Возникновение и прекращение прав на объекты недвижимости

     Характерным примером последнего может служить  Решение Арбитражного суда Московской области от 24, 25 августа 2006 г. по делу N А41-К1-11533/06. Земельный участок истца был обременен постоянным публичным сервитутом для обеспечения интересов местного населения согласно Постановлению главы районной администрации и на этом основании был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав. Арбитражный суд по данному делу решил прекратить право ограниченного пользования земельным участком истца, поскольку состоявшимся ранее судебным решением постановления администрации района признаны недействительными, и обязал регистрационную службу провести государственную регистрацию прекращения сервитута, которым был обременен участок истца. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение  

Признание частной собственности на землю  в Российской Федерации и включение  земельных участков в гражданский  оборот привело к тому, что на первоначальном этапе становления рыночной экономики в нашей стране земля нередко стала рассматриваться как обычный товар. Создавалась иллюзия, что земельные участки могут переходить от одних лиц к другим, как любой другой товар. Между тем земля является очень специфическим видом материальных ресурсов, к использованию и охране которого предъявляются особые и зачастую весьма высокие требования.  

Значение  земли в деятельности любого общества сложно переоценить. В качестве основного  компонента окружающей природной среды земля выполняет важнейшую экологическую функцию. Поверхность земли выступает местом размещения различных объектов, а ее почвенный слой используется в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве. По существу земля представляет собой основной и естественный фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. Социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. Наконец, земля как территория государства или ее административно-территориальных единиц обуславливает политическую функцию.  

Таким образом, земля имеет многофункциональное  значение, а потому владение, пользование  и распоряжение земельными участками  не должно входить в противоречие с публичными интересами, а также нарушать права и законные интересы отдельных лиц, что прямо закреплено в Конституции РФ (ч. 1 ст. 9, ч. 2 ст. 36).  

Предоставление  прав на землю собственникам земельных  участков, землевладельцам и землепользователям всегда сопровождается возложением на них определенных обязанностей. Выполнение этих обязанностей ограничивает возможности реализации любого права на землю.  

Русский цивилист В.И.Синайский отмечал, что  понятие и содержание права собственности определяется установлением тех или иных границ, в пределах которых гражданский правопорядок признает право собственности, а сами эти границы, суживающие понятие права собственности, и есть его ограничения1.  

В отношении  земельных участков указанные ограничения состоят в обязанностях собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей совершать или не совершать определенные действия либо терпеть чужие действия постольку, поскольку это диктуется публичными интересами, а также необходимостью обеспечения прав и законных интересов отдельных лиц.  

Как справедливо  отмечено в одном из определений  Конституционного Суда РФ2, земля является "особого рода товаром, недвижимостью". Данная специфика объясняет причину, по которой законодательством устанавливаются многочисленные ограничения прав на землю.  

Ограничения прав на землю, которые предусматриваются  действующим законодательством, весьма разнообразны. Очень специфичны формы  их установления. При этом трактовка  ограничений прав на землю в разных отраслях законодательства неоднозначна.  

Федеральные законы устанавливают ограничения  прав на землю в целях:

сохранения  природных объектов или памятников истории и культуры;

создания  необходимых условий для осуществления  хозяйственной и иной деятельности;

эксплуатации  промышленных, транспортных и иных объектов и коммуникаций;

охраны  жизни и здоровья людей и т.д. 

Многообразие  целей приводит к тому, что ограничения  прав на землю определяются в федеральных  законах, относящихся к самым  разным отраслям законодательства.  

В одних  федеральных законах устанавливается  правовой режим земель, который налагает на правообладателя обязанность  соблюдать определенные требования. В других федеральных законах  содержатся перечни обязанностей лиц, использующих земельные участки. Имеются федеральные законы, которые ограничивают оборот земельных участков или допускают обременение вещных прав на землю определенными обязательствами. Существуют также федеральные законы, которые требуют от обладателей прав на землю выполнять различного рода технические требования, например, СНиПы или СанПиНы.  

В гражданском  законодательстве ограничениями (обременениями) прав на земельные участки предлагается считать сервитут, ипотеку, доверительное  управление, аренду, арест имущества  и другие условия и запреты, стесняющие соответствующего правообладателя (ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Иными словами, ограничения прав на землю трактуются как условия и запреты, влияющие на гражданский оборот земельных участков.  

Земельное законодательство ограничениями прав на землю называет различного рода запреты и условия, выполнение которых  связано с использованием земель и объектов, расположенных на них, а также с осуществлением строительства  и иной деятельности (ст. 56 Земельного кодекса РФ). В данном случае ограничения прав на землю трактуются как условия и запреты, влияющие на использование и охрану земель.  

Применять законодательство, в котором определяются ограничения прав на землю, необходимо с учетом вышеуказанных обстоятельств.  

Среди федеральных законов об ограничениях прав на землю условно можно выделить законодательные акты, содержащие нормы:

1) об  оборотоспособности земельных участков;

2) о  правовом режиме земель;

3) об  обязанностях собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей.  

Проблема  оборотоспособности объектов гражданских  прав затрагивалась в трудах ряда русских цивилистов. Так, Г.Ф.Шершеневич, говоря о "вещах вне оборота", выделял вещи, изъятые из оборота  по естественной причине (в силу своей природной сущности), по государственным соображениям и по соображениям религиозным3.  

В современном  российском законодательстве оборотоспособность земельных участков регулируется, прежде всего, Земельным кодексом РФ (ЗК РФ), где в ст. 27 перечислены земельные участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте.  

Изъяты  из гражданского оборота земельные  участки:

в пределах территорий государственных природных  заповедников и национальных парков, за исключением земельных участков в границах национальных парков, переданных гражданам и юридическим лицам в собственность или на иных правах в соответствии с федеральными законами;

занятые зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

занятые зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные  суды;

занятые объектами организаций федеральной  службы безопасности;

занятые объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

занятые объектами использования атомной  энергии, пунктами хранения ядерных  материалов и радиоактивных веществ;

занятые объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

предоставленные исправительно-трудовым учреждениям  и лечебно-трудовым профилакториям соответствующих правоохранительных органов;

занятые воинскими и гражданскими захоронениями;

занятые инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ. 

Ограничены  в гражданском обороте земельные  участки:

в пределах особо охраняемых природных территорий, за исключением изъятых из оборота;

в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

занятые находящимися в государственной  или муниципальной собственности  водными объектами, за исключением  обособленных водных объектов;

занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

предоставленные для обеспечения обороны и  безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, за исключением изъятых из оборота;

в границах закрытых административно-территориальных  образований, за исключением изъятых  из оборота;

предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

предоставленные для нужд связи;

занятые объектами космической инфраструктуры;

расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

загрязненные  опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли. 

Изъятые из гражданского оборота земельные  участки находятся в исключительной федеральной собственности, а ограниченные в гражданском обороте земельные  участки -- в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и  муниципальной собственности.  

Право собственности на указанные земельные участки не может быть приобретено гражданами и юридическими лицами. Только в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается передача в частную собственность земельных участков, ограниченных в гражданском обороте.  

Запрещены любые сделки с земельными участками, изъятыми из гражданского оборота. Совершение сделок с земельными участками, ограниченными  в гражданском обороте возможно только в той мере, в какой это  допускается федеральными законами (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).  

Гражданский оборот соответствующих земельных  участков часто обуславливается  соблюдением ряда требований. Например, на территориях национальных парков земельные участки могут предоставляться  только юридическим и физическим лицам, имеющим лицензию на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха (ст. 17 ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях").  

В нормах федеральных законов об ограничениях оборотоспособности земельных участков реализованы требования п. 2 ст. 129 Гражданского кодекса РФ.  

Гражданское законодательство под ограничениями  гражданского оборота предлагает понимать:

принадлежность  объектов гражданских прав определенным участникам оборота;

получение специального разрешения, допускающего оборот объектов гражданских прав. ЗК РФ и множество других федеральных законов предусматривают немало других ограничений права государственной и муниципальной собственности на земельные участки, связанных с особенностями их гражданского оборота.