Особенности функционирования рынка недвижимости

     Св-ая *30%= 3358761,00 * 0,3 = 1007628,30 (руб)

     4. Итого затрат на строительство

     Св-ая + Прибыль застройщика = 3358761,00 + 1007628,30 = 4366389,3 (руб)

     5. Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни).

     Св-ая +Прибыль застройщика= 4366389,3 * 0,016 = 69862,23 (руб)

     6. Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни).

     1,7% (16)= 4366389,30 * 0,017 = 74228,62 (руб)

     7. Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни)

     Св-ая * 29,4% = 3358761 ,00 * 0,294 = 986005,73 (руб)

     8. Итого физический износ

     п. 5 +п.6 +п.7= 69862,23 +74228,62 +986005,73 = 1130096,58 (руб)

     9. Устранимый функциональный износ

     Св-ая * 7,6% = 3358761 ,00 * 0,076 = 255265,84 (руб)

     10. Неустранимый функциональный износ

     Св-ая *19,2% =3358761 ,00 * 0,192 = 644882,11 (руб)

     11. Итого функциональный износ

     п.9+п.10 =255265,84+ 644882,11 = 900147,95 (руб)

     12. Внешний (экономический) износ

     Св-ая * 12,6% = 3358761,00 * 0,126 = 423203,87 (руб)

     13. Общий накопленный износ

     п.8 + п.11 + п.12 = 1130096,58 + 900147,95 + 423203,87 = 2453718,4 (руб)

     14. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

     п.1+ п.4-П.13 = 2090466,00 +4366389,3 - 2453718,4 = 4003136,90 (руб)

     Результаты  расчетов приведены в таблице 3.4.

     Таблица 3.4

     Результаты  расчетов стоимости объекта недвижимости затратным методом

 

     Итак, исходя из первичных данных в отчёте на дату оценки объект имеет рыночную стоимость: 4003136,90 рублей (четыре миллиона три тысячи сто тридцать шесть рублей, девяноста копеек).

 

      Заключение 

     Характеристики рынка недвижимости можно не соответствуют критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества²⁵.

     Цены  на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры.

     Сделки  на рынке недвижимости осуществляются в соответствии с Законодательством  Российской Федерации.

     Основным законом, регулирующим отношения при совершении сделок купли-продажи жилья, а также других действий, вызывающих изменение прав владения или пользования жилыми помещениями, в рамках которых производятся операции с недвижимым имуществом, является жилищный кодекс.

     Структурные элементы, входящие в состав рынка недвижимости, это объекты недвижимости, экономические субъекты, оперирующие на рынке, процессы функционирования рынка, инфраструктура рынка.

     В результате анализа основных показателей  на рынке недвижимости было выявлено, что 2010 год не принес заметного подорожания жилья, несмотря на многочисленные разговоры о неизбежном росте цен на недвижимость в этом сезоне. Такое положение дел вполне понятно: непростой макроэкономический фон, сложная посткризисная экономическая ситуация и просевшие доходы населения не дают ценам на жилье быстро вернуться к докризисным максимумам. Но с другой стороны, ограниченность предложения и недостаток жилья не дают ценам идти вниз.

     Впрочем, все это не означает, что в ближайшие  месяцы стоимость жилья будет  стоять на месте. По мнению специалистов, хотя резкого роста цен, как и нового существенного снижения, в ближайшие месяцы ожидать не стоит, колебание цен даст о себе знать.

     Умеренное повышение стоимости хороших  объектов, без существенных недостатков  и при разумной начальной цене, в частности новостроек эконом-класса, будет скомпенсировано сползанием вниз по стоимости низкокачественных и низколиквидных объектов, по-прежнему переоцененного дорогого жилья, а также квартир с изначально завышенными ценами. Другими словами, в ближайшие месяцы московскому рынку недвижимости будут присущи, во-первых, волатильность, то есть повышенный колебательный характер цен а, во-вторых, расслоение, то есть разнонаправленное движение стоимости на объекты разного класса.

     Что касается оценки недвижимости, как и в зарубежной практике, в России наибольшее распространение среди оценщиков получил затратный подход к оценке.

     Эффективность данного метода обусловлена отсутствием  необходимости в анализе рыночной ситуации, как в сравнительном  подходе. Для данного подхода принципиальна отдельная оценка стоимости земли и строений, что делает его более эффективным улучшениями или без них, а также высчитать сумму износа. Для всех перечисленных пунктов необходима только информация о дате ввода здания в эксплуатацию.

     В отличие от доходного подхода, в затратном подходе не требуется прогнозирование возможного потока дохода, не требуется анализ развития рынка недвижимости. Всё это заметно упрощает процесс оценки и вынесения окончательной величины стоимости объекта.

 

      Список использованной литературы 

1. «Гражданский  кодекс Российской Федерации (часть  первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009).
2. Закон г. Москвы от 14.06.2006 N 29 (ред. от 08.09.2010) "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" (вместе с "Перечнем стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в городе Москве", "Перечнем правовых актов, дающих гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, право на дополнительную площадь по состоянию здоровья")
3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПБ.:Гуманистка,     2007.-112с.
4. Аскинадзи В. М, Максимова В.Ф. Инвестиционное дело. – М.: ДС, 2007. – 172с.
5. Бочарников. А.П. Основы инвестиционной деятельности. Уч.пособие. - М.: Омега-Л, 2007. – 143с.
6. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Издательство «Проспект», 2010. - 635 с.
7. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008. –76 с.
8. Довдиенко. И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. –146с.
9. Игнатов Л. Л. Экономика недвижимости.Учебно-методическое пособие.–М.: Издательство МГТУ им. Н. Э.Баумана, 2007. – 168 с.
10. Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцев, П.В. Воробьев и др.; под. ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. – М: Проспект, 2007. – 113 с.
11. Лаврухин О. Рынок недвижимости// Бизнес, 2007. - № 11,- 57с.
12. Лигай Г.А.Учебно-методический комплекс «Рынок недвижимости и ипотека» / Московский государственный университет экономики, статистики и информатики. - М.: МЭСИ, 2009. – 67 с.
13. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью Серия: Высшее образование. – М.: Феникс. – 2007. – 448 с.
14. Новое жилищное законодательство Российской Федерации. Сборник нормативных актов – М., 2009.
15. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2008. –75с.
16. Разу М.Л. Управление коммерческой недвижимостью. – КноРус. – 2007. – 248 с.
17. Рынок недвижимости и ипотека: Учебно-методический комплекс/ Г. А. Лигай, К. М. Лигай. - М.: ЕАОИ, 2008. – 67с.
18. Севостьянов А.В. Экономика недвижимости Серия: Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений. КолосС, - 2007. - 280 с.
19. Тихомиров М.Ю. Сделки с недвижимостью: образцы документов, комментарии, практика применения законодательства – М., 2008.–57с.
20. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Сост.: Я. В. Паттури; НовГУ им. Ярослава Мудрого. – Великий Новгород, 2009. – 168 с.
21. Официальный сайт Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы http://housing.mos.ru/.
22. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» http://www.acirn.ru/.

 

      Приложение 1 

     Субъекты  коммерческой недвижимости

 

 

      Приложение 2 

     Описание  объекта недвижимости для целей  оценки