Особенности функционирования рынка недвижимости

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Московский  Государственный Университет Экономики, Статистики и Информатики (МЭСИ). 
 
 
 

Курсовая  работа 
 

 по  предмету «Оценка недвижимости» 

на тему: «Особенности функционирования рынка  недвижимости» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Москва, 2011

     Содержание 
 

 

      Введение 

     Недвижимость  занимает особое место в системе  элементов рыночной экономики. Она  выступает и в качестве средств  производства (земля, здания, сооружения), и объекта потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она служит базой хозяйственной деятельности и развития организаций любой формы собственности¹.

     Недвижимость является особым видом товара, включает в себя следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо, принадлежность на праве собственности.

     Понятие «недвижимость» не отделимо от другого  понятия – «имущество». Имущество  является совокупностью имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое)².

     Согласно  ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации³ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними⁴.

     Актуальность  заной работы заключается в том, что активное развитие российского рынка недвижимости в последние годы, подразумевающее в том числе и постоянно растущее количество операций с объектами недвижимости, обусловливает необходимость применения изучения особенностей рынка недвижимости на современном этапе.

      Целью данной работы является изучение особенностей функционирования рынка недвижимости.

      Основные  задачи работы:

• Рассмотреть понятие и характеристика рынка недвижимости;
• Выделить функции и особенности рынка недвижимости;
• Определить структуру и состав рынка недвижимости;
• Рассмотреть методы и принципы оценки недвижимости;
• Провести анализ основных показателей рынка недвижимости Москвы;
• Изучить жилищные программы Москвы, процесс их реализации;
• Определить применение затратного подхода к оценке недвижимого имущества;
• Рассмотреть характеристику объекта недвижимости;
• Провести оценку стоимости объекта недвижимости.

     Объектом  данной работы является рынок недвижимости. Предметом данной работы выступает специфика функционирования рынка недвижимости. 

 

      Глава 1. Теоретические основы рынка  недвижимости 

     1.1 Понятие и характеристика рынка недвижимости 

     Рынок недвижимости представляет собой систему правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости⁵.

     Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:

     1) колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

     2) достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

     3) достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

     4) высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

     5) большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

     Рынок недвижимости имеет ряд специфических  особенностей:

     - локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

     - значительно меньшее число сделок купли-продажи;

     - владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки⁶;

     - сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);

     - рынок недвижимости несовершенен.

     Рассмотрим подробнее на последней особенности рынка недвижимости. Совершенный конкурентный рынок предполагает, что:

• покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;
• продукт на рынке должен быть однородным;
• на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;
• продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;
• спрос и предложение эластичны по цене;
• издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.

     Любые отклонения от вышеприведенных условий  снижают эффективность распределения  ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка.

     1) Точная информация о ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.

     2) Однородность продукта. Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин несовершенства рынка недвижимости. Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

     3) Мобильность продуктов. Данному критерию рынок недвижимости не соответствует уже в силу классического определения недвижимости.

     4) Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

     5) Низкие транзакционные издержки – издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению. Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки. Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5-6% от цены объекта.

     Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик  рынка недвижимости можно сделать  вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры. 
 
 
 

     1.2 Функции и особенности  рынка недвижимости 

     Рынок недвижимости в экономике выполняет  следующие функции:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
• свободное формирование цен на объекты и услуги;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

     Выделим основные типы операций с недвижимым имуществом (Таблица 1.1).

     Таблица 1.1

     Основные типы операций с недвижимым имуществом