧК, которая не только боролась с противниками режима, но и занималась перераспределением имеющихся ресурсов. Именно в это время происходило массовое заселение бедноты в квартиры обеспеченных граждан, в результате чего преобладающим стало коммунальное заселение. Квартплата была отменена, так как деньги полностью обесценились, а никаких услуг жителям городов не предоставлялось. Жилой фонд практически был брошен на произвол судьбы.

     Этот  этап можно сравнить с эпохой крушения древней цивилизации, разрушения древних  городов под напором варваров. Отличие лишь в том, что в данном случае разрушительные силы были представлены не пришельцами извне, а находились внутри российского общества. Наступала новая эпоха в жизни российского общества и российских городов, разрушительное воздействие которой еще долго будет детерминировать современные тенденции городского развития. 
 

1.3. Современный опыт управления муниципальной недвижимостью в России на примере г. Нижнего Новгорода.

     Проводимые  в Российской Федерации социально-экономические  преобразования неизбежно влекут за собой создание и развитие новой организационной и законодательно-нормативной базы для эффективного управления муниципальной недвижимостью. В этих условия становится первоочередной проблема развития и коренной реорганизации всей структуры управления муниципальным хозяйством и недвижимостью как части этого хозяйства. Во второй половине 90-х годов появился ряд весьма серьезных научных исследований, касающихся этого вопроса. В частности, на региональном уровне изданные монографии "Системно концептуальные подходы к управлению собственностью в Нижегородской области" и "Организационно правовые основы управления собственностью в Нижегородской области» региональный опыт" стали логичным и закономерным результатом научных исследований и принятия в 1988 году Концепции управления собственностью в Нижегородской области.  
В сентября 1999 года Правительством России была утверждена концепция управления государственным и приватизации в Российской Федерации, ставшая теоретической организационной основой деятельности всех государственных органов власти на несколько лет вперед и сохраняющая в определенной части свою практическую ценность и поныне. Основной экономический потенциал стран сосредоточен в муниципальных образованиях, поэтому уровень их развития в значительной степени определяет эффективность управления земельно-имущественным комплексом. Исследования муниципальной экономической деятельности в сфере земельно-имущественных отношений на примере Н. Новгорода показали, что обладая значительными имущественными средствами, круг социально экономических задач, в том числе в области управления недвижимостью значительно расширился. Управление муниципальной собственностью в г. Нижнем Новгороде представляет собой систему взаимосвязанных друг с другом направлений в сфере управления и распоряжения недвижимости.

Рис. 2. Функциональная схема управления муниципальной недвижимостью г. Нижнего Новгорода.

     Подход  к рыночным отношениям предусматривает  создание цивилизованного рынка  муниципальной недвижимости, увеличение доходов бюджета, привлечение инвестиций в недвижимость, улучшение обслуживания и реконструкция объектов недвижимости. Достижение этой цели возможно при условии формирования системы эффективного управления объектами муниципального хозяйства различного назначения. 

Объектами управления недвижимостью г. Нижнего  Новгорода являются :

- жилищный фонд (здания, помещения);

- нежилой фонд (здания, сооружения, помещения);

- земельные участки (доли земельных участков, массивы, отдельные участки).

     Система управления недвижимостью Г. Нижнего Новгорода включает в себя инженерную инфраструктуру (городские сети), жилищное хозяйство, благоустройство и озеленение, энергетическое хозяйство, гостиничное хозяйство, транспортную инфраструктуру и другие виды хоз. направления. Администрация города, обладая значительными имущественными средствами, стремиться использовать их для развития муниципального сектора экономики, поддержки предпринимательских и коммерческих структур, для расширения в сфере производства услуг. С появлением развитием рынка предложения услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства, уборки мусора и благоустройства, транспортного бизнеса, производства социально-ориентированной продукции муниципалитет получил возможность постепенного освобождения от громоздкого и трудноуправляемого хозяйства. При этом местные власти не самоустраняются от управления городом, а используют для этого уже имеющихся у них контрольно административные и чисто экономические рычаги управления. Значение использование муниципальной собственности в социально-экономической жизни города настолько возросло, а процесс управления стал таким разноплановым, что возникла потребность в комплексном подходе и выработке соответствующей концепции управления недвижимостью.

       Процесс управления муниципальной недвижимостью и земельными ресурсами в г. Н.Новгороде включают в себя следующие направления:

- управление функционированием муниципальной собственности;

- управление процессами  создания трансформацией и выбытия объектов муниципальной недвижимости;

- управление использованием муниципальной собственности при организации поддержки предприятий и привлечение инвестиций.