Понятие и особенности государственного регулирования земель сельскохозяйственного назначения

      Это принудительное вмешательство в оборот земель сельскохозяйственного назначения может иметь и временно-вынужденный характер и прекращается с устранением обстоятельств, которые вызвали потребность в этом вмешательстве. В частности ст. 51 ЗК РФ допускает реквизицию земельного участка, то есть временное изъятие сельскохозяйственного угодья у собственника в целях защиты от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз этим интересам с возмещением собственнику земельного участка причинённых убытков и выдачей ему документа о реквизиции;

    Органы судебно-исполнительного производства (судебные приставы исполнители) осуществляют конфискацию сельскохозяйственных угодий на основании соответствующего судебного решения в порядке санкции за совершение преступления в специальном порядке, предусмотренном Федеральным законом РФ от 21.07.97 № 119-ФЗ «ОБ исполнительном производстве» (в ред. От 30.07. 01).[19]

Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующих основных формах:

1.      Купля- продажа земельных участков, осуществляемая:

      В общем порядке, при котором продавец обязан известить в письменной форме субъект РФ о своём намерении продать сельхозугодия с указанием цены и других существенных условий продажи;

      В специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т. д.). В данном случае у субъекта РФ отсутствует право преимущественной покупки сельхозугодия, однако процесс купли-продажи прямо урегулирован законом и нарушение этого процедурного порядка может привести к признанию договора купли-продажи сельхозугодия недействительным.

Главным отличительным признаком купли-продажи сельхозугодия является денежный эквивалент уплаты покупателем за покупку, что отличает этот вид договора от сходных сделок с землёй (мены, дарения и т. д.).

При продаже земельного участка на конкурсе или аукционе в качестве дополнения к этому денежному эквиваленту является наиболее эффективное в будущем выполнение конкурсных условий при продаже сельскохозяйственного угодья.

2.      Приобретение земель сельскохозяйственного назначения по договору мены, отличающегося от договора купли-продажи сельскохозяйственного угодья не денежной формой расчёта за отчуждаемый земельный участок, а натуральной формой в виде равноценного земельного участка, либо имущества, которое приобретающая сельхозугодия сторона передаёт бывшему собственнику за это передаваемое угодье.

В отличие от договора купли-продажи сельхозугодий, где правовой статус сторон является диаметрально противоположным, при договоре мены сельхозугодий на имущество или на участки из земель сельскохозяйственного назначения обе стороны договора имеют одинаковый правовой статус, поскольку каждая из сторон одновременно является и продавцом обмениваемого участка и покупателем объекта, полученного взамен этого участка.

При этом договор мены сельскохозяйственных угодий имеет дополнительные элементы, присущие договору купли-продажи земельного участка. Например, одна сторона договора мены сельхозугодиями по договору мены другой стороне предоставила предварительный задаток в несколько раз более ценный, чем полученный от неё взамен.

3.      Договор дарения сельскохозяйственных угодий отличается от договора купли-продажи и мены следующими основными особенностями:

      Безвозмездным характером приобретения сельскохозяйственных угодий, то есть приобретатель земельного участка получает этот участок без каких-либо выплат бывшему собственнику земли. Налоговые  и пошлинные платежи за оформление этой сделки не в счёт, поскольку они платятся государству и представляют собой конституционную налоговую обязанность граждан;

      При дарении сельскохозяйственного угодья, находящегося в землях сельскохозяйственного назначения, являющихся объектом общей собственности, остальные собственники этого сельскохозяйственного земельного массива не могут воспользоваться своим правом на преимущественное приобретение этой земельной доли в общей земельной собственности.

Однако для совершения дарения сельскохозяйственного угодья, находящегося в общей совместной собственности, необходимо согласие всех участников этой собственности, поскольку осуществление правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным массивом, находящемся в совместной собственности должно осуществляться по взаимному соглашению собственников.

4. Приобретение сельскохозяйственных угодий на условиях договора ренты имеет определённое сходство с договором купли-продажи сельскохозяйственных угодий, так как продавец участка также передаёт свой земельный участок покупателю за определённую денежную или натуральную оплату.

Однако договор ренты отличается от договора купли-продажи сроками расчёта за проданный участок. И если покупатель обязан выплатить продавцу покупную цену, как правило, в момент свершения сделки, то плательщик ренты, в отличие от покупателя, осуществляет оплату отдельными частями и в течение длительного времени.

Платежи за приобретённое по договору ренты сельскохозяйственное угодье, в зависимости от вида этого договора, бывают двух основных видов:

 Бессрочная рента – при продаже земельного участка по договору постоянной ренты. Приобретать земельные участки по такой форме ренты недопустимо у собственников – коммерческих организаций и допустимо лишь у граждан либо у таких некоммерческих организаций, которым закон не запрещает совершать подобных сделок и их совершение соответствует целям уставной деятельности этих организаций. Бессрочные рентные платежи могут быть прекращены путём выкупа плательщиком этой постоянной ренты, в том числе в определённых законом случаях – по требованию получателя ренты. Размеры бессрочного рентного платежа обеспечены определённой охраной закона от инфляционных процессов. Договор бессрочной (постоянной) ренты, таким образом, представляет собой возможность покупки земельного участка с рассрочкой платежа за него на неопределённое и длительное время;

 Пожизненная рента применима лишь к случаям приобретения земельных участков у граждан и определяется в договоре, как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение жизни.

Эта форма приобретения весьма актуальна и для спасения частной земельной собственности  у бывших колхозников, пристрастившихся к спиртному и под влиянием своего болезненного влечения порой продавших свои земельные доли за ящик водки.

