Понятие и особенности государственного регулирования земель сельскохозяйственного назначения

Федеральный закон от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»,[15] определяя в ст. 1 сферу действия этого закона, устанавливает главным критерием регулируемых им земельных отношений именно результат в виде смены или изменения титула прав на земельные участки.

Таким образом, оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сделки с земельными участками этой категории земель, направленные на смену титула прав на эти участки.

Критерии ограничений в обороте земель сельскохозяйственного назначения обусловлены следующими объективными обстоятельствами:

1. Значимостью земель сельскохозяйственного назначения, представляющих собой основное средство производства пищевой энергии для человечества. В частности, пашня даёт около 90 %  пищи в виде выращиваемой сельскохозяйственной продукции (овощи, картофель, и так далее), сырья для пищевой промышленности (зерно, льняное семя и так далее), кормов для животноводства, обеспечивающего мясом и молоком и так далее.

Уменьшение площади земель сельскохозяйственного назначения до определённых критериев может явиться обстоятельством, создающим угрозу национальной продовольственной безопасности. Поэтому первым принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является принцип сохранения целевого использования продаваемых сельскохозяйственных угодий.[16]

Таким образом, оборот земель сельскохозяйственного назначения допускается только при условии рационального их использования, поскольку сельскохозяйственные угодья представляют собой судьбоносное значение для российского народа.

2.  Точной определённостью земель, обладающих статусом сельскохозяйственного назначения. В частности их критерии определены статьёй 77 Земельного кодекса РФ и исключают возможности необоснованного расширения действия Федерального закона об обороте этих земель на сходные по правовому статусу земли. И поскольку п. 1 ст. 77 ЗК РФ не относит к этим землям сельскохозяйственные угодья на территории поселений, ст. 1.1 указанного Федерального закона также исключает из предмета своего оборота земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства и тому прочие.

3. Необходимостью обеспечения рациональной структуры земель сельскохозяйственного обеспечения.

4.Необходимостью  соблюдения  требований п.3 ст. 17 Конституции РФ, не допускающей субъектам земельных отношений осуществлять свои земельные права и  свободы в нарушение земельных прав и свобод других лиц.

Если рыночная стоимость выделенного для оборота земельного участка в расчёте на единицу его площади превысит рыночную стоимость отставшего после выдела земельного участка в расчёте на единицу его площади, то участник долевой собственности, осуществивший такой выдел участка, обязан выплатить компенсацию остальным участникам долевой собственности после выдела земельного участка.

Таким образом, законодательно созданы условия, направленные на охрану прав и охраняемых законом интересов субъектов земельных отношений при осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения.

5. Приоритетом публичного интереса при осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения, который проявляется в том, что приоритетное положение для участия в этом обороте предоставляется российским физическим и юридическим лицам в сравнении с иностранными лицами.

В частности, одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является  установление особенностей предоставления земельных  участков иностранным гражданам и юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранного капитала превышает 50%.

Под упомянутыми особенностями предполагается ограничения для иностранных лиц в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, выражающееся в том, что:

  права этих лиц на участие в обороте устанавливаются специально в законе, то есть по сравнению с общими правами граждан РФ и российских юридических лиц права иностранцев являются специальными;

  иностранные граждане и юридические лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения назначение только  на праве аренды;

  предельный срок аренды этих земель не может превышать сорока девяти лет;

  преимущественное право на покупку земельного участка  из земель сельскохозяйственного назначения принадлежит субъекту РФ, а в случаях, установленных законом этого субъекта – органу местного самоуправления на территории субъекта.[17]

При этом преимущественное право покупки, предоставленное законом, указанным субъектом и органом, реализующим публичный интерес своего населения, осуществляется по минимальной, а не по максимальной цене земельного участка, назначаемое продавцом.

Во всех случаях продажи сельскохозяйственных угодий их покупателями станут региональные и местные органы власти, поскольку их преимущественное право на покупку исключает из числа покупателей на эти угодья других субъектов земельных правоотношений.

В публичных интересах ограничен оборот той части земель сельскохозяйственного  назначения,  которое имеет публичное значение в сфере аграрного производства.

В частности, не подлежит приватизации находящиеся в государственном или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.[18]

В результате законом предусмотрено обеспечение приоритета публичного  национального интереса в обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также интересов  в том обороте граждан РФ и российских юридических лиц, а с другой стороны, и возможность вмешательства регионального государственного управления и местного самоуправления в дело обеспечения наиболее рациональной эксплуатации сельскохозяйственных земель.

6. Главная цель правового  регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения заключается в достижении наиболее эффективного использования земель данной категории.

Эффективно же использовать земли могут только те субъекты прав на земельные участки, которые являются наиболее  эффективными землепользователями.

В Федеральном законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены следующие основные способы включения в отношения по этому обороту наиболее эффективных землепользователей:

  конкурсный порядок предоставления земельных участков в собственность из земель сельскохозяйственного назначения, позволяющий эффективно осуществить отбор среди претендентов на получение сельскохозяйственных угодий в собственность;

  продажа земельных угодий арендаторам осуществляется после доказанности их способности эффективно эксплуатировать продаваемое угодье в течении не менее чем трёхлетнего надлежащего использования этого угодья в порядке аренды;

  принудительное изъятие в судебном порядке сельхозугодий  у собственника в установленных земельным законодательстве случаях ненадлежащего использования этих угодий.

