Особенности функционирования рынка недвижимости

 

     Финансовые  рынки уже порядком перегреты, и  это обстоятельство признает все  больше экспертов. Более того, программы  накачки рынков ликвидностью подходят к концу, а значит, фондовый рынок, как и цены на нефть, ожидает как минимум закономерная коррекция, а также поиск инвесторами иных сфер для инвестирования. Нечто подобное случилось в самом начале 2008 года, когда на фондовом рынке разразилась первая существенная предкризисная коррекция и часть инвесторов и спекулянтов, потеряв веру в дальнейший рост акций, стала переводить средства на другие рынки. За следующие 4 месяца цены на недвижимость в Москве подскочили на 20-25%, хотя это и был последний предкризисный рывок¹⁹.

     Достижение  фондовым рынком текущего потолка роста вполне может привести к аналогичному перетоку средств на рынок недвижимости Москвы в ближайшие месяцы.

     Так, в предвыборные периоды 2003 - 2004 и 2007 - 2008 годов стоимость жилья всего  за несколько месяцев показывала заметный прирост на 20-25%, хотя после выборов ситуация оборачивалась очередной стагнацией. Соответственно, все эти процессы вместе вполне могут привести к нарастающему ценовому тренду, прежде всего в сегменте жилья экономкласса в Москве во 2 половине 2011 года. В итоге к весне 2012 года жилье может прибавить в цене, как и в аналогичные предвыборные периоды ранее, еще 20-25%, но тогда самыми не радужными становятся дальнейшие перспективы рынка недвижимости.

     Рассмотрим  этажность жилых домов по итогам 2010 года (Таблица 2.4).

     Таблица 2.4

     Этажность жилых строений города Москвы²⁰

     Итак, динамика цен по типам жилья в столице оказывается в апреле довольно примечательной. В наибольшем плюсе оказываются более дорогие и более качественные современные монолитно-кирпичные дома, а также кирпичные дома советской эпохи, но не пятиэтажки и не ветхое жилье.

     Однако  динамика цен по округам этого  не подтверждает – Центральный округ  по темпам прироста в апреле находится  примерно посередине, но не лидирует. А  значит, спрос сейчас в большей  степени оказывается направленным вовсе не на дорогие современные дома в дорогом центре, а на хорошее современное жилье, но в относительно недорогих окраинах.  

     2.3 Жилищные программы Москвы, процесс их реализации 

     Рассмотрим  некоторые программы, которые имеют  место в структуре недвижимости Москвы.

     1. Малоэтажные дома для многодетных семей.

     Обеспечение многодетных семей жильем осуществляется в условиях типового домостроения, что порождает проблему подбора  квартир большой площади с  планировкой, удовлетворяющей изменяющимся во времени потребностям многодетной семьи в жилых помещениях. Особенности уклада жизни и воспитания детей в таких семьях требуют нестандартных решений.

     Правительством  установлено, что:

     - жилые помещения в малоэтажных  жилых домах, предоставляемые многодетным семьям, подлежат включению в установленном порядке в состав специализированного жилищного фонда города Москвы как жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

     - такие жилые помещения предоставляются  многодетным семьям на основании договора безвозмездного пользования жилыми помещениями, предоставляемыми в целях социальной защиты отдельных категорий граждан;

     - срок действия такого договора  – пять лет с правом его  пролонгации на новый пятилетний  срок, но не более чем на период сохранения семьей статуса многодетной, определяемого в установленном порядке;

     - при расторжении, прекращении  договора или отсутствии оснований  для его перезаключения на  новый срок, гражданам, занимавшим  жилые помещения в малоэтажных  жилых домах, будет предоставлено другое жилое помещение в порядке и на условиях, установленных Законом города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». При этом освободившиеся жилые помещения в малоэтажных жилых домах в дальнейшем используются по целевому назначению.

     - Москвичи, которым будет предоставлено  жилое помещение из указанного  жилищного фонда, переводятся  в отдельный список в рамках  Реестра участников городских  жилищных программ и сняты  с жилищного учёта.

     Департаментом жилищной политики разработана и утверждена форма договора безвозмездного пользования, предусматривающего возможность сохранения за гражданами, занимающими жилые помещения в малоэтажных жилых домах, иных жилых помещений, имеющихся у них на момент заключения договора безвозмездного пользования в собственности. При этом площадь жилого помещения, предоставляемого по договору безвозмездного пользования, исчисляется с учётом размера жилого помещения, имеющегося в собственности.

     2. Молодой семье - доступное жилье

     Утвержден третий этап Московской программы «Молодой семье - доступное жилье» на 2009-2011 гг. и задания до 2015 года.

     Действие  третьего этапа программы «Молодой семье - доступное жилье», включает предусмотренные в целях его выполнения объемы и механизмы использования жилой площади. А также весь комплекс мер поддержки молодых семей при приобретении ими жилого помещения с помощью города Москвы, распространяется на следующие категории семей граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г.

