Особенности функционирования рынка недвижимости

     Состояние объекта на сегодняшний день учитывается  с помощью суммы износа.

     Стоимость в соответствии с затратным подходом может быть выражена с помощью  разницы между стоимостью воспроизводства (или замещения) объекта оценки и его износом.

     В результате применения затратного подхода  определяется остаточная стоимость  замещения (или восстановления) объекта  оценки. Соответственно, основными  методами в рамках затратного подхода  выступают метод прямого восстановления или воссоздания и метод замещения.

     Затратный подход обладает рядом достоинств и  недостатков. К его достоинствам относится не только возможность  проведения весьма точной оценки расходов, связанных с созданием объекта, но и наличие возможности проведения достаточно точной оценки расходов, связанных с созданием этого объекта. Помимо этого, возможность поэлементной оценки составляющих целостного объекта также является позитивным фактором при определении стоимости объекта оценки, так же, как и нормативно-методическая урегулированность данного подхода.

     Что же касается недостатков, то для затратного подхода характерно ограниченное использование  рыночной информации в оценке, что, при определении стоимости объекта  в материальной форме, является не самым хорошим фактором. Не менее досадным явлением оказывается и трудоемкость всех оценочных процедур - работа с затратным подходом достаточно монотонна и зачастую трудоемка.

     Также существенным недостатком является тот факт, что при работе с этим подходом появляются трудности в оценке объектов с большим сроком службы из-за сложности определения износа и прибыли предпринимателя.

     Итак, затратный подход основан на предположении, что издержки на строительство объекта недвижимости с учетом издержек на приобретение участка земли являются приемлемой величиной для оценки стоимости имущества.

     Наиболее  целесообразно применять данный подход при определении стоимости  недвижимости, предназначенной для  специального использования, когда  отсутствует рынок такого рода недвижимости. Особенно проблемным является применение затратного подхода, если в силу ограниченности вакантных участков под застройку, невозможно воссоздать объект с таким же местоположением и статусом, как и объект оценки.

     Наиболее  типичные ситуации, когда следует  применять затратный подход:

     1. Поимущественное налогообложение  или арест имущества, что требует  отделения стоимости зданий и  сооружений от стоимости земельного  участка.

     2. Определение износа зданий и сооружений для целей налогообложения доходов и бухгалтерского учета.

     3. Определение верхнего предела  стоимости недвижимости.

     4. Страхование объектов.

     5. Определение варианта наилучшего  и наиболее эффективного использования  земли.

     6. Принятие решения об обновлении  недвижимости. Затратный подход  ориентирован на выполнение следующих этапов оценки.

     Стоимость улучшений может характеризоваться  двумя категориями:

1. Полная стоимость замещения — стоимость строительства в текущих ценах здания, имеющего аналогичную полезность с объектом оценки, но построенного с учетом современных возможностей возведения объектов.
2. Полная стоимость воспроизводства - стоимость строительства в текущих ценах здания, которое является точной копией объекта оценки и построенного с применением такой же точно технологии строительства.

     Основания для выбора той или иной стоимости улучшений могут быть следующие:

     1. Информационные ограничения.

     2. Функции оценки объекта.

     3. Срок функционирования объекта  оценки.

     Определение стоимости земельного участка и  работ по его благоустройству не включается в расчет итоговой стоимости объекта недвижимости, если он находится на арендованной земле. В таком случае делается оценка прав аренды.

     Определение стоимости воспроизводства и  стоимости замещения основано на знании и умении правильно определять сметную стоимость строительства, применять сметные нормативы. 

     3.2 Характеристика  объекта недвижимости 

     В качестве объекта недвижимости рассмотрим квартиру, которая расположена по адресу:

     Описание  объекта недвижимости для целей  оценки приведено в Приложении 2.

     В таблице 3.1 приведены данные по помещению  и сведениям о доходах

     Таблица 3.1

     Данные  относительно помещения и сведения о доходах

 

     Некоторые особенности условий продажи объекта приведены в таблице 3.2.

     Таблица 3.2

     Условия продажи объекта

 

     Вспомогательные данные приведены в таблице 3.3.

     Таблица 3.3

     Некоторые вспомогательные данные для расчета  стоимости объекта недвижимости

 

     3.3 Оценка стоимости объекта недвижимости 

     Итак, проведем расчет объекта недвижимости затратным методом.

     Стоимость 1 м² жилых помещений составляет 34030 рублей.

     Стоимость 1м² городских земель под жилым помещением составляет 14826 рублей.

     1. Стоимость земельного участка = С_зем х S_3eM (руб)

     Где: С_зем - стоимость единицы земельной площади земли; S_3eM - площадь земельного участка. = 141*14826= 2090466,00 рублей

     2. Восстановительная стоимость здания:

     Св-ая =Сп-ая-И(руб)

     Где: Св-ая - восстановительная стоимость; Сп-ая - первоначальная стоимость; И-размер износа.

     Первоначальная  стоимость

     Cп-ая = C_кв*S_Ke

     Где:

     Сп-ая - первоначальная стоимость;

     С_кв — стоимость единицы жилых помещений;

     S_Ke - площадь жилых помещений. = 34030 х141 = 4798230,00 (руб)

     Расчёт  износа

     Износ = фактический срок службы * экономический срок службы *100 = 21*70*100 = 30%

     Итого восстановительная стоимость = 4798230,00 – 30% =3358761,00 (руб)

     3. Прибыль застройщика