7. В то же время потребность в эффективном использовании земель сельскохозяйственного назначения не должна войти в противоречие с принципом справедливости при осуществлении оборота этих земель. Поэтому Федеральный закон об их обороте предусматривает следующие положения, направленные на обеспечение справедливости в этой сфере отношений:

  установление обязательного к соблюдению порядка приватизации участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

  запрет принятия субъектом РФ законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Тем самым обеспечивается единый всероссийский порядок данного оборота, исключающий ограничение его региональными властями, и осуществляется единая государственная политика обеспечения доступа хозяйствующих субъектов к обороту сельскохозяйственных угодий.

8. Во исполнение положений п. 1 ст. 9 Конституции РФ, определившей земле статус основы жизни и деятельности, проживающих на ней народов, и п. 3 ст. 129ГК РФ, установившей ограниченный оборот земель, Федеральный закон об обороте земель предусмотрел жёсткий, государственный контроль за реализацией этого оборота.

В частности, во исполнение этого контроля установлено, что:

  определение пределов оборота земель сельскохозяйственного назначения предоставлено исключительно Российской Федерации и лишь она, а не субъекты РФ, вправе расширять или сужать эти пределы;

  федеральной компетенцией является и регулирование  тех отношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения, которые не предусмотрены Федеральным законом РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

  Права субъектов РФ в правовом регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения касаются той части оборота, который имеет местную специфику и особенности, вытекающие из их природно-климатических и иных особенностей, которые трудно учитывать на федеральном уровне.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется под неусыпным государственным наблюдением.

В частности, в аренду могут быть переданы только прошедшие государственный кадастровый учёт земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в долевой собственности, а искажение данных Государственного земельного кадастра, как и занижение размеров платежей за землю, совершенные должностными лицами из корыстной или иной личной заинтересованности, наказываются в уголовном порядке.

Суммируя изложенное можно сделать следующие основные выводы относительно правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения:

1.  Согласно п. 2 ст. 36 Конституции РФ, владение, пользование и распоряжение землями сельскохозяйственного назначения осуществляется свободно, если это не входит в противоречие с публичными интересами.

2.  Противоречие частных интересов с публичными обусловлено тем, что земля представляет собой основу жизни и деятельности, проживающих на ней народов (п. 1 ст. 9 Конституции РФ), а значит и правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения должно осуществляться с учётом интересов не только настоящего, но и всех будущих поколений.

3.  Эта подробность в правовом регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения обусловливает введение определённых ограничений в регулирование данного оборота в сравнении с оборотом других земель, в связи, с чем и принят специальный Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения ».

4.  Правовые ограничения в обороте земель сельскохозяйственного назначения в сравнении с оборотом иных земель, установлены в данном законе исходя из следующих обстоятельств:

  Особой значимостью земель сельскохозяйственного назначения, в связи, с чем оборот допускается при условии обеспечения целевого, рационального  и эффективного использования этих земель;

  Недопустимости оборота иных сельскохозяйственных земель, внешне сходных с землями сельскохозяйственного назначения;

  Недопустимости нарушения прав третьих лиц при осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения и обязанностью лиц, осуществляющих оборот этих земель, компенсировать потерпевшим стоимость понесённых ими убытков;

  Потребности в обеспечении приоритета публичных интересов:

a)        Российских граждан и юридических лиц над иностранными;

b)       Приоритетного права в покупке земель сельскохозяйственного назначения субъектами РФ и органами местного самоуправления;

c)        Исключения из оборота тех видов земель сельскохозяйственного назначения, которые имеют особую публичную значимость;

  Потребностью привлечения к эксплуатации земель сельскохозяйственного назначения наиболее эффективных хозяйствующих субъектов;

  Обеспечение справедливости в обороте земель, обеспечивающий равный доступ хозяйствующих субъектов к землям сельскохозяйственного назначения;

  Обеспечения эффективного государственного контроля за оборотом земель сельскохозяйственного назначения, включающего в себя:

a) Федеральный контроль за осуществлением оборота этих земель  региональными и муниципальными органами;

b) Общегосударственный учёт земель,  соблюдение, ценовой дисциплины при их обороте и так далее.

3.2 ПРАВОВЫЕ МЕТОДЫ И ФОРМА ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения можно подразделить на два основных вида административно-правовые и гражданско-правовые.

Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путём перехода земельных угодий из публичных форм собственности в  частные, так и путём перехода из частных форм собственности в публичные.

I. Административно- правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения выражаются в том, что:

      От имени российского государства соответствующие государственные органы вправе осуществлять перераспределение этих земель, если они используются с нарушениями закона. В частности принудительно могут быть отчуждены сельскохозяйственные угодья, используемые с нарушением их целевого или нерационально с последующей продажей их с публичных торгов.

      Органы государственной власти субъектов РФ осуществляют принудительное перераспределение сельскохозяйственных угодий между собственниками, если возникнут в результате оборота этих угодий обстоятельства, требующие государственного вмешательства. Например, если один гражданин оказался по законным основаниям собственником такой площади сельскохозяйственных угодий, которая превышает допустимую норму, то субъект РФ осуществляет действия по принудительному отчуждению излишков в судебном порядке.