Оценка стоимости недвижимости (на примере ООО СРП «Усадьба»)

• улучшенной планировки и «элитные»: (-1,21%)
• «хрущевки»: (-1,67%)
• «сталинки»: (-2,53%)

      Объем предложения квартир на 01.10  по сравнению с 01.09 практически не изменился (+ 0,8%). 

      Доля  квартир, впервые выставленных на продажу  в отчетном месяце увеличилась за месяц и составила около 23,6% общего объема.  Средняя удельная цена квартир, впервые выставленных на продажу  ниже средней удельной цены всего предложения на 7,75% (что ниже аналогичного показателя на 01.09.09), это проявление ценового поведения продавцов на рынке, начавшегося с декабря 2008 года. Продавцы выставляют квартиры дешевле аналогичных квартир, имеющихся на рынке, психологически стимулируя дальнейшее снижение цен (потенциальные покупатели начинают выжидать более выгодного предложения, приходящие позже на рынок продавцы также корректируют цены на свои квартиры, выставляя их еще дешевле).  Соответственно, в октябре цена продолжила снижаться, поскольку нет оснований для изменения тенденции снижения цен новых предложений по сравнению с ценами имевшихся объектов (при этом уровень числа сделок стал расти, объемы ипотеки также растут), а корректировка цен объектов в большинстве случаев проводится в меньшую сторону, при этом некоторые виды объектов могут вырасти в цене (табл. 8). 
 
 

      Таблица 8.

      

• Основные  показатели рынка  вторичного жилья  Самары, сентябрь 2008 - октябрь 2009
 


       В сентябре  2009 года темпы снижения цен  несколько снизились  по сравнению с предыдущими месяцами, но остаются высокими (рис.7, 8, табл. 9).

      Рисунок 7.  Динамика изменения  средней удельной цены кв.м. на вторичном  рынке г.Самары. 
 
 


      Таблица 9.

      Динамика  средних удельных цен по районам  Самары, тыс. руб./ кв.м 


Районы Самары	01.09.08	01.10.08	01.11.08	01.12.08	01.01.09	01.02.09	01.03.09	01.04.09	01.05.09	01.06.09	01.07.09	01.08.09	01.09.09	01.10.09
все районы	66,21	66,59	66,75	66,12	64,35	63,33	61,76	60,20	58,38	56,86	55,24	54,28	53,21	52,42
Железнодорожный	68,04	68,63	68,00	67,35	65,68	63,97	62,74	61,51	59,62	57,72	55,55	54,27	53,35	53,08
Кировский	60,49	60,85	61,08	60,16	59,02	57,50	56,00	54,51	52,95	51,51	49,87	49,22	48,13	47,24
Красноглинский	52,17	52,43	53,03	53,33	53,71	51,65	50,73	49,80	47,91	47,22	45,90	45,19	43,49	42,80
Куйбышевский	48,46	48,98	48,90	48,77	48,62	47,43	46,87	46,32	44,85	44,03	42,70	42,06	40,63	40,26
Октябрьский	76,18	77,16	76,31	75,23	72,23	71,31	70,05	68,80	66,48	64,99	61,89	60,77	59,51	59,76
Промышленный	64,38	64,80	64,72	63,69	62,37	61,17	59,38	57,59	56,12	54,90	52,76	51,81	50,95	50,43
Самарский +Ленинский	86,59	86,04	86,70	87,01	84,22	83,97	82,08	80,18	77,09	75,82	74,65	74,08	72,45	70,57
Советский	62,06	62,98	63,64	62,28	60,47	59,41	57,65	55,89	54,80	53,16	51,73	50,46	50,03	49,17

 
 


      Рисунок 8.Динамика средних  цен по районам  Самары, тыс.руб./кв.м.) 


      Снижение  цен зафиксировано во всех районах  (однако снижение цен статистически незначимо для Железнодорожного, Октябрьского и Куйбышевского районов).

      В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

      Рыночная  стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности).

      Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты ее полезности.

      С точки зрения затратного подхода  за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство  нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

      С позиций доходного подхода стоимость  объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в  другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

      С точки зрения сравнительного подхода  рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего той же полезностью.

      При определении рыночной стоимости  объекта недвижимости позиции каждого  из подходов к оценке должны оказывать  постоянное, устойчивое и значительное влияние на мотивацию потенциального покупателя объекта недвижимости, т.е. на величину стоимости объекта. Данная мотивация должна быть типичной для потенциального покупателя.

      Если  рассматривать рынок жилья, то очевидно, что стоимость строительства объекта аналогичной полезности не является типичным ориентиром для типичного покупателя жилья, т.к. продажи новых квартир или участие в долевом строительстве единичны и носят закрытый характер (ежемесячно в средствах массовой информации предлагается к продаже более 100 квартир из них 2 предложения по долевому строительству – менее 2%). Т.о. стоимость, рассчитанная затратным подходом, ориентира рыночной стоимости квартиры в многоквартирном жилом доме не дает. Наоборот, практический опыт оценщиков показывает, что ориентир стоимости, рассчитанный затратным подходом, дает очень большую погрешность в вычислениях, т.к при расчетах невозможно точно учесть долю стоимости участка земли на котором расположен многоквартирный дом в стоимости одной квартиры в этом доме, невозможно точно учесть стоимость площадей общего пользования (площадей лестниц и лестничных пролетов) в стоимости одной квартиры.

      Принимая  во внимание приведённые выше аргументы  против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

      В основе доходного подхода лежит  принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня  являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода  анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки – жилой квартире - можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Т.е. на рынке жилья одним из устойчивых мотивов для участников должен быть мотив инвестиционный.

      Агентство недвижимости «Усадьба» регулярно проводит опрос своих клиентов и потенциальных покупателей квартир, предлагаемых к продаже через агентство, о мотивах приобретения жилья. Основными мотивами покупки являются приобретение собственной квартиры или улучшение жилищных условий. Приобретение квартир в многоквартирных жилых домах для получения дохода от сдачи в аренду встречается крайне редко. При этом подобные объекты представляют собой выведенные в нежилой фонд квартиры первых этажей жилых домов расположенных по «красной линии».

      Существующий  рынок аренды жилья, формируется  за счет «вынужденной» аренды (необходимость  в средствах, временный выезд  собственника за пределы области, приобретение нового жилья и сохранение старого  для детей и т.п.), при этом он продолжает оставаться «серым». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным.

      Учитывая  выше приведенные аргументы и  то, что по информации, полученной от Заказчика, данная квартира использовалась, и будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода, доходный подход был исключен из расчётов.

      По  мнению Оценщика, единственно верным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих подходов можно считать сравнительный подход, который при развитом вторичном рынке жилья и системе хорошего информационного обеспечения даёт наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости типовых квартир в многоквартирных жилых домах.

      Оценщиком было принято решение отказаться от применения затратного и доходного  подходов, а в рамках сравнительного подхода используется модифицированный метод сравнительного анализа продаж.

      Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан  на сравнении объекта оценки с  аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов.

      Метод сравнительного анализа продаж.

      В данном методе каждая сопоставимая продажа  сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносят поправки, отражающие существенные различия между ними.

       Математическую  модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений  может быть представлена в виде следующей  формулы (5):

                                                                                          (5)                                                                                   

       

      где k – количество аналогов,

           Сo – оценка рыночной стоимости объекта оценки,

            Coi – оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога,

           Wi – вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки

       Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога  может быть записана следующим образом (6):

                                                                                            (6) 


      где Цi  – цена i-го аналога,

            n – количество ценообразующих факторов,

            Δцij – корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.

      Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора  в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.

      При использовании сравнительного подхода  Оценщиком были предприняты следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о запрашиваемой цене, цене продажи, оплате сделки, иных условиях сделки, физических характеристиках аналогов, их местоположении;
3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты) и условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам и т.д.;
4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

      На  этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных, где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

      При сравнительном анализе стоимости  объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

      При отсутствии в свободном доступе  баз данных с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

      Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые  в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта». Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение»⁶.

      На  момент проведения оценки на рынке  предлагалось несколько аналогов с  соответствующим местоположением  и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена в приложениях к Отчёту.

      В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

      Величины  корректировок определяются Оценщиком  на основании ежеквартальных расчетов, производимых в следующем порядке:

1. Ежедневно в течение квартала производится сбор информации обо всех предложениях продажи квартир по материалам средств массовой информации и данным Агентства недвижимости «Усадьба». Данная информация, содержащая все значимые ценообразующие факторы, заносится в базу данных Оценщика;
2. По окончании исследуемого периода, из базы данных производится выборка объектов недвижимости максимально удовлетворяющих требованию отличия между собой только по одному исследуемому фактору.  В результате получаем две группы объектов, отличных между собой лишь по одному фактору.
3. Определяем средние арифметические стоимости 1 кв. м объектов по каждой группе, предварительно удалив из выборки крайние значения (максимальные и минимальные). Производим расчет показателей вариации для проверки соответствия (типичности) средних арифметических значений выборкам. Если среднее значение можно считать типичным для данной совокупности чисел (выборки), то переходим к заключительному этапу расчетов, если нет – возвращаемся к этапу 2.
4. На  заключительном этапе путем вычитания из большего значения меньшего и деления полученной разницы на 100% получаем относительное значение влияния исследуемого фактора на стоимость 1 кв.м общей площади квартиры.

      Таким образом, Оценщик получает среднее  значение корректировки по каждому  ценообразующему фактору для  рынка вторичного жилья г. Самара.

      Оценщик учёл следующие виды корректировок:

1. Тип дома
2. Этаж расположения квартиры
3. Наличие балкона/лоджии
4. Наличие телефона
5. Отопление, канализация, горячее водоснабжение, электроснабжение
6. Санузел
7. Наличие металлической двери
8. Состояние подъезда

      Полученным  после внесения корректировок стоимостям-индикаторам  объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки (табл. 10, 11).  
 


