Особенности функционирования рынка недвижимости

     3) По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

     4) По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

     5) По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

     6) По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

     7) По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др¹³.

     8) По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения. 

 

      Глава 2. Анализ рынка недвижимости на примере Москвы 

     2.1 Методы и принципы оценки недвижимости 

     Определение рыночной стоимости недвижимости является одним из самых востребованных видов  деятельности и включает в себя определение  стоимости права собственности  или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

     В центральных регионах России, Москве и Московской области рынок недвижимости развит очень сильно, поэтому определение  рыночной стоимости объектов недвижимого  имущества можно провести достаточно точно.

     Оценка  недвижимости проводится в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения - сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного строительства, включая объекты с приостановленным строительством, законсервированные объекты и объекты с прекращенным строительством.

     Определение различных видов стоимости недвижимости дает объективную информацию о реальной цене объекта собственности и, возможно, будет полезно при принятии управленческих решений.

     При независимой оценке зданий и сооружений учитываются все факторы, влияющие на стоимость объекта¹⁴:

• месторасположение,
• наличие и качество инфраструктуры,
• удаленность от основных центров,
• транспортное сообщение,
• экологическую обстановку;
• состояние оцениваемого объекта,
• износ всех основных конструкций.

     Окончательная стоимость объекта недвижимости устанавливается с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой предложений на покупку-продажу объектов-аналогов и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта собственности, а также с учетом способности объектов собственности приносить доход за счет его коммерческого использования¹⁵.

     Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. Принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1. принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
2. принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;
3. принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4. принцип наилучшего наиболее эффективного использования.

     Первая  группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости - принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность  собственника, тем выше его полезность и стоимость.

     Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

     С точки зрения сравнительного подхода  рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого  объекта, обладающего такой же полезностью.

     С позиции затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

     С точки зрения доходного подхода  стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

     Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты  оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться полезными в качестве составной части группы (например, многофункциональные центры).

     Вторая  группа принципов оценки обусловлена  процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

     Принцип вклада - для оценки стоимости объекта  недвижимости необходимо определить вклад  каждого фактора и его важнейших  элементов в формировании полезности стоимости объекта.

     Доходность  объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка - также зданий и сооружений),рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

     Третья  группа принципов оценки, обусловленных  действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

     Принцип спроса и предложения означает, что  цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между  растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

     Четвертая группа принципов оценки (ННЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости. 

     2.2 Анализ основных показателей рынка недвижимости Москвы 

     Ситуация  на рынке недвижимости Москвы и России продолжает контрастировать с поведением финансовых рынков. В то время как  цены на нефть, золото и серебро бьют все рекорды, а индекс РТС вплотную подобрался к докризисному максимуму, стоимость квадратного метра упрямо не хочет расти такими же темпами.

     Впрочем, окончание ралли в финансовой сфере как раз и может послужить  спусковым крючком к подорожанию  недвижимости во второй половине 2011 и  в начале 2012 годов¹⁶.

     За  апрель 2011 года индекс стоимости жилья  в Москве вырос на 2,5% и достиг отметки в 4.765$ за квадратный метр. Прирост  рублевых цен на квартиры в Москве оказывается скромнее, немногим более 1%, по очевидной причине систематического снижения курса доллара за последнее время. Но, так или иначе, если рост стоимости квадратного метра и происходит, то его величина при исключении нестабильности курсов валют позволяет лишь отыграть инфляцию.

     Рассмотрим  основные показатели рынка недвижимости по данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы.

     Основные  показатели по жилым строениям города Москвы по состоянию на 1 января 2011 года приведены в таблице 2.1.

     Таблица 2.1

     Основные  показатели по жилым строениям города Москвы по состоянию на 1 января 2011 года¹⁷

 

     В таблице 2.2 приведено распределение жилых строений города Москвы по административным округам.

     Таблица 2.2

     Распределение жилых строений города Москвы по административным округам

 

     Итак, среди районов Москвы в лидерах по росту цен в апреле 2011 года оказались Новокосино, Кожухово, Лианозово, Алтуфьево, Северное Бутово, Орехово-Борисово Северное, Орехово-Борисово Южное, Марьино, Братиславская, Богородское, Метрогородок, Отрадное, Люблино, Волжская, Куркино и другие. А вот дорогие районы центра, напротив, возглавляют список аутсайдеров: Бауманская, Охотный Ряд, Китай-город, Кузнецкий Мост, Лубянка, Площадь Революции, Театральная, Тверская, Пушкинская, Чеховская, Маяковская, Полежаевская, Беговая, Ленинский проспект, Шаболовская. Похоже, что многочисленные разговоры о запрете на строительство в пределах ТТК так и не привели к ажиотажному спросу на и без того дорогое жилье в центре столицы.

     В таблице 2.3 приведено распределение жилого фонда города Москвы по типам помещений.

     Таблица 2.3

     Распределение жилого фонда города Москвы по типам помещений¹⁸