Возникновение и прекращение прав на объекты недвижимости

  Реквизиция земельных  участков.

  Понятие «реквизиция» означает изъятие государством имущества у его собственника с выплатой его стоимости. От конфискации реквизиция отличается:

 а)  возмездным и, как правило,  временным характером;

 б)  применением не в виде карательной  меры, а лишь в силу необходимости. 

  В соответствии со статьей 51 ЗК РФ реквизицию земельного участка применяют в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Цель реквизиции — защита граждан, общества и государства от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз. При реквизиции собственнику возмещают причиненные убытки.

  Факт реквизиции земельного участка подтверждает документ, выданный тем исполнительным органом государственной власти, который принял решение о реквизиции. Этот документ будет иметь значение при осуществлении собственником права требования возвратить реквизированный участок или при оспаривании компенсации в судебном порядке.

  Земельный кодекс предусматривает право выбора способа компенсации на случай, если в результате реквизиции станет невозможным вернуть земельный участок. Собственник вправе по своему усмотрению требовать возмещения рыночной стоимости реквизированного участка или предоставления равноценного земельного участка. Одновременно собственник вправе требовать возмещения иного причиненного реквизицией реального ущерба, а также упущенной выгоды. В случае несогласия собственника с компенсацией он может оспорить оценку земельного участка и причиненные убытки в судебном порядке. 
 
 
 
 

2.3. Основания прекращения вещного права 

     Земельные правоотношения прекращаются при наличии  различных случаев и условий, предусмотренных законодательством. Общие основания прекращения  прав на земельные участки определены Земельным кодексом РФ (гл. VII) и ГК РФ (гл. 17). Перечень оснований прекращения прав собственности и пользования содержится также в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Водном и Лесном кодексах применительно к землям водного и лесного фондов, в законах Московской области «О порядке прекращения прав на землю на территории Московской области», Саратовской области «О земле», Земельном кодексе Республики Коми применительно к землям соответствующих субъектов Федерации. В связи с принятием нового Земельного кодекса РФ положения законов субъектов РФ применяются в той мере, в какой они не противоречат Земельному кодексу РФ.

     В обобщенном виде в число оснований  прекращения прав на земельные участки  входят добровольный отказ от земельного участка, отчуждение собственником своего земельного участка, использование земли не по целевому назначению, истечение срока пользования, ликвидация юридического лица, смерть гражданина-землепользователя (собственника, владельца), нерациональное использование земель, использование земель способами, приводящими к ухудшению их состояния, неуплата земельного налога, изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд, изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в государственную или муниципальную собственность в порядке обязательного отчуждения (ст. 3–5 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), прекращение трудовых отношений, когда объектом является служебный земельный надел, и некоторые другие.

     Следует различать основания, в силу которых права собственности, владения, пользования прекращаются безусловно, независимо от воли участников правоотношений, и основания, при которых прекращение прав возможно, но зависит от взаимного или одностороннего волеизъявления участников. 
 

Прекращения права собственности на земельный участок 

     Прекращения права собственности может осуществляться как по воле собственника, так и  в принудительном порядке.

     Это соответствует общим основаниям прекращения права собственности, предусмотренным ст. 235 ГК, согласно которой право собственности прекращается при:

       а) отчуждении собственником своего  имущества другим лицам;

       б) отказе собственника от права  собственности;

       в) гибели или уничтожении имущества; 

       г) утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

     Отчуждение  собственником земельного участка  осуществляется на основании сделки (например, купли-продажи).

     Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на земельный  участок, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК). При этом та же статья ГК лежит в основе нормы комментируемой статьи о том, что отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. Таким образом, собственник, отказавшийся от земельного участка, отвечает за его содержание, обязан платить земельный налог до момента перехода права собственности иному лицу.

     В соответствии с упомянутой выше ст. 235 ГК принудительное изъятие земельного участка у собственника не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение  взыскания на земельный участок  по обязательствам. При этом изъятие земельного участка путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором (ст. 237 ГК). Право собственности на земельный участок, на который обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество;

2) отчуждение  земельного участка, который в  силу закона не может принадлежать  данному лицу;

3) реквизиция  земельного участка;

4) конфискация  земельного участка;

5) отчуждение  имущества в случаях, предусмотренных  п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293 ГК.

