Оценка стоимости недвижимости (на примере ООО СРП «Усадьба»)

      Сравнительный подход имеет следующие недостатки:

1. Различие продаж. Не бывает продаж абсолютно идентичных объектов, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Сделки могут отличаться набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами – тем больше вероятность получить недостаточно точный результат.
2. Сложность сбора информации о фактических ценах продаж. Фактические цены нередко скрывают в целях уклонения от уплаты налогов и сборов. Проверка достоверности информации существенно затруднена.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка. Точность результата зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Использование подхода на малоактивных рынках  проблематично.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах, что может снизить точность результатов оценки.

      Сравнительный подход имеет так же ряд преимуществ:

1. Наиболее надежен в условиях активного рынка для оценки небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются и не используются для получения дохода.
2. Статистически обоснован.
3. Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке.
4. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляции.
5. Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов.
6. При наличии достаточного количества информации  для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

      Затратный метод – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне  оправдывает себя, когда  речь идет о новых или относительно новых зданиях.

      Большинство экспертов признают, что затратный  метод полезен для проверки расчетной  стоимости, но полагаться на него можно  очень редко.

      При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формулам (1) или (2):

      Ц_н = ПСВ – И + Ц_з,  (1)

        или 

      Ц_н = ПСЗ – И + Ц_з,    (2)

      где Ц_н – стоимость недвижимости по затратному методу;

      ПСВ – полная стоимость полного воспроизводства  оцениваемого имущества;

      ПСЗ – полная стоимость замещения  оцениваемого имущества;

      И – стоимость износа оцениваемого имущества;

      Ц_з – стоимость участка  земли.

      Причем  под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

      Полная  стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

      Оптимальной сферой применения затратного подхода  к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1. определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;
2. определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;
3. определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;
4. определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
5. определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

      В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

      Имеет затратный метод и свои недостатки:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат труда на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости  строительства вычитывается износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Отдельная оценка земельного участка от строений.
6. Проблематичность оценки земельных участков в России.

      Преимущества  у затратного подхода следующие:

1. Наиболее надежен при оценке новых или недавно простроенных объектов, готовых для наиболее эффективного использования.
2. Оценка на основе данного подхода наиболее является целесообразной и (или) единственно возможной в следующих случаях:

• Технико-экономический анализ нового строительства или реконструкции;

• Оценка незавершенного строительства;
• Оценка общественно-государственных и специальных объектов, т.к.они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;
• Оценка объектов на малоактивных рынках;
• Оценка для целей страхования и налогообложения;
• Если имеется недостаток информации для использования других подходов.

      Оценка недвижимости затратным методом проходит в следующей последовательности:

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей         имеющейся документацией;
2. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения;
3. Расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;
4. Определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений;
5. Расчет стоимости недвижимости;
6. Общая оценка имущества путем суммирования.

      Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости и соответствующие им методы представлены на рисунке 4.    

Рисунок 4.  Алгоритм затратного подхода к оценке недвижимости 

      В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может производиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного здания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

      Полная  восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

      К прямым строительным затратам относят  полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.

      К косвенным затратам относят расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:

• проектно-изыскательские работы;
• оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;
• расходы на финансирование за счет кредита;
• страхование всех рисков;
• налоговые платежи в течение строительства и др.

      Предпринимательский доход – часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения  строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами. Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:

• прямые затраты;
• сумма прямых и косвенных затрат;
• общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;
• стоимость завершенного проекта.

      На  дату оценки полная восстановительная  стоимость зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту  же дату. Основная причина – потеря стоимости под влиянием различных  факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.

      Под общим накопительным износом  оценщики понимают потерю стоимости  оцениваемого объекта по всем возможным  причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

• Физический износ – это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.
• Функциональный – представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания. 
• Внешний – представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.

      При расчете общего износа оценщики использую  следующие понятия:

      Физическая  жизнь здания (ФЖ) – определяется периодом эксплуатации здания, в течении которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.