Таблица 10. Расчет  стоимости объекта оценки сравнительным подходом.
№ п/п	Элементы  сравнения	Аналог 1		Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
1	Описание	2 комнатная  квартира		2 комнатная  квартира	2 комнатная  квартира	2 комнатная  квартира	2 комнатная  квартира
2	Условия прод./предл.	Предл.		Предл.	Предл.	Предл.	Предл.
3	Время прод./предл.	09.2009 г.		09.2009 г.	08.2009 г.	08.2009 г.	08.2009 г.
4	Права собственности	Собств-ть		Собств-ть	Собств-ть	Собств-ть	Собств-ть
5	Условия финансирования	рыночные		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
6	Местоположение (район)	Железно- дорожный		Железно- дорожный	Железно- дорожный	Железно- дорожный	Железно- дорожный
7	Адрес	Ул. Авроры, 72-55				Ул.Авроры, 70-32
8	Привлекательность местоположения	Привлека-тельный		Привлека-тельный.	Привлека-тельный.	Привлека-тельный.	Привлека-тельный.
9	Транспортная  доступность	хорошая		хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
10	Год постройки (ориентировочно)	1970		1970	1970	1970	1970
11	Материалы стен дома	кирпич		кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
12	Этаж/этажность	5/9		4/9	9/9	9/9	9/9
13	Площадь общая, кв.м. (ориентировочно)	44,0		42,9	42,0	42,0	41,0
14	Высота потолка, м	2,5		2,5	2,5	2,5	2,5
15	Тип планировки	старая		старая	старая	старая	старая
16	Балкон/лоджия	есть		есть	есть	есть	есть
17	Отделка квартиры	простая		простая	простая	простая	простая
18	Состояние квартиры	хорошее		хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
19	Коммуникации	все		все	все	все	все
20	Системы безопасности	нет		мет. дверь	нет	нет	мет. дверь
21	Телефон	есть		нет	есть	есть	нет
22	Цена, дол. США	83 063		78 178	76 308	76 308	74 335
23	Курс доллара  на дату оценки	28,9403		28,9403	28,9403	28,9403	28,9403
24	Цена, руб.	2 403 852		2 262 460	2 208 360	2 208 360	2 151 270
25	Цена за 1 кв.м., руб.	54 633		52 738	52 580	52 580	52 470
26	Источник информации	АН «Усадьба»		АН «Усадьба»	АН «Усадьба»	АН «Усадьба»	АН «Усадьба»
Таблица 11. Внесение  корректировок в цены аналогов:
№ п/п	Корректировки	Аналог 1	Аналог 2		Аналог 3	Аналог 4		Аналог 5
1	Цена за 1 кв.м., руб.	54 633	52 738		52 580	52 580		52 470
2	Перевод цены предложения  в цену сделки, %	-5,0	-5,0		-5,0	-5,0		-5,0
3	Скорректированная цена, 1 кв.м. (01+(02/100)), руб.	51 902	50 101		49 951	49 951		49 847
4	Время продажи/предложения, %	0,0	0,0		2,0	2,0		2,0
5	Скорректированная цена, 1 кв.м. (03+(04/100)), руб.	51 902	50 101		50 950	50 950		50 844
6	Имущественные права	0,0	0,0		0,0	0,0		0,0
7	Скорректированная цена, 1 кв.м. (05+06), руб.	51 902	50 101		50 950	50 950		50 844
8	Условия финансирования	0,0	0,0		0,0	0,0		0,0
9	Скорректированная цена, 1 кв.м. (07+08), руб.	51 902	50 101		50 950	50 950		50 844
10	Местоположение (коэф.)	1,00	1,00		1,00	1,00		1,00
11	Скорректированная цена, 1 кв.м. (09х10), руб.	51 902	50 101		50 950	50 950		50 844
12	Транспортная  доступность (коэф.)	1,00	1,00		1,00	1,00		1,00
13	Скорректированная цена, 1 кв.м. (11х12), руб.	51 902	50 101		50 950	50 950		50 844
14	Материалы стен дома, %	0,0	0,0		0,0	0,0		0,0
15	Скорректированная цена, 1 кв.м. (13+(14/100)), руб.	51 902	50 101		50 950	50 950		50 844
16	Этаж, %	0,0	0,0		3,0	3,0		3,0
17	Скорректированная цена, 1 кв.м. (15+(16/100)), руб.	51 902	50 101		52 479	52 479		52 369
18	Планировка, %	0,0	0,0		0,0	0,0		0,0
19	Скорректированная цена, 1 кв.м. (17+(18/100)), руб.	51 902	50 101		52 479	52 479		52 369
20	Балкон/лоджия, %	0,0	0,0		0,0	0,0		0,0
21	Скорректированная цена, 1 кв.м. (19+(20/100)), руб.	51 902	50 101		52 479	52 479		52 369
22	Отделка, %	0,0	0,0		0,0	0,0		0,0
23	Скорректированная цена, 1 кв.м. (21+(22/100)), руб.	51 902	50 101		52 479	52 479		52 369
24	Состояние, %	0,0	0,0		0,0	0,0		0,0
25	Скорректированная цена, 1 кв.м. (23+(24/100)), руб.	51 902	50 101		52 479	52 479		52 369
26	Коммуникации, %	0,0	0,0		0,0	0,0		0,0
27	Скорректированная цена, 1 кв.м. (25+(26/100)), руб.	51 902	50 101		52 479	52 479		52 369
28	Системы безопасности, %	0,5	0,0		0,5	0,5		0,0

      Продолжение таблицы  11.

29	Скорректированная цена, 1 кв.м. (27+(28/100)), руб.	52 162	50 101	52 741	52 741	52 369
29	Телефон, %	0,0	1,0	0,0	0,0	1,0
31	Скорректированная цена, 1 кв.м. (29+(30/100)), руб.	52 162	50 602	52 741	52 741	52 893
32	Весовые доли	5	4	2	1	3
33	Средневзвешенная стоимость 1 кв.м, руб.	51 972
34	Общая площадь  объекта оценки, кв. м	44,2
35	Стоимость объекта  оценки (33*34), руб.	2 297 162
36	Стоимость объекта  оценки, (35/курс дол.), дол. США	65 633

 


      Объяснения  проведенных корректировок:

      В данном случае поправки вносились последовательно: сначала цену аналога корректировали по определяющему фактору, затем – по зависимому фактору.

      Корректировка на перевод цены предложения  в цену сделки

      Принята, как средняя величина по рынку, уступки  от запрашиваемой цены продавца покупателю для всех аналогов в размере -5,0%.(по данным Агентства недвижимости «Усадьба»)

      Корректировка на время продажи/предложения

      Данной  корректировки требуют аналоги 3, 4, 5, так как информация об их продаже  была получена на апрель 2009 г. Величина корректировки принята, как среднее повышение цен на вторичном рынке жилья г. Самара в 2008 году и 1-2-3 кварталах 2009 г. в размере 2% в месяц.

      Корректировка на имущественные  права

      Данной  корректировки не требует ни один аналог, так как все они перешли  на праве собственности.

      Корректировка на условия финансирования

      В процессе проверки информации удалось  установить, что все аналоги покупатели приобретали за собственные средства. Таким образом, цены аналогов не требуют  корректировки по данному фактору.

      Корректировка на местоположение

      Местоположение  объекта оценки идентично всем аналогам, корректировка для них не требуется.

      Корректировка на транспортную доступность

      Транспортная  доступность объекта оценки идентична  аналогам, корректировка для них  не требуется.

      Корректировка на материалы стен дома

      Данной  корректировки не требует ни один аналог, т.к. все аналоги и объект оценки имеют одинаковый материал стен дома.

      Корректировка на этаж

      В отличие от объекта оценки и аналогов 1, 2 расположенных на средних этажах, аналоги 3, 4, 5 расположены на последних этажах. К аналогам 3, 4, 5 применились повышающие корректировки 3% как средняя разница между ценами предложений квартир на последних и средних этажах.

      Корректировка на площадь квартиры

      Объект  оценки и все аналоги имеют  сравнимые площади квартир. Корректировка по данному фактору не требуется.

      Корректировка на планировку квартиры

      Объект  оценки  является квартирой «старой» планировки, все аналоги – так  же «старой», поэтому корректировка  по данному фактору не требуется.

      Корректировка на наличие балкона/лоджии

      Объект  оценки и все аналоги имеют  балкон, поэтому корректировки не требуется. 


      Корректировка на отделку квартиры

      Отделка объекта оценки сопоставима с  аналогами – корректировка не требуется.

      Корректировка на состояние квартиры

      Все аналоги находятся в состоянии  сравнимом с состоянием объекта  оценки – корректировка не требуется.

      Корректировка на коммуникации

      Данной  корректировки не требует ни один аналог, так как все имеют электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, системы канализации, отопление.

      Корректировка на системы безопасности

      Объект  оценки и аналоги 2, 5 имеют металлические  двери, аналоги 1, 3, 4 – не имеют. Для  аналогов 2, 5 корректировка не нужна, для аналогов 1, 3, 4 необходима повышающая корректировка 0,5.

      Корректировка на наличие телефона

      Объект  оценки и аналоги 1, 3, 4 имеют телефон  – корректировки не требуют. Остальные  аналоги телефон  не имеют, следовательно, для них необходима повышающая корректировка 1%.

      Ранжирование  скорректированных цен 1 кв.м. квартир производим по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносилось наименьшее количество корректировок.

      51 972 руб./кв.м * 44,2 кв.м = 2 297 162 руб.

      Таким образом, стоимость объекта оценки, полученная методом сравнительного анализа продаж, составляет на дату оценки с учетом округления до целой тысячи   2 297 000,0 (Два миллиона двести девяносто семь тысяч)  рублей. 
 


      Вывод итоговой  стоимости объекта оценки:

• Преимуществом метода сравнительного анализа продаж является то, что все вносимые при расчетах корректировки отражают общие тенденции рынка и это позволяет с наибольшей точностью делать прогноз и расчет стоимости.
• Недостатком данного метода является небольшое количество аналогов (по сравнению с методом регрессионного анализа), используемое при расчетах  и невозможность оперативного учета колебаний величин ценообразующих факторов.

      Таким образом, в результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая составила на дату оценки, с учетом округления до первой значащей цифры:

      2 297 000,0 (Два миллиона двести девяносто семь тысяч)  рублей.

      или

      65 629 (Шестьдесят пять тысяч шестьсот двадцать девять) долларов США. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


      3. Предложения по совершенствованию оценочной деятельности

      3.1. Проблемы оценочной  деятельности в  современных условиях 


      Наболевших  проблем у относительно молодого направления - профессиональной оценочной деятельности - в современных условиях немало. Главным образом все они порождены длительным забвением оценки как таковой. Плановая экономика не могла вместить в себя право частной собственности, что повлекло отсутствие понятия рыночной стоимости в чистом виде. А именно за счет этого понятия и родилась потребность в специалистах умеющих грамотно ее (стоимость) определить.

