Оценка стоимости недвижимости (на примере ООО СРП «Усадьба»)

      Ни  Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

      Результаты  оценки стоимости объекта оценки основываются на информации, существовавшей на Дату оценки и могут быть признаны рекомендуемыми для целей совершения сделки с объектом оценки в течение 6 месяцев с даты составления отчета об оценке стоимости.

      Оценщик не принимает на себя ответственность  за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

      Сбор  информации об оцениваемом объекте  продолжается поиском информации об оцениваемых правах (табл. 2), месторасположении  объекта оценки (табл. 3), общей характеристики здания (табл. 4). 

      Таблица 2.

      Описание  оцениваемых прав

 

      Таблица 3.

      Описание  месторасположения  объекта оценки 

      Продолжение таблицы 3.

 

      Таблица 4.

      Общая характеристика здания, в котором расположена  оцениваемая квартира 

 

      Дальше  начинается стадия, которая подразумевает  сбор и обработку данных непосредственно об объекте оценки, его физические характеристики (табл. 5 и 6.). 
 

      Таблица 5.

      Характеристика  объекта оценки 

 

      Таблица 6.

      Характеристика  конструктивных элементов 

 
 

      Продолжение таблицы 6.

       

      Следующим этапом является анализ наиболее эффективного использования. Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

      Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как  вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.

      Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем  проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

      Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

      Физическая  осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

      Финансовая  осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

      Максимальная  эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

      Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

      Важным  моментом для оценщика является текущий  анализ рынка недвижимости на том  сегменте, который представляет собой ого объект оценки (табл. 7).

      Таблица 7.

      Анализ  рынка вторичной  недвижимости г.Самара. по состоянию на 01.10.2009 

 

      В сентябре 2009 продолжилось снижение цен. Темп убыли за месяц составил 1,48 %, с начала года темп убыли составил 18,54%.

      Отрицательная динамика изменения цены в сентябре отмечена во всех районах Самары (однако снижение цен статистически незначимо для Железнодорожного, Октябрьского и Куйбышевского районов). Наибольший темп убыли за месяц приходится на Центр (Ленинский и Самарский районы)   (-2,60%) и Кировский район (-1,85%). Соответственно можно отметить отсутствие статистически значимого снижения цен в ряде перечисленных выше районов.

      На  01.10.2009 средняя цена 1 кв.м. вторичного жилья составила 52 424 руб. Самая высокая цена 1 кв.м. установилась на квартиры с числом комнат 4 и более. Она выше среднерыночной на 11,6% и составляет 58 514 руб./ м² (цена выше в силу того, что значительная часть таких квартир относится к элитным), однако данные квартиры занимают всего лишь около 4,5% от объема предложения. Цены на 1-комнатные квартиры выше среднерыночных на 3,6%. Дешевле всего в сентябре были 2-комнатные квартиры: цена 1кв.м ниже среднерыночных на 3,7%.

      Уровень изменения средних удельных цен  в сентябре по типам: