Правовое регулирование изъятия земельных участков

     А по делам о возмещении убытков, причиненных  изъятием земельных участков, предоставленных  для строительства, реальный ущерб  определяется исходя из стоимости затрат: по проведению проектно-изыскательских и других работ, по отводу земельного участка, изготовлению технического паспорта на проектирование, изготовлению проектно-сметной  документации, по оплате экспертизы проекта, работ за разбивку осей, строительно-монтажных работ, проведенных на изъятом земельном участке, а также стоимости ограждения, расходов по благоустройству строительной площадки и т.д.

     При определении размера убытков, причиненных  арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для  государственных или муниципальных  нужд, учитываются убытки, которые  арендаторы земельных участков несут  в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная  выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия  земельного участка, а также стоимость  права на заключение договора аренды земельного участка в случае его  заключения на торгах[42]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 3. ПРОЦЕДУРА ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

     3.1 ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

     Порядок выкупа земельного участка, а также  недвижимого имущества на нем  для государственных и муниципальных  нужд установлен в статьях 279-281 ГК РФ. После принятия решения об изъятии  земельного участка в зависимости  от того, для чьих нужд он изымается (федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации), собственник  земельного участка не позднее чем  за год до предполагаемого изъятия  должен быть уведомлен об этом в  письменном виде. В обязательном уведомлении  об изъятии видится дополнительная гарантия прав собственника: участок  не может быть изъят без воли собственника в течение одного года с момента  получения им такого уведомления. В  этот период собственнику предлагается достичь соглашения о выкупной цене земельного участка и недвижимости. В случае несогласия собственника с  предполагаемым изъятием он вправе обратиться в суд с требованием о признании  решения недействительным в порядке, предусмотренном гл. 24 АПК РФ (гл. 25 ГПК РФ), как не соответствующего закону и нарушающего его права  и законные интересы. Следует отметить, что по российской правоприменительной  практике надлежащим письменным уведомлением считается такое уведомление, за которое у адресата тем или  иным способом отбирается расписка. Поэтому  надлежащее уведомление возможно либо на условиях вручения документов собственнику лично под роспись, либо на условиях направления ему заказного письма с уведомлением о вручении. Иногда письменной формой уведомления считается  его опубликование в местных, региональных или центральных периодических  печатных изданиях. Но применительно  к данному закону такая форма  письменного уведомления не действует. Решение государственного органа об изъятии земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд подлежит государственной регистрации  в органе, осуществляющем регистрацию  прав на земельный участок. В соответствии с федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на земельные участки подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Органом, осуществляющим регистрацию прав на земельные участки, является Федеральная регистрационная служба в лице ее территориальных органов. Однако указанный закон не устанавливает правил регистрации подобных решений. Представляется, что решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит регистрации в ЕГРП в качестве ограничения (обременения) земельного участка. Перечень ограничений (обременений) недвижимого имущества в этом федеральном законе остается открытым. К примеру, к ним относятся сервитуты, ипотека, аренда, арест имущества и др. Но по своей сути и решение об изъятии земельного участка является своего рода стесняющим правообладателя обстоятельством, то есть обременением[6].

     Существенным  препятствием, ставящим под угрозу правомерность изъятия земельного участка для государственных  или муниципальных нужд, является ситуация, когда право на земельный  участок возникло до вступления в  силу вышеуказанного федерального закона и не зарегистрировано по установленным  в нем правилам. В этом случае государственная регистрация решения  об изъятии земельного участка невозможна до соответствующего оформления прав на этот участок.

     Выкупная  цена при изъятии земельного участка  у собственника для государственных  или муниципальных нужд, а также  условия такого выкупа устанавливаются  соглашением, заключаемым с собственником  земельного участка. Выкупная цена земельного участка складывается из двух составляющих:

• рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества (рыночная стоимость определяется в соответствии с законом "Об оценочной деятельности");
• убытки, причиненные собственнику земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

     При этом обязательство по выплате ложится  на Российскую Федерацию, субъект Российской Федерации или муниципальное  образование. В то же время допускается  возможность возмещения убытков  не только из бюджета, но и лицами, в  пользу которых изымаются земельные  участки. Тем не менее эта коллизия не представляет для предпринимателя  угрозы, так как ему в любом  случае полностью возместят его  убытки. Просто необходимо обратить внимание на источник, из которого их будут возмещать.

     Убытки, вызванные изъятием для государственных  или муниципальных нужд, возмещаются  и лицу, владеющему земельным участком на правах аренды. Но такая обязанность  предусмотрена уже не гражданским, а земельным законодательством. Это положение тем более важно, что именно арендатор земельного участка может являться собственником  недвижимого имущества на таком  участке [17].

     На  практике бывают случаи, когда подлежащий изъятию земельный участок находится  в государственной или муниципальной  собственности, а орган государственной  власти при принятии соответствующего решения об изъятии зачастую забывает включить в решение положение  об изъятии участка у арендатора, принимая решение лишь об изъятии  недвижимого имущества на этом участке. Такое решение не соответствует  закону и подлежит отмене.

     Гражданским кодексом установлено, что переход  права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной  регистрации, и это право возникает  у покупателя только с момента  такой регистрации. Следовательно, лицо, в чью пользу происходило  изъятие земельного участка и  объектов недвижимости, обязано зарегистрировать за собой право собственности  на это имущество [25]. В противном случае возникает ситуация, когда земельный участок и объекты недвижимости остаются в собственности первоначального лица, в то время как полномочия по распоряжению этим имуществом уже осуществляются новым владельцем[8].