      По  мере вступления на путь цивилизованного  рынка в Российской Федерации  все острее встает проблема грамотного определения стоимости.

      Бурный  расцвет оценка получила в 95-97 годах, когда законодательно была определена возможность привлекать независимых  оценщиков к переоценке основных фондов. Практически моментально  стали создаваться учебные заведения, отделения при действующих институтах для получения специальности оценщика. За одно-двух недельные курсы и за солидное вознаграждение они гарантировали профессиональный уровень обучения. Но, как известно за счет скорости всегда идет потеря качества. Отсутствие единой методологической базы, каких либо общеобязательных стандартов отнюдь не способствовало развитию упорядоченной системы оценки.

      Ключевым  из факторов отрицательно сказавшихся  на профессиональном развитии оценки является малая информированность  предприятий и населения о  необходимости и случаях, когда грамотная экспертиза стоимости позволяет решить многие насущные проблемы. Например, различного вида споры, купля-продажа, оценка материального ущерба и многое другое. Ограниченность элементарных знаний о принципах оценки у потребителей этого рода услуг влекло безнаказанные нарушения со стороны недобросовестных оценщиков, что, в конечном счете, подрывало доверие к специалистам оценщикам.

      В настоящее время оценочная деятельность в России находится в стадии становления - вырабатываются механизмы правового регулирования, унифицируются стандарты оценки, решаются другие вопросы, связанные с оценочной деятельностью. Среди них немаловажным является вопрос ответственности оценщиков за результаты их деятельности по оценке, так как риск совершения оценщиком ошибки или упущения при осуществлении своих профессиональных обязанностей является достаточно высоким. А ущерб, нанесенный оценщиком своим клиентам, может исчисляться миллиардами рублей.

      При этом оценщик или оценочная фирма, в отличие, например, от банков или страховых компаний, не имеют установленных законодательством специальных резервных фондов и других механизмов, обеспечивающих возможность компенсации нанесенного ущерба.

      В случае причинения оценщиком или  оценочной фирмой ущерба клиенту  в результате ошибок или упущений при проведении оценки клиент имеет право требовать и будет требовать от оценщика возмещения причиненного ущерба. И оценщик обязан возместить причиненный ущерб. Однако необходимых для этого финансовых средств или имущества он может не иметь. В случае отказа от возмещения ущерба причиненный вред может быть взыскан клиентом через арбитражный суд или суд общей юрисдикции. Что в итоге приводит к убыткам и для клиента и для оценщика, а в ряде случаев и к банкротству. Все это будет подрывать авторитет оценочной деятельности в целом.

      Еще одна проблема – это низкая востребованность качественной оценки. На  подавляющем  большинстве конкурсов по отбору оценщиков в качестве решающего критерия отбора рассматривается не качество услуг и (или) уровень квалификации исполнителя, а цена. Более того,  не  просто  крупнейший,  а системный потребитель оценочных услуг — государство имеет прямое  ограничение использования критерия  качества  услуги при отборе оценщика  (в объеме не более 20%). В отрасли отсутствуют реальные механизмы и какая-либо практика проведения антидемпинговых  расследований. Можно развивать методологию,  совершенствовать  стандарты,  программное  и  информационное обеспечение, системы  управления  качеством,  повышать квалификацию,  но  когда  потребитель отбирает исполнителя по принципу «кто дешевле», он заведомо останется в проигрыше: «дешево хорошо не бывает». Такая система в корне подрывает базовые стимулы к развитию: качество не востребовано и не финансируется (нельзя не отметить, что в отрасли до сих пор не сложилось  четкого  общепринятого определения  качества  в  области оценочной деятельности).

      Проблемой так же можно считать произвольность  экспертизы оценочных работ. Сегодня  экспертиза  оценочных работ проводится зачастую специалистами, не  являющимися профессионалами  в  области  оценки. Наиболее остро эта проблема стоит в рамках судопроизводства. Возможно, причина в том, что на данном этапе суды не делают различия  между  «судебной  экспертизой» и «экспертизой» в рамках оценочной деятельности. Подчас неизвестные в профессиональной  оценочной  среде  субъекты  неожиданно  начинают  делать успехи в области экспертизы чужих работ — отчетов об оценке. К огромному сожалению, иногда такие  экспертизы  являются проявлением недобросовестной конкуренции,  а содержание  экспертиз зачастую представляет собой ассорти из теоретически ошибочных и (или) спорных положений, «приправленных» изрядной долей субъективизма. Подобные эксперты не несут никакой имущественной ответственности в отличие от оценщика — члена СРОО, а выпускаемые ими работы могут повлиять на судьбы людей. Игнорирование этой проблемы может привести к удручающим последствиям: количество судебных ошибок возрастет в десятки раз. 
 
 
 


      3.2. Предложения по  совершенствованию и развитию оценочной деятельности в России 


      Институт  независимой оценки является необходимым  элементом экономики, ориентированной  на наиболее полное и качественное удовлетворение человеческих потребностей на основе эффективного использования  дефицитных ресурсов.