• ожидающие рождение ребенка (при представлении справки о беременности сроком не менее 28 недель);
• усыновившие (удочерившие) несовершеннолетнего ребенка;
• имеющие ребенка в возрасте до пяти лет (включительно);
• имеющие трех и более несовершеннолетних детей или ребенка- инвалида.

     Предоставление  жилых помещений молодым семьям из числа граждан, признанных в установленном  порядке нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых  помещений в рамках городских жилищных программ, производится в порядке и на условиях, установленных правовыми актами города Москвы. А также с учетом количества молодых семей, признанных до 1 марта 2005 г. нуждающимися в улучшении жилищных условий и подавших заявление на участие в программе «Молодой семье - доступное жилье».

     3. Субсидии для приобретения или  строительства жилого помощения.

     Предоставление  безвозмездных субсидий на строительство  или покупку жилья – один из вариантов ответа на квартирный вопрос москвичей.

     Материальная  поддержка со стороны городских властей рассчитана главным образом на людей со средним достатком, которым удалось накопить какой-то капитал. И если к нему добавить деньги от города, вполне может получиться отдельная квартира.

     Рассмотрим, кто имеет право на субсидии. Субсидия – это денежные средства, выделяемые правительством Москвы для приобретения или строительства жилища. Порядок предоставления безвозмездных жилищных субсидий с 7 августа 2006 года регулируется городским законом № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»²¹.

     Безвозмездная матпомощь предоставляется жителям  столицы по их желанию. Но одного желания  мало. Право на дотацию имеют москвичи, признанные нуждающимися в улучшении  жилищных условий. Но только те очередники, которые встали на жилищный учет до 1 марта 2005 года.

     Денежная  помощь может быть использована по желанию очередников²²:

     - на финансирование приобретения жилья высокой степени технической готовности. По договорам инвестирования строительства степень готовности дома должна быть не менее 70 процентов;

     - на приобретение квартиры на вторичном рынке по их выбору, как на территории Москвы, так и за ее пределами на территории РФ;

     - на покупку освободившейся комнаты в коммунальной квартире, в дополнение к занимаемой жилплощади в той же квартире. Здесь обязательным условием является то, что в результате выкупа собственники должны быть обеспечены жилплощадью не менее минимальной нормы предоставления для семьи данного состава и численности и сняты с жилищного учета. Такие очередники имеют право на получение субсидии вне очереди.

     Субсидия  не может быть использована на приобретение жилья:

     - не отвечающего стандартам благоустройства в Москве, при отсутствии одного из городских удобств, либо типовым потребительским качествам применительно к условиям населенного пункта;

     - находящегося под арестом, обремененного чьими-либо правами на проживание в нем;

     - на которое у продавца жилого помещения отсутствуют необходимые документы для государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилое помещение;

     - не соответствующего по размерам площади жилого помещения, в том числе с учетом занимаемого жилья, минимальной норме предоставления для семьи данного состава и численности.

     Гражданам, признанным в установленном порядке  нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ и выбравшим способом улучшения жилищных условий приобретение жилья с использованием субсидии для приобретения или строительства жилого помещения, после решения общественной жилищной комиссии в административном округе и оформления распоряжения префекта административного округа о предоставлении субсидии, оформляется Свидетельство Субсидии для приобретения или строительства жилого помещения открывается Именной блокированный целевой счет (ИБЦС) в уполномоченном банке (ММБ «Банк Москвы»), на который зачисляются средства субсидии. С использованием субсидии Очередник может приобрести жилище на рынке недвижимости²³.

     Норма предоставления площади, необходимая для расчета субсидии:

• Для одиноко проживающего или единственного гражданина, состоящего на жилищном учете –  36 кв. метров;
• На одного гражданина – 18 кв.метров;
• На семью из двух граждан – 50 кв. метров;
• На семью из трех граждан – 70 кв. метров;
• На семью из четырех граждан – 85 кв. метров;
• На семью из пяти и более граждан – по 18 кв. метров на одного члена семьи.

 

      Глава 3. Расчет стоимости объекта недвижимости 

     3.1 Применение затратного подхода к оценке недвижимого имущества 

     Одним из трех методических подходов при  оценке имущества является затратный (имущественный) подход (обычно с его  помощью оцениваются объекты  в материальной форме: недвижимость, автотранспорт и т.п.). Затратный  подход основывается на принципах замещения и полезности: ни один разумный потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем если бы ее составляли совокупные затраты на воспроизводство объекта в его нынешнем состоянии и в текущих ценах²⁴.

     Актуальность  использования затратного подхода обусловлена его простотой и высокой распространенностью среди оценщиков недвижимости. Затратный подход требует менее тщательного анализа рынка недвижимости, не требует определение объектов аналогов, как в сравнительном подходе, не требует расчетов ставок дисконтирования и капитализации как в доходном подходе.