     Таким образом, действующим законодательством  предусмотрена следующая схема  принудительного прекращения права  собственности на недвижимое имущество:

1. Федеральный орган исполнительной власти или орган исполнительной власти субъекта РФ принимает решение об изъятии земельного участка и прекращении права собственности на недвижимое имущество на этом участке.
2. Собственник (правообладатель) уведомляется об изъятии земельного участка не менее чем за год до предполагаемой даты изъятия.
3. Решение регистрируется в Едином государственном реестре прав, о чем сообщается собственнику (правообладателю).
4. С собственником земельного участка заключается соглашение о выкупе земельного участка, а при недостижении такого соглашения выкуп происходит в судебном порядке по истечении года с момента уведомления.
5. Осуществляется государственная регистрации прав на земельный участок и/или недвижимое имущество за новым владельцем.

     Однако  противоречия земельного и гражданского законодательства, неопределенность роли органа местного самоуправления в принятии решения об изъятии земельного участка  и другие пробелы нередко ставят под вопрос правомерность изъятия  земельного участка и недвижимого  имущество на нем. А зачастую государственными органами и органами местного самоуправления вообще не соблюдается указанный  порядок изъятия к примеру, в части государственной регистрации решения об изъятии земельного участка.

     Это, конечно, с одной стороны, может  негативно повлиять на гарантии, предоставляемые  собственникам недвижимости, а с другой дает возможность оспаривать действия уполномоченных лиц и всячески затягивать процесс изъятия собственности.

     Также необходимо отметить, что государственная  оценка изымаемого участка и имущества  может сильно отличаться от рыночных цен, и такая оценка тоже может  быть оспорена в суде[19].

     3.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И НАХОДЯЩЕГОСЯ НА НЕМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

     Необходимым условием изъятия земельного участка  для государственных или муниципальных  нужд является предварительное и  равноценное возмещение. При этом под равноценным возмещением  понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включается рыночная стоимость изымаемого участка  и находящегося на нем недвижимого  имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи  с досрочным прекращением своих  обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему  может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой земельный участок  с зачетом его стоимости в  выкупную цену.

     Лица, имеющие право на предварительное  и равноценное возмещение. Пункт 1 ст. 63 ЗК РФ, дополняя предыдущие положения, предусматривает, что изъятие, в  том числе путем выкупа, осуществляется после: предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том  числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков; возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках; возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

     Следует отметить, что изъятие земельного участка у собственника влечет также  правовые последствия для землепользователей, землевладельцев и арендаторов. Статья 283 ГК РФ определяет, что прекращение права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд осуществляется применительно к правилам, предусмотренным статьями 279 - 282 настоящего Кодекса. Однако данные нормы ГК РФ не в полной мере применимы к этим категориям правообладателей земельными участками, т.к. не учитывают специфику прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, срочного безвозмездного пользования, аренды. В частности, в связи с отсутствием у землепользователей, землевладельцев и арендаторов права собственности на земельные участки последние у них не выкупаются, т.е. им не возмещается стоимость изымаемых участков. Однако им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве собственности зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, а также причиненных изъятием убытков, включая упущенную выгоду, в полном объеме[15].

     Следует отметить, что действующее законодательство не содержит критериев определения  равноценности земельных участков. Однако Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики указал, что данные о стоимости предоставляемой  квартиры подлежали оценке в совокупности со всеми другими доказательствами. Сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством  ее равноценности. Жилые помещения  предназначены для проживания в  них граждан, поэтому имеет значение сравнение потребительских качеств  квартиры (размер, планировка, степень благоустройства и т.д.). По нашему мнению, данное заключение возможно применить по аналогии к земельному участку, предоставляемому взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд. Таким образом, равноценность земельного участка должна определяться с учетом его потребительских характеристик, таких, как местоположение, площадь, состав земель, плодородие почвы, наличие подъездных путей и т.п.

     Что касается второго вопроса, то анализ ст. 281 ГК РФ, 63 ЗК РФ позволяет прийти к выводу, что предоставление участка  взамен изымаемого может осуществляться только по взаимному согласию сторон соглашения. При этом, по нашему мнению, следует учитывать наличие в  собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования земельного участка, равноценного изымаемому для  общественных нужд. Таким образом, отсутствие равноценного земельного участка допускает  возможность отказа уполномоченного  органа в предоставлении натуральной  компенсации. В то же время действующее  законодательство не предусматривает  обязанности для уполномоченных органов в случае несогласия собственника с предложенным ему участком предлагать на выбор другие участки[42].

     Определение рыночной стоимости земельного участка  и находящегося на нем недвижимого  имущества. Законодатель определил, что  плата за изымаемый земельный  участок определяется соглашением  с собственником, а при принудительном изъятии - решением суда (ст. 281 - 282 ГК РФ, п. 28 Постановления Пленума ВАС  РФ от 24 марта 2005 г. N 11). Рыночная стоимость  объекта оценки - наиболее вероятная  цена, по которой объект оценки может  быть отчужден на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства[15], [22].

     Рыночная  стоимость земельного участка согласно ст. 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации". При этом определение рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости должно осуществляться оценщиками, действующими в соответствии с положениями вышеуказанного Закона. Согласно ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" проведение оценки имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, является обязательным, независимо от того, определяется ли выкупная цена соглашением с правообладателем земельного участка или устанавливается судом. Представляется, что данное положение продиктовано необходимостью исключить необоснованное расходование бюджетных средств при выкупе земельного участка[40].