      Выход «Закона об оценочной деятельности»  в Российской Федерации, как указывалось  ранее, частично снял проблемы касающиеся ответственности оценщиков. В обязательном порядке предусмотрено страхование  ответственности и лицензирование деятельности. Но не определен сам порядок лицензирования. Выработка положения о лицензировании подразумевает разработку единой информационной и методологической базы, позволяющей определить соответствие образовательного уровня эксперта. В этом же контексте необходимо разработать и практически воплотить в жизнь разумную и эффективную систему контроля за качеством оказываемых оценщиками услуг. Здесь представляется необходимым расширение (по региональному уровню) единой общероссийской профессиональной организации «Российское общество оценщиков» с развитой сетью филиалов (представительств) в субъектах Федерации. Одним из ключевых направлений деятельности такой структуры и могло бы служить решение вопросов контроля за качеством осуществляемой оценочной деятельности, а также осуществление мероприятий по повышению эффективности работы независимых оценщиков. Это сложная и кропотливая работа. И пока она не будет решена окончательно, в стране так и будут существовать различные, зачастую противоречащие “школы оценки”.

      Так же уже существует и отработан механизм, обеспечивающий защиту имущественных интересов и оценщиков, и их клиентов.  Этим механизмом является страхование профессиональной и гражданской ответственности. И важной частью этого механизма является обязанность носителя той или иной профессии, в данном случае оценщика, или юридического лица (оценочной фирмы) заключить договор страхования гражданской (профессиональной) ответственности.

      Действующая норма Закона Российской Федерации  «Об оценочной деятельности» (ст. 17) содержит положения о страховании профессиональной (гражданской) ответственности оценщиков и направлена на защиту имущественных интересов потребителей услуг. Это особенно важно, поскольку Закон регулирует новую и сложную сферу деятельности. В этой связи представляется целесообразным конкретно установить в Законе минимальную страховую сумму в размере, например, 1000-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда.

      Сопоставляя современные подходы к оценке недвижимости в развитых странах  с рыночной экономикой, и подходы к оценке недвижимости в России в начале века, можно достаточно обоснованно сделать вывод, что основные принципы оценки за почти восьмидесятилетний период остались неизменными. Совершенствовались же в основном расчетная формализация и математический аппарат оценки, а также законодательно установленные взаимосвязи оценки с другими экономическими дисциплинами — бухгалтерским учетом, аудитом, финансовым менеджментом, инвестиционным проектированием и т. д. При этом практически в каждой стране оценка недвижимости развивалась в соответствии со сложившимися естественноисторическими традициями.

      Именно  поэтому дальнейшие перспективы  развития оценки недвижимости в России связано не с копированием зарубежных моделей, а с возрождением и продолжением на современной научно-методической базе традиций русской оценочной статистики. Только опираясь на отечественные особенности ценообразования в строительстве и методологию технической диагностики, учитывая фактическое состояние рынка недвижимости и сложившиеся традиции строительного производства, одновременно используя при этом современные методические разработки и международные стандарты оценки, можно говорить об адекватном отражении результатами оценки текущей экономической ситуации в России. При этом успех дальнейшего совершенствования оценки недвижимости, как самостоятельной прикладной экономической дисциплины, невозможен без постоянного научно-методического сопровождения и исследований.

      Еще одним важным моментом, является вопрос интеграции оценки недвижимости, как и всей экономики России, в мировую систему рыночных отношений. Другими словами, российская система оценки недвижимости должна давать результаты, понятные в плане методологии и терминологии потенциальным зарубежным инвесторам. И наоборот, оценки, выполненные зарубежными оценщиками, должны адекватно восприниматься в России.

      Для изменения ситуации в отношении качества оказываемых услуг оценочному  сообществу  в  первую  очередь необходимо:

• выработать современные стандарты качества оценочных услуг и систему подтверждения соответствия  таким стандартам  (сертификации);
• выработать  согласованные минимально необходимые нормативы трудоемкости и удельных расценок на проведение оценочных работ, а также общие правила проведения конкурсов по отбору исполнителя оценочных услуг, ориентированные на качество, его гарантии и срок таких гарантий;

      Переход  российского  института оценки на модель саморегулирования предполагает формирование  ядер  профессиональной «кристаллизации» — саморегулируемых  организаций —  и  повышение  уровня  стандартизации, контроля,  ответственности.  Однако более  высокий профессионализм требует соответствующего  финансирования. 

      Между  тем в рамках перехода на модель саморегулирования  государство, передав  саморегулируемым  организациям  оценщиков  (СРОО) исполнение  публично-правовых (государственных)  функций,  не передало  им  финансирования, обеспечивающего  исполнение данных функций. В этих условиях финансирование развития и регулирования в формате СРОО зависит  от  того, насколько  добросовестно  участники  саморегулируемых организаций будут платить членские взносы, а также от размера этих взносов. А это, в свою очередь,  зависит  от  совокупной капитализации рынка оценочных услуг и благосостояния его участников. Остроты вопросу добавляет и то, что кроме затрат на администрирование были повышены затраты на обеспечение имущественной  ответственности  участников рынка.

      Таким  образом,  чтобы  реализовать потенциал  развития оценочной  деятельности  в  России,  заложенный в модели саморегулирования,  требуется рассмотреть вопрос  о возможной финансовой поддержке со стороны государства и мерах стимулирования СРОО, например фискального характера.

      Для этого необходимо:

• установить льготный режим налогообложения СРОО; 
• включить взносы членов СРОО в себестоимость услуг;
• осуществлять целевое государственное  финансирование  приоритетных  направлений  развития  оценочной  деятельности,  в том числе разработки стандартов оценки.

      Для решения проблемы произвольности экспертизы оценочных работ следует:

• четко ограничить  круг  субъектов,  выполняющих  экспертизу оценочных работ,  в  том  числе  в рамках судопроизводства, исключительно  центрами  профессиональной компетенции — саморегулируемыми организациями;
• установить  как  минимум  имущественную  ответственность  за дачу ошибочных экспертных заключений на ранее выполненную оценочную работу;
• сформировать в рамках Национального  совета  Общероссийский третейский суд по вопросам оценочной деятельности.

      При условии решения первоочередных задач, стоящих перед российскими оценщиками, они способны  сыграть  в  XXI  в.  важную роль  в  преодолении  исторической проблемы России — проблемы недостаточной реализации ее богатого потенциала. Миссия  российских  оценщиков — раскрывая для общества стоимость, содействовать капитализации  национального потенциала  и тем  самым  повышению уровня жизни народа России.           
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


      Заключение 


      Все операции и сделки с имуществом требуют  знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни обществ в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость в определении стоимости объектов собственности.

      Нормативная база, регулирующая профессиональную деятельность по оценке собственности в Российской Федерации лишь начала складываться. Первым этапом ее формирования стал Закон РФ «Об оценочной деятельности». Однако, механизм действия данного закона требует решения целого ряда проблем, которые в настоящее время тормозят его функционирование.

      Представляется  необходимой, прежде всего, разработка и введение в действие пакета подзаконных  актов, регламентирующих следующие  области деятельности субъектов  оценочной деятельности:

      Во-первых, требует скорейшего разрешения на законодательном уровне вопрос о порядке лицензирования деятельности оценщиков. В настоящее время нет общего мнения о том, какой орган и по каким направлениям оценочной деятельности должен выдавать соответствующие лицензии. Возможно, здесь будет предусмотрен такой порядок, когда в зависимости от объекта лицензирования определенные структуры (Центральный Банк РФ, Мингосимущества РФ, Федеральная комиссия по ценным бумагам РФ и др.) получат право выдавать лицензии на конкретную, узконаправленную область оценки (оценка в сфере банковской деятельности, оценка инвестиционных проектов, оценка имущественных комплексов и т.п.). Целесообразнее предусмотреть создание единого органа лицензирования деятельности оценщиков, устроенного по региональному принципу, который учитывал бы наличие определенной специфики оценки в каждом из регионов.

      Во  вторых, важным для дальнейшего расширения сферы деятельности профессиональных оценщиков является отработка механизма  оценки государственного и муниципального имущества. Законом (ст.8) предусмотрен перечень обстоятельств, при которых проведение оценки таких объектов является обязательным. Но, как показывает практика, действие указанной нормы ограничивается лишь проведением тендера на право оценки объектов собственности, принадлежащих российским акционерным обществам (Газпром, ЕЭС), не более. Очевидно, что наиболее грамотным в этом случае будет создание такого механизма, когда Министерство государственного имущества РФ возьмет под свой контроль вопросы оценки объектов государственного и муниципального имущества. Через структуры указанного органа любые действия в отношении указанного имущества, подпадающие под обязательное лицензирование, должны будут передаваться для исполнения независимым оценщикам на конкурсной или подобной основе.

      В-третьих, в целях единообразного применения профессиональными участниками  рынка оценочной деятельности норм и правил оценки следует ввести единые стандарты, применяемые на всей территории России с учетом строго фиксированных  показателей. Преодолеть существующий разброд в методологии оценки поможет и создание специализированных образовательных учреждений, занимающихся подготовкой и переподготовкой специалистов по оценке собственности. В решении этих задач наиболее эффективным, координирующим  органом может послужить созданная в 1996 году общественная организация «Российское общество оценщиков».

      И, наконец, еще одним из немаловажных факторов развития оценочной деятельности будет решение на законодательном  уровне вопросов, связанных с участием оценщиков в качестве экспертов в работе судебных органов. В настоящее время ситуация складывается таким образом, что сторона судебного процесса вправе самостоятельно производить расчет, например, причиненного имуществу ущерба, и доказывать его правомерность не прибегая к мнению экспертов в этой области. Представляется, что суды должны в таких случаях, принимать в качестве доказательства лишь те расчеты, которые основаны на соответствующих нормах и правилах оценки, а также совершены непосредственно или с участием специалистов-оценщиков, которые, при необходимости смогут дать определенные разъяснения и толкования в процессе судебного разбирательства.

