Оценка стоимости недвижимости (на примере ООО СРП «Усадьба»)

      Хронологический возраст (ХВ) – это период времени, прошедший со дня ввода объекта  в эксплуатацию до даты оценки.

      Экономическая жизнь (ЭЖ) – определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

      Эффективный возраст (ЭВ) – определяется на основе хронологического возраста здания с  учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

      Оставшийся  срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

      Теория  оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа:

1. Метод рыночной выборки;
2. Метод срока службы;
3. Метод разбивки.

        В методе рыночной выборки используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.

      Метод срока службы базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости. 

      Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продаж или метода срока службы и предполагает следующие этапы:

1. Расчет физического износа здания;
2. Расчет функционального старения;
3. Расчет внешнего старения;
4. Определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического, функционального и внешнего старения.

      Существует  пять основных способов расчета различных  видов износа методом разбивки, которые  включают:

1. Расчет стоимости восстановления;
2. Расчет отношения возраста и срока службы;
3. Расчет функционального старения;
4. Анализ парных продаж;
5. Метод капитализации арендных убытков.

      Расчет  стоимости восстановления включает как устранимый физический износ, так  и устранимое функциональное старение.

      Расчет  отношения возраста и срока службы используется для определения устранимого и неустранимого физического износа, как для коротко, так и для долго живущих элементов.

      Расчет  функционального старения может  использоваться для всех видов функционального  износа.

        Метод парных продаж и метода  капитализации арендных убытков может применяться для  расчета неустранимого функционального старения, а также для расчета внешнего старения.

      Анализ  затрат как способ расчета имеет  определенные преимущества, с точки  зрения управления недвижимостью: он позволяет  управляющей компании более точно оценить уровень износа и размеры страхования, поскольку от обоих этих факторов зависит размер чистого дохода.

      Доходный  подход основан на  том, что стоимость  недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей  оценке качества и количества дохода , который эта недвижимость должна принести. К наиболее сложным и проблемным вопросам методологии сравнительного подхода относится определение ставки дисконта, ассоциируемой с риском данных инвестиций в недвижимость. Основные этапы реализации доходного подхода представлены на рисунке 5.

Рисунок 5.   Алгоритм доходного подхода к оценке недвижимости

      Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых  в будущем доходов в единовременно  получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.

      В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости:

1. с использованием коэффициента капитализации
2. ставки дисконта.  

      Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года.

      Обычно  это первый прогнозный год. Расчет стоимости  производится по формуле (3):

      К=К_t/(1+n)    (3)

      К - текущая стоимость (т.е. стоимость  в настоящее время), руб.

      К_t - доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;

           n  - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

      Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент капитализации, или коэффициент дисконта.

      Коэффициент капитализации либо непосредственно  выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).

      Ставка  дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи,

      Модель  дисконтированных денежных потоков  имеет вид по формуле (4):

       (4)             

      где К - текущая стоимость руб.;

            К_t - доход, ожидаемый к концу t года, руб.;

            n - ставка дисконта, доли единицы;

            t - фактор времени (число лет);

           1,2,3...- порядковый номер года.

      Доходный  подход имеет следующие недостатки:

1. Необходимость прогнозирования долговременного потока доходов. Процесс получения точной оценки будущего потока затрудняет сложившаяся недостаточно устойчивая ситуация в  России, вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозируемого периода.
2. Влияние факторов риска на прогнозируемый доход.
3. Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов. Эта информация, как правило, конфиденциальна, а официальная информация нередко не соответствует действительности.

      Преимущества  доходного метода:

1. Данный подход преимущественен при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость.
2. Данный подход  наиболее четко отражает представление инвестора о недвижимости как об источнике дохода,  т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.
3. Метод прямой капитализации характеризуется относительной простотой расчетов, небольшим количеством предположений, отражает состояние рынка и дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками.
4. Метод дисконтирования денежных потоков считается лучшим теоретическим методом, учитывает динамику рынка, неравномерную структуру доходов и расходов. Используется когда доходы от объекта и рынок нестабильны  и когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

      Метод капитализации дохода также требует  широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Уровень дохода, необходимого для привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущего недвижимости.  

      1.3. Выбор подходов и методов оценки 

      При выполнении оценки недвижимости, которая должна быть куплена или продана на открытом рынке, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяются рыночная стоимость или стоимость реализации. При этом для специализированной недвижимости в большинстве случаев определяющим методом расчета стоимости будет затратный метод, базирующийся на рыночных данных.

      При выполнении оценки недвижимости для  продажи в течение ограниченного  периода времени, когда недвижимость выставляется на открытый рынок для  продажи в сроки, существенно меньшие адекватному маркетинговому периоду для данного типа недвижимости, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяется стоимость ограниченной реализации.

      Для выбора соответствующей базы оценки решающее значение имеют цель выполнения работ по оценке и характеристики оцениваемой собственности.

      В общем виде классификация основных целей, для которой производится оценка недвижимости, имеет следующий  вид (рис. 5):

1. Оценка для покупки или продажи;
2. Оценка для продажи в течение ограниченного периода времени;
3. Оценка земли и зданий для их использования в качестве обеспеченных кредитных обязательств;
4. Оценка для составления бухгалтерской и финансовой отчётности;
5. Оценка для включения в проспекты Фондов, биржи;
6. Оценка для решения вопросов при слиянии и поглощении компании;
7. Оценка для пенсионных фондов, страховых компаний, трастовых фондов по управлению недвижимостью.

      Рисунок 5. Сферы применения оценки недвижимости.

      На  практике могут иметь место и другие цели оценки, при этом их формулировки и, соответственно, возможные базы оценки должны согласовываться клиентом и оценщиком.

      После выяснения цели оценки следует установить, к какому классу и категории относится  оцениваемая собственность.

      Для целей оценки выделяют два класса собственности:

• Специализированная
• Неспециализированная

      Специализированная  собственность – это такая, в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продаётся на открытом рынке для продолжения её существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть её использующего бизнеса.

      Примерами специализированной собственности  являются:

1. Музеи, библиотеки и другие подобные помещения, которые принадлежат общественному сектору;
2. Больницы, помещения специализированного медицинского обслуживания и центры досуга, на которые отсутствует конкурентный рыночный спрос со стороны других организаций, желающих использовать эти типы собственности в данной местности;
3. Школы, колледжи, университеты и исследовательские институты, на которые отсутствует рыночный конкурентный спрос со стороны других организаций;
4. Стандартная собственность в особых географических районах и в местах, отдалённых от главных центров бизнеса, расположенных там для целей производства или ведения бизнеса.