Возникновение и прекращение прав на объекты недвижимости

К этим ограничениям можно, в частности, отнести:

возможность совершения с земельными участками, находящимися в государственной  и муниципальной собственности, только сделок купли-продажи и аренды, а также предоставления их в безвозмездное  срочное пользование;

возможность предоставления государственных и муниципальных земель в постоянное (бессрочное) пользование и безвозмездное срочное пользование строго ограниченному кругу лиц. Что касается ограничений оборотоспособности земельных участков, находящихся в частной собственности, то законодательство упоминает лишь о возможности обременения права собственности граждан и юридических лиц сервитутом, ипотекой, арендой и т.д. 

В отдельных  случаях законодательством предусматривается  обязанность произвести отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности. Например, в соответствии со ст. 5 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" собственник обязан произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или земельной доли, если он является иностранным лицом либо если размер земельных участков и их местоположение не соответствуют установленным требованиям.  

К федеральным  законам о правовом режиме земель относится значительное число законодательных  актов. Ограничения прав на земельные участки, связанные с соблюдением правового режима земель, определяются не только в земельном законодательстве, но и в лесном, экологическом и иных отраслях законодательства. При этом следует учитывать, что независимо от того, в каком законодательстве содержатся нормы о правовом режиме земель, основу его составляют требования ЗК РФ.  

Гражданский кодекс РФ и ЗК РФ неодинаково определяют влияние норм о правовом режиме земель на осуществление прав на земельные  участки. Гражданское законодательство соблюдение правового режима земель не связывает с ограничением прав на землю в части осуществления правомочий владения и распоряжения. В п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ не случайно соблюдение требований земельного законодательства о назначении земель связывается только с осуществлением правомочий пользования. ЗК РФ требует соблюдать правовой режим земель независимо от форм и видов прав на землю. Из актов земельного законодательства следует, что владение, пользование и распоряжение земельными участками не должно приводить к нарушению правового режима земель.  

Следует иметь в виду, что гражданское  законодательство в данной части  необходимо применять с учетом требований ЗК РФ.  

Правовой  режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к той или  иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (подп. 10 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Таким образом, когда говорится о регулировании вопросов правового режима земель, имеются в виду нормы законодательства о делении земель на категории и нормы о зонировании территорий.  

Основой отнесения земель к определенным категориям является их целевое назначение. Используя этот критерий, в ЗК РФ (ст. 7) выделены следующие категории  земель:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли поселений;

земли промышленности, энергетики, транспорта, радиовещания, связи, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса. 

Для каждой категории земель установлен определенный правовой режим, выражающийся в полном или частичном запрете осуществлять на землях те или иные виды деятельности, в предоставлении приоритетной возможности использовать земли для конкретных нужд, в установлении особых условий использования земель и т.д.  

Например, земли особо охраняемых территорий и объектов должны использоваться в  экологических, научных, историко-культурных и иных подобных целях, а земли сельскохозяйственного назначения -- для нужд сельского хозяйства.  

Федеральными  законами часто запрещается осуществлять на землях виды деятельности, не связанные  с их назначением. В частности, запрещается  использовать для несельскохозяйственных целей особо ценные и продуктивные сельскохозяйственные угодья, а на особо охраняемых природных территориях федерального значения - размещать садоводческие и дачные участки, осуществлять строительство федеральных автомобильных дорог и т.д.  

Ограничения прав на землю зависят от того, находятся ли земельные участки в пределах территориальных зон (особо охраняемых территорий, охранных, санитарно-защитных, запретных и иных зон), которые выделяются при зонировании территорий и для которых устанавливаются виды разрешенного использования, а также определяются другие условия и запреты в области использования и охраны земель.  

Так, земельные  участки в составе зон сельскохозяйственного  использования в поселениях используются в целях ведения сельскохозяйственного  производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами и правилами землепользования и застройки поселений, а земельные участки в зонах хозяйственного назначения национальных парков - только в целях обеспечения функционирования национального парка.  

Владение, пользование и распоряжение землями  без учета их целевого назначения и разрешенного использования признается нарушением законодательства, которое  может повлечь за собой прекращение  прав на землю.  

Ограничения прав на землю, связанные с соблюдением правового режима земель, устанавливаются ЗК РФ, Градостроительным кодексом РФ, ФЗ "О лечебных природных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" и другими законодательными актами, количество которых, как показывает законодательная практика, неудержимо растет.  

Указанные ограничения прав на землю нельзя, как это порой случается, оценивать  в качестве ничем не обоснованных административных барьеров в развитии предпринимательской деятельности. В обоснование данной позиции целесообразно привести рассуждения по этому поводу известного русского цивилиста И.А.Покровского, высказанные еще в начале прошлого века в его работе "Основные проблемы гражданского права". По его мнению, нет возможности перечислять все эти ограничения "в интересах общего блага", устанавливаемые современным правом, поскольку, чем далее, тем более эти ограничения выливаются в форму обширного специального законодательства, свидетельствующего о непрестанно расширяющемся государственном вмешательстве в дело устроения и эксплуатации недвижимости4.  

К федеральным  законам об обязанностях собственников  земельных участков, землевладельцев  и землепользователей относятся  законодательные акты, устанавливающие  указанные обязанности применительно  к любым землям, независимо от того, к какой категории и виду они относятся.  

Так, в  частности, устанавливаются обязанности  собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей:

использовать  землю в соответствии с целевым  назначением и разрешенным использованием;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные  на земельных участках в соответствии с законодательством;

соблюдать при использовании земельных  участков требования градостроительных  регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. 

Не следует  забывать, что значительная часть  ограничений прав на землю устанавливается  ведомственными актами, включая различного рода нормативы. Возможность утверждения  и обязанность соблюдения названных актов предусмотрена рядом федеральных законов.  

В ряде случаев федеральные законы указывают  на право должностных лиц правоохранительных и некоторых других органов при  исполнении ими своих служебных  обязанностей находиться на земельных участках, независимо от форм и видов прав на них.  

Собственники  земельных участков, землевладельцы и землепользователи обязаны  терпеть такие действия, хотя это  и может вызвать затруднения  при реализации ими своих прав.  

Таким образом, существующие в современном законодательстве ограничения прав на землю разнообразны и многочисленны. Можно лишь отметить, что законодательство и специальная литература, помимо упомянутых выше, к конкретным ограничениям прав на землю относят:

право преимущественной покупки земельного участка;

обязанность передачи его по наследству определенным лицам;

запрет  на раздел земельного участка;

запрет  на возведение зданий, строений и сооружений, посадку деревьев и кустарников;

особые  условия охраны окружающей среды, в  том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

условия начала и завершения застройки или  освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

Именно  из-за многообразия ограничений прав на землю ЗК РФ при регулировании  соответствующих вопросов в ст. 56 оставил открытым перечень соответствующих  ограничений.  

Крамкова  Татьяна Владимировна окончила географический и юридический факультеты МГУ им. М.В.Ломоносова, аспирантуру, кандидат географических наук. Работала юрисконсультом, научным сотрудником МГУ им. М.В.Ломоносова.  

Примечания 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

• http://prozakon.su/a26?id=18438
• http://www.dpr.ru/journal/journal_13_9.htm