Пожизненная рента, выплачиваемая бывшим собственникам приватизированных земельных участков, является гарантией их спокойной старости.

5. Приобретение сельскохозяйственных угодий по наследству. Этой правовой форме оборота земель сельскохозяйственного назначения свойственны следующие особые отличительные признаки:

    Она осуществляется либо в форме односторонней сделки - завещание наследодателя, либо по основаниям, предусмотренным законом;

    Эта правовая форма оборота представляет собой одно из гарантированных конституционных прав каждого;

                  Переход сельскохозяйственного угодья по наследству может осуществляться как из частной формы собственности в частную, так и из частной формы собственности в публичную, но не наоборот. Например, при отсутствии завещания земельный участок, находившийся в собственности покойного, переходит по закону наследникам  в порядке очерёдности. Однако если таковые отсутствуют, то земельный участок обретает статус выморочного имущества и переходит в порядке наследования по закону в собственность РФ, то есть в публичную собственность;

    Переход наследственных прав на сельскохозяйственное угодье осуществляется в особом наследственно-процессуальном порядке, предусмотренном Основами законодательства о нотариате и дополняющем его законодательством, то есть преимущественно в административно- правовом порядке.

6. Приобретение прав на земельный участок на условиях аренды. Эта форма правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения является договорной и  имеет следующие особенности:

 Срочность договора аренды, продолжительность которой не может быть свыше 49 лет и попытки увеличения этого срока пресекаются законом;

 Арендатор не приобретает титула собственника на арендуемый земельный участок, а это означает, что сельскохозяйственное угодье находясь в сфере действия частной собственности, продолжает оставаться  в публичной собственности. Эта форма оборота не может гарантировать сохранности  и повышения плодородия сельскохозяйственных почв, поскольку арендатор, в отличие от собственника сельскохозяйственного угодья, является временщиком и не заинтересован в коренном улучшении арендуемых земель. Поэтому в законе предусмотрено преимущественное право на возобновление арендных отношениях только тому арендатору, который надлежащим образом выполнял свои договорные обязательства;

 Арендная форма регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения является своего рода испытанием на проверку соответствия арендатора требованиям крестьянской (фермерской) деятельности, а поэтому арендуемое сельскохозяйственное угодье может быть приобретено арендатором в собственность по истечении трёхлетнего продолжения арендных отношений при условии надлежащего использования этого угодья;

 Наконец, арендная форма регулирования оборота земель данной категории позволяет вовлекать  в сферу действия частного капитала те земли, которые в силу их особой публичной значимости недопустимо переводить из публичной формы собственности в частную.[20]

В п.1 ст.19 новой редакции ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сказано: «1. В случае если на день вступления в силу настоящего Федерального закона субъектом Российской Федерации не принят закон, обеспечивающий реализацию настоящего Федерального закона, на территории такого субъекта Российской Федерации применяются следующие правила:

 приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная пунктом 4 статьи 1 настоящего Федерального закона, осуществляется с 1 января 2004 года;

 минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренные пунктом 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, приравниваются к минимальным размерам земельных участков, устанавливаемым в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства;

 максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, предусмотренный пунктом 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, устанавливается равным 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования;

 полномочия субъектов Российской Федерации, предусмотренные пунктом 3 статьи 5, пунктом 3 статьи 6, пунктом 1 статьи 8, пунктом 2 статьи 12 и пунктом 3 статьи 13 настоящего Федерального закона, относятся к компетенции высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации;

 средствами массовой информации, в которых в соответствии с пунктом 2 статьи 10, пунктом 2 статьи 12, пунктом 1 статьи 13 и статьей 14 настоящего Федерального закона предусмотрено опубликование сообщений, являются источник официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) источник официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка».[21]

Суммируя изложенное, можно сделать следующие выводы относительно правовых методов и форм правового управления оборотом земель сельскохозяйственного назначения.

1.      В этом управлении используются административно-правовые и гражданско-правовые методы.

2.      Оба эти метода направлены на оборот земель сельскохозяйственного назначения не только из публично-правовых форм собственности в сферу частной собственности, но и, наоборот, из частной в публично-правовые.

3.      Административно-правовой метод применяется в обороте земель сельскохозяйственного назначения в случаях:

        Использования сельхозугодий с нарушением законодательства;

        При применении санкций (конфискация) за противоправное поведение собственников сельскохозяйственных угодий, то есть даже и при правильной эксплуатации этих угодий;

        При обстоятельствах, обязывающих государство осуществлять это административно-правовое вмешательство;

                                                                   При временно-вынуждающих обстоятельствах.

4. Гражданско-правовой метод применяется в регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения, путём регулирования двусторонних сделок:

        Купли-продажи сельхозугодий;

        Мены;

        Ренты;

        Дарения и наследства;

        Аренды.

5. Оборот земель сельскохозяйственного назначения должен базироваться на соответствующих нормативных актах субъектов РФ.

6. ФЗ «об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не может работать в полную силу, до тех пор, пока не будет разрешено передавать землю в залог под банковский кредит.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, я подошла к заключению своей курсовой работы, при её написании у меня особых трудностей не возникло. Итак, подводя итог, следует сделать следующие выводы:

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства, другие земли, предназначенные для этих целей в соответствии с территориальным планированием использования земель.

Земли сельскохозяйственного назначения включают в себя сельскохозяйственные угодья, земли, занятые зданиями и сооружениями, необходимыми для ведения сельского хозяйства и другие. К сельскохозяйственным угодьям относятся сенокосы, пашни, пастбища, залежи и иные угодья.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться: гражданами, хозяйственными обществами и товариществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, некоммерческими организациями, казачьими обществами, учебными учреждениями, общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.