Возникновение и прекращение прав на объекты недвижимости

2.   Прекращение прекращения  прав на землю 

2.1.  Ограничение прав на землю 

     Ограничений прав на землю устанавливается  в  административном порядке, прежде всего  для земельных участков связанных  с обеспечением публичных интересов. Данные ограничения следует рассматривать  в соотношении с устанавливаемой для земель или земельного участка категорией земель или разрешенным использованием.

     Положения п. 1 статьи 56 следуют из статьи 55 Конституции  РФ, согласно которой права и свободы  человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. А также норме ст. 36 Конституции РФ, в соответствии с которой владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

   Могут устанавливаться следующие ограничения  прав на землю:

1) особые  условия использования земельных  участков и режим хозяйственной  деятельности в охранных, санитарно-защитных  зонах;

2) особые  условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия  начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные  ограничения использования земельных  участков в случаях, установленных  настоящим Кодексом, федеральными  законами.

     Актом уполномоченного органа принимается  административное решение, на основании которого устанавливается ограничение прав на землю, например решение об установлении санитарно-защитной зоны, образовании особо охраняемой природной территории. Данное решение должно соответствовать требованиям о содержании ограничений перечисленных выше.

     Согласно  ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 4) наряду с государственной  регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной  регистрации ограничения (обременения) прав на него. При этом ограничения (обременения) понимаются указанным Федеральным законом как наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

       Условие, согласно которому ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу, основано на том, что данные ограничения являются частью правового режима земельного участка, который не может быть изменен владельцем земельного участка самостоятельно.

     Решение уполномоченного органа об установлении ограничения прав на землю может быть обжаловано в судебном порядке, что также является одним из способов защиты прав на земельные участки. 

     Резервация  земель так же является одной из функций управления земельными ресурсами. С точки зрения регулирования реализации прав на землю резервирование представляет собой установление ограничений прав на землю, преимущественно в публичных интересах. Данное правовое значение резервирования диктует наиболее важные условия не только реализации прав на землю после осуществления резервирования, но и выставляет определенные требования к порядку установления и регулированию отношений по поводу резервирования. 

       Следует обратить внимание на то, что п. 1 комментируемый статьи вводит пределы ограничения права собственности на землю в целях резервирования. То есть ограничения эти могут касаться (исходя из содержания подп. 2, 3 п. 1 ст. 40 ЗК):

а) возведения жилых, производственных, культурно-бытовых  и иных зданий, строений, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

б) проведения в соответствии с разрешенным  использованием оросительных, осушительных, культуртехнических и других мелиоративных работ, строительства прудов и иных водных объектов в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

     Собственно, речь идет в первую очередь об ограничении тех форм реализации права собственности на землю, которые направлены на создание так называемых улучшений земельного участка и влияют на его стоимость в сторону прежде всего увеличения. 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.2. Перечень оснований прекращения прав на землю.

Отчуждение  земельного участка 

     Отчуждение  земли собственником оформляют  заключением гражданско-правовых сделок. В качестве собственника могут выступать  государство, юридические лица, а  также граждане, которые вправе отчуждать землю по договорам купли-продажи, дарения и т. д. Однако для этих сделок есть ряд условий: участки должны быть не исключены из гражданского оборота или не ограничены в обороте. Например, земли, изъятые из гражданского оборота, нельзя предоставлять в частную собственность, и они не являются объектом гражданско-правовых сделок. Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляют в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Отказ собственника от земельного участка

     Отказ от права собственности на земельный  участок на практике редкий случай. Особенно в настоящее время, когда  приобрести землю стоит немалых  финансовых вложений. Законодательство регулирует данный вопрос в Земельном  кодексе РФ и Гражданском кодексе РФ. Гражданин или юридическое лицо могут отказаться от права собственности, дополнительно объявив об этом. До приобретения права на землю другим лицом собственник вправе осуществлять свои правомочия в отношении данного земельного участка и нести бремя содержания этого имущества, то есть платить налоги и по обязательным счетам.

  При отказе от права собственности на землю участок приобретает правовой режим бесхозяйной вещи. В гражданском праве бесхозяйной считается вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо собственник отказался от права на вещь. Бесхозяйными могут быть как движимые, так и недвижимые вещи.