      Практика  оценочной деятельности ставит перед  законодателями немало вопросов, требующих  детального регламентирования и в немалой степени от того, каким оперативным будет отклик на эти запросы зависит будущее не только самой оценки собственности, но и имущественных отношений в целом. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


      Библиографический список 


1. Гражданский кодекс, часть 3 от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ, принят ГД ФС РФ 01 ноября 2001 г. (редакция от 03  июня 2006 г.)
2. Гражданский кодекс, часть 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, принят ГД ФС РФ 22 декабря 1995 г. (редакция от 02  февраля 2006 г.)
3. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, принят ГД ФС РФ 22 декабря 2004 г. (редакция от 31 декабря 2005 г.)
4. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.
5. ФЗ Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
6. ФСО-1 Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256
7. ФСО-2 Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255
8. ФСО-3 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"» от 20 июля 2007 года N 254
9. Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 27 февраля 2002 г. № 500-р "О согласовании образовательных программ в области оценочной деятельности"
10. Письмо Минфина России «О налогообложении обязательного взноса в компенсационный фонд СРО и страхования ответственности оценщика» от 09 июля 2007 года N 03-04-06-01/222
11. Письмо Министерства Финансов РФ от 30 мая 2006 г. N 03-03-04/1/483 «О критериях, которым должен соответствовать независимый оценщик»
12. Приказ Минэкономразвития РФ от 02.03.2007 N 69 "Об утверждении положения о порядке ведения реестра членов Саморегулируемой Организации Оценщиков, составе сведений, включаемых в реестр членов Саморегулируемой Организации Оценщиков, порядке предоставления информации, содержащейся в реестре членов Саморегулируемой Организации Оценщиков, заинтересованным лицам и ее размещения в информационных системах общего пользования" Министерство Экономического Развития и Торговли Российской Федерации(Минэкономразвития России)
13. Приказ Минэкономразвития РФ от 29 сентября 2006 г. №303 «Об утверждении положения о порядке проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, требованиях и порядке выбора саморегулируемой организации оценщиков, осуществляющей проведение экспертизы»
14. Постановление Госстандарта РФ от 28.12.1998 № 471 (Об отмене Постановлений Госстандарта России от 18.08.1998 № 327 "О принятии и введении в действие с 1 января 1999 г. ГОСТ Р 51195.0.01-98 "Единая система оценки имущества. Основные положения" и от 18.08.1998 № 328 "О принятии и введении в действие с 1 января 1999 г. ГОСТ Р 51195.0.02-98 "Единая система оценки имущества. Термины и определения")
15. Постановление Правительства РФ от 7 июня 2002 г. № 395 "О лицензировании оценочной деятельности"
16. ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»
17. Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности», Изд. ООО «Международный Дом Оценки», 2008
18. Гранова И.В. «Оценка недвижимости» Питер 2002
19. Гриненко С.В. , Экономика недвижимости, конспект лекций, Таганрог, Изд-во ТРТУ, 2004
20. Грязнова А., Федотова М. Оценка Недвижимости, Учебник. Изд. Финансы и Статистика, 2005
21. Долгова О.В. «Оценка недвижимости», учебное пособие, изд. Воронеж, 2004
22. Калачева С. А. «Сделки с недвижимостью», изд. Книга Сервис, 2005
23. Коростелев С. П. Статья «Определение НЭИ при оценке недвижимости» к готовящейся к изданию книге «Стоимостная оценка для целей девелопмента и управления недвижимости», 2000.
24. Косорукова А.Ю.,Кацман И.В. «Оценочная деятельность. Правовые, теоретические и математические основы»: учеб. пособие. Кн.1. – М.: Маркет ДС, 2008.
25. Логинов М.П. К вопросу об оценке недвижимости в России// ЭКО.- 2002’9
26. ЛопатниковЛ. И., РутгайзерВ.  «Оценка бизнеса» Словарь-справочник М.,М.: Маросейка, 2009
27. Прорвич В.А. «Стандартизация оценки недвижимого имущества» 2006
28. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: изд-во «Экономика», 2000.
29. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости, Учебное пособие, М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: изд. Центр «МарТ», 2006
30. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. – М.: изд-во «Высшая школа экономики», 2002г
31. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2003.
32. Темпан Л. Н. «Оценка недвижимости», изд. Бнити Дана, 2005
33. Швандара В.А. «Оценка недвижимости», Изд. Финансы и статистика, 2004.
34. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов - н/Д: Феникс, 2002.
35. "Российская газета" - Федеральный выпуск №4132 от 1 августа 2006 г. Велетминский И В. - Комментарий к изменениям в законе об оценочной деятельности,
36. Информационно-аналитический Бюллетень RWAY №175 (Октябрь 2009)
37. Бюллетень Оценочная деятельность №2 05.2009
38. Дербусалиев А. В. 2009 Дайджест рынка вторичной недвижимости г. Самара (октябрь2009)
39. Федеральный справочник "Оценочная деятельность в Российской Федерации" 2008
40. Коммерсант http://www.kommersant.ru/
41. Эксперт http://www.expert.ru/
42. www.appraiser.ru Вестник Оценщика
43. www.exso-samara.ru Аналитика
44. www.proocenka.ru Портал по оценке недвижимости
45. www.valnet.ru Портал по оценочной деятельности
46. www.realestate.ru Портал по недвижимости
47. www.profocenka.com Агентство Экспертизы Собственности
48. www.irr.ru – сайт газеты «Из рук в руки».
49. www.dm-realty.ru – сайт журнала «Недвижимость и цены».
50. www.irn.ru - Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости».