Землеустройство, мониторинг и земельный кадастр

1

Глава 1. Существующие методы составления земельного кадастра и их

соответствие  современному законодательству РФ.

Основная цель государственного земельного кадастра, в соответствии с 

законом, принятым Госдумой 24 ноября 1999 года, это  –

«систематизированный свод документированных сведений, получаемых в

результате проведения государственного кадастрового учета  земельных 

участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении 

земель Российской Федерации и сведений о территориальных  зонах и

наличии расположенных  на земельных участках и прочно связанных  с этими 

земельными участками  объектов». Кадастровый учет, в свою очередь,

определяется  как описание земельных участков, позволяющее однозначно

выделить их (участки) из других и осуществить качественную и

экономическую оценку.

Всесторонний  государственный подход к оценке земель и 

землеописанию существовал не всегда. На основании  сохранившихся 

немногочисленных  письменных свидетельств Древней Руси, можно лишь

судить о том, что уже тогда власть осознавала необходимость учета

земельных угодий. Судя по новгородским писцовым книгам конца  XV века,

содержащим указание по принадлежности земельных участков конкретным

владельцам, сведения об их площади и расположении, о  плодородии земли,

традиция землеописаний восходит к XI-XIII векам.

В период Средневековья, при господстве феодальной системы 

хозяйства, когда  земельная рента выражала только существо экономических 

отношений, а  раздача государственных земель была надежным средством 

укрепления центральной власти, последняя не могла оставаться безучастной

к состоянию  земельного фонда. От него не в последнюю  очередь зависела

величина доходной части казны.

Приблизительно  к 1551 году была закончена разработка так 

называемого «писцового наказа», в котором были сформулированы

принципы и  порядок описания земель, принята  унифицированная единица 

земельного обложения. Им стала «соха». Базовый размер сохи составлял 800

четвертей земли. Однако он мог изменяться в зависимости  от плодородия

почвы и социального положения землевладельца.

В соответствии с разработанными при Иване  IV принципами в 1581

году началась общегосударственная поземельная  перепись, законченная в 

1592 году в  царствование его сына Федора. В дальнейшем правительство не 

раз прибегало  к «дозорам» (местным переписям), продолжая отслеживать

состояние земель. Особенно острая потребность в таких  мерах ощущалась 

после Смутного времени, в условиях глубокого хозяйственного кризиса и 

разорения земель.

В 1626 году была проведена  общая перепись земель. По своим

масштабам с  ней была сопоставима перепись, предпринятая в 1766 году при 

Екатерине  II и растянувшаяся до конца  XVIII столетия. Она получила

название «Генеральное межевание». Межевание охватило территорию 22 2

губерний. Имея своей основной целью определение четких границ  частных

земельных владений, оно вместе с тем, решало и множество  других задач,

касавшихся изучения хозяйственного положения страны. Помимо подробных 

земельных карт, планов губерний и уездов Генеральное  межевание оставило

после себя многотомные  ценнейшие «экономические примечания». Правда, в 

них отсутствуют  систематические и подробные  сведения о качестве

обследуемых земель, плодородии почв.

Ликвидация крепостного  права в значительной мере ускорила процесс 

капитализации земель. Земли сельскохозяйственного назначения и занятые

промышленными объектами стали все активнее вовлекаться в рыночный

оборот. Поэтому  возникла острая потребность в новых  масштабных

кадастровых изысканиях. Они развернулись в конце  XIX века на базе

новоучрежденных земских землеустроительных комиссий и экспедиций.

Экспедиции проводили  детальные исследования почвенного покрова,

урожайности культур, продуктивности кормовых угодий,

месторасположения земельных участков относительно хозяйственных

центров и рынков сбыта  – словом всех природных  и экономических 

факторов, влияющих на развитие сельского хозяйства. Тщательно 

фиксировались и такие показатели, как наличие  рабочей и тягловой силы,

размер капитальных  вложений, формы земельной собственности и

землепользования. Обследования проводились с применением  передовых 

зарубежных методик  оценки земли  и на основе собственных  оригинальных

разработок, существенно  обогативших мировую практику. Их данные

публиковались в губернских земских сборниках, ставших ценнейшей базой

государственного  фискального учета, частных сделок купли-продажи земли,

банковского ипотечного кредитования.

Грандиозную кадастровую  и землеустроительную работу,

проводившуюся земствами, похоронили в 1917 году. Государству,

осуществившему  национализацию земли, кадастровый  учет казался 

ненужной затеей. Превратившись в общенародную собственность, земля 

утратила прежнюю  реальную цену, а вместе с ней  и саму ценность.

Следствием этого  стали значительные потери продуктивных земель, их

необоснованное  изъятие из сельскохозяйственного  оборота и перевод под 

промышленные  объекты и объекты силовых  ведомств.

Составной частью аграрной реформы с начала 1990 годов  стало 

возвращение к  учету и оценке земель путем создания единого национального

государственного  кадастра. На государственный комитет  РФ по

землепользованию  и землеустройству (Роскомзем), утвержденный в 1992

году, была возложена  задача по разработке методов ведения  земельного

кадастра. Лишь после завершения Роскомземом  необходимых

подготовительных  мероприятий Правительство РФ постановлением от 25

августа 1999 года «О государственной кадастровой  оценке земель» положило

начало практической работе по составлению кадастра. В  ноябре 1999 года

Госдумой был  принят Федеральный закон РФ «О государственном

земельном кадастре». Основными сферами применения кадастрового учета 3

явились информационное обеспечение государственного и  муниципального

управления земельными ресурсами, государственный контроль за

использованием  и охраной земель, мероприятия по сохранению и

повышению плодородия земель, государственная регистрация  прав на

недвижимое имущество  и сделок с ним, землеустройство, экономическая 

оценка земель и учет стоимости земли в составе  природных ресурсов,

установление  обоснованной платы за землю. Закон установил обязательность

кадастрового  учета всех земельных участков на территории РФ независимо

от форм собственности  на землю, целевого назначения и разрешенного

использования участков.

Этот Федеральный  закон установил единицы кадастрового деления

территории РФ на кадастровые округа, районы и  кварталы, в которых 

кадастровый учет проводится по единой методике. В сентябре 2000 года

Правительство РФ приняло Постановление «Об  утверждении правил

кадастрового  деления территории РФ и правил присвоения кадастровых

номеров земельным  участкам». В соответствии с ним, кадастровый округ 

включает в  себя, как правило, территорию субъекта РФ (а также акваторию 

внутренних вод  и территориального моря, прилегающего к этой территории).

Земельный кадастр  отражает три основных подхода, сложившиеся  в 

современной теории оценочной деятельности: затратный, сравнительный и 

доходный. Первый предусматривает определение затрат, необходимых для 

восстановления  или так называемого «замещения»  объекта оценки с учетом

его износа. Сравнительный  подход выявляет стоимость объекта  оценки

исходя из сопоставления  цен на аналогичные объекты, в  отношении которых 

уже имеется  информация о рыночных ценах на них  по результатам сделок.

Доходный  –  базируется на определении величины ожидаемых доходных

поступлений от объекта оценки, в чем собственно и заключается метод 

«капитализации  расчетного рентного дохода». В земельном  кадастре

рассмотрены с  наибольшей полнотой два последних  подхода.

Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений,

садоводческих, огороднических и дачных объединений  прежде всего 

опирается на статистический анализ рыночных цен аналогичных  объектов

недвижимости. Напротив, при оценке сельскохозяйственных угодий вне 

черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда используется

метод капитализации  расчетного рентного дохода,  иногда с учетом затрат,

необходимых для  воспроизводства (сохранения) и поддержания  ценности их

природного потенциала.

Необходимо заметить, однако, что объективные показатели,

подлежащие учету  при применении данного метода (многолетние  данные об

урожайности, результаты почвенных обследований,  величины затрат на

производство  единицы продукции, рыночные цены на сельскохозяйственную

продукцию), отражают реальности сегодняшнего дня. Она же пока не дает

поводов для  оптимизма, свидетельствуя в целом  о весьма низкой

эффективности сельхозпроизводства. Следовательно, едва ли в данном

случае можно  говорить о корректном учете подлинного потенциала 4

земельных угодий (тем более в условиях повсеместного стремления

руководителей хозяйств к занижению показателей  доходности).

Кадастровый учет земель сельскохозяйственного назначения

завершился в 2001 году. Самыми дорогими были признаны кубанские 

черноземы. Стоимость одного гектара земли в Краснодарском крае составила

43 650 рублей. Далее  следуют Московская (33 030 руб.), Ленинградская 

(23 000 руб.), Воронежская  (21 650 руб.) и Калининградская (17 720 руб.)

области. Вслед  за ними расположились Чувашская  республика (14 950 руб.),