  Бесхозяйные недвижимые вещи должны приниматься на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления. По истечении года со дня постановки бесхозяйной вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Если суд не признает права муниципальной собственности на землю, то собственник может вновь принять во владение, пользование и распоряжение земельный участок. Кроме того, право на собственность может перейти в силу приобретательной давности, срок которой составляет 15 лет.

Принудительное  изъятие земельного участка  

     Причиной  принудительного изъятия земельного участка служат виновные действия собственника и иные обстоятельства.Изъятие ввиду  ненадлежащего использования земли. Виновные действия собственника могут явиться основанием изъятия земельного участка в случаях, если:

1) земельный  участок не используется в  соответствии с его назначением  (ст. 284 ГК РФ). Например, участок, предназначенный  для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства, не используют для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не предусмотрен законом. Но в этот срок не засчитывают период, необходимый для освоения участка, а также время, в течение которого он не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств;

2) земельный  участок используется с нарушением  законодательства (ст. 285 ГК РФ). Например, земельный участок используют  не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

  При использовании земли ненадлежащим образом решение об изъятии принимает орган государственной власти или местного самоуправления. Если собственник участка письменно уведомит чиновников о своем согласии исполнить вынесенное решение, то участок подлежит продаже с публичных торгов. Вырученные деньги передают собственнику земли за вычетом расходов, связанных с проведением торгов. Если собственник не согласен с решением об изъятии, орган, принявший решение, вправе предъявить требование о продаже участка через суд.

  Изъятие путем выкупа для государственных или муниципальных нужд. К иным обстоятельствам можно отнести изъятие участка путем выкупа для государственных или муниципальных нужд. Такой выкуп допускается только в исключительных случаях, которые связаны с выполнением международных обязательств Российской Федерации, размещением объектов государственного или муниципального значения. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляет РФ, ее субъекты или муниципальные образования.

  Решение о выкупе земельного участка подлежит регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, о чем извещают собственника, но не менее чем за год до предстоящего изъятия. До истечения года земельный участок может быть выкуплен только с согласия собственника.

  С момента регистрации решения о выкупе земли до достижения согласия собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению, производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Но при определении выкупной цены он несет риск затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в данный период. Это означает, что если собственник после извещения о предстоящем выкупе возведет на своем участке какие-либо сооружения или здания, то расходы, которые он понесет, не подлежат возмещению. Цену, сроки и другие условия выкупа устанавливают по соглашению с собственником земельного участка.

  При определении выкупной цены в нее включают:

 — рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества;

 —  убытки, причиненные изъятием и  досрочным прекращением обязательств  перед третьими лицами;

 —  упущенную выгоду.

  По соглашению с собственником ему может быть предоставлен другой участок. Если собственник не согласен с решением об изъятии земельного участка, или выкупной ценой, или другими условиями, государственный орган вправе предъявить в суд иск о выкупе участка.

Конфискация земли.

  Земельный участок может быть безвозмездно изъят у собственника по решению суда в виде санкции за совершенное преступление (ст. 50 ЗК РФ). Поскольку конфискация — одно из оснований прекращения права собственности, данную меру применяют только в отношении физического лица, являющегося собственником земельного участка. Она предусмотрена за тяжкие и особо тяжкие преступления, совершенные из корыстных побуждений. Конфискацию назначает только суд в случаях, предусмотренных Уголовным кодексом РФ. Не подлежит конфискации имущество, необходимое осужденному или лицам, находящимся на его иждивении, указанное в перечне, установленном уголовно-исполнительным законодательством РФ. Так, нельзя конфисковать земельные участки, на которых расположены не подлежащие конфискации дом и хозяйственные постройки, а также земельные участки, необходимые для ведения сельского или подсобного хозяйства.

  Конфискацию применяют как дополнительный вид наказания за совершение таких преступлений, как кража, мошенничество, разбой, вымогательство, получение взятки, бандитизм, изготовление или сбыт поддельных денег или ценных бумаг и т. д.Споры о принадлежности имущества, подлежащего конфискации по приговору суда, разрешают в порядке гражданского судопроизводства.