     Обращение в государственную собственность  земельных участков, находящихся  в собственности граждан и  юридических лиц (национализация), производится на основании положений о выкупе земельных участков для государственных  или муниципальных нужд с возмещением их стоимости и других убытков в порядке, установленном ЗК и ст. 306 ГК.

     Земельные участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, отчуждаются в собственность  граждан и юридических лиц  по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации. При этом заключение договоров купли-продажи таких земельных участков осуществляется преимущественно на торгах (см. ст. 38 ЗК и комментарий к ней).

     Статья 238 ГК устанавливает особый случай прекращения  права собственности в том случае, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать. Это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. Это положение может распространяться и на прекращение права собственности на земельные участки. В частности, при истребовании участка из чужого незаконного владения и, что может быть частным случаем этого, когда гражданином или юридическим был приобретен земельный участок из земель, изъятых на основании данного Кодекса из оборота. В соответствии с той же ст. 238 ГК в случаях, когда имущество не отчуждено собственником в установленные данной статьей сроки, земельный участок, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.

     Согласно  общим правилам (ст. 239 ГК) в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279-282 и 284-286 ГК. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Указанное правило соответственно применяется при прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с изъятием горных отводов, участков акватории и других участков, на которых находится имущество. 

Прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком 

     Прекращение права в данном случае, как и  при прекращении права собственности, может осуществляться и по инициативе правообладателя, и принудительно, в строго определенных законом случаях.

     В случае отказа от права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения от правообладателя не требуется указывать основания такого отказа. В то же время отказ от права на земельный участок в самом общем случае может последовать при отсутствии надобности дальнейшего его использования,

     Например, при ликвидации юридического лица или  смене места жительства гражданина. Одним из существенных условий, выставляемых пользователю или владельцу земельного участка ст. 53 ЗК и гражданским  законодательством, является то, что сам факт отказа от участка не является автоматическим прекращением права. Правообладатели обязаны содержать участок, выплачивать установленные платежи за землю, выполнять иные действия, связанные с реализацией права до тех пор, пока земельный участок не перейдет во владение собственнику - Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию. Факт прекращения права констатируется действиями по государственной регистрации соответствующих изменений в правах на землю.

     Так же законом, устанавлен перечень земельных  правонарушений, за которые земельный  участок может быть изъят у  владельца либо пользователя в порядке  привлечения к административной ответственности. Данный перечень является закрытым. Изменения или дополнения в установленный перечень не могут быть внесены иными нормативными актами, в том числе федеральными законами.

     Споры о принудительном прекращении права  постоянного бессрочного пользования  стали предметом судебных разбирательств. 
 
 
 
 

Основания прекращения сервитута 

     Действующее законодательство различает частный  и публичный сервитуты. Частный  сервитут прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

     Сервитут  сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен  этим сервитутом, к другому лицу. Он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

     Сервитут  может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В соответствии со статьей 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения  оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии со своим назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

     Публичный сервитут прекращается: 1) по истечении  срока его действия, определенного  нормативным правовым актом, которым  установлен сервитут; 2) вступлением  в законную силу нормативного правового  акта об отмене сервитута, в том числе  при отсутствии общественных нужд, для которых он был установлен; 3) вступлением в законную силу решения суда о прекращении установленного сервитута либо о признании недействительным нормативного правового акта об установлении земельного публичного сервитута.

     Постоянный (бессрочный) публичный земельный  сервитут может быть отменен на основании  нормативного акта с учетом общественных слушаний.

     В силу пункта 8 статьи 23 ЗК РФ, гарантирующего всем лицам, права и интересы которых  затрагиваются установлением публичного сервитута, право осуществлять защиту своих прав в судебном порядке, заинтересованные лица имеют право обращаться в суд также с требованием о прекращении публичного сервитута в связи с отпадением оснований его установления. Акт об отмене публичного сервитута должен принимать тот орган государственной власти или местного самоуправления, на основании решения которого данный сервитут был установлен.