Аренда земельных участков

В соответствии с ГК РФ за арендатором сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу (ст. 613 ГК РФ).

Обязанности арендатора. Так же как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут и совпадать.

В том, что касается использования земли, арендатор несет те же обязанности, что и собственник, владелец и пользователь. Единственное отличие от собственника — это то, что последний должен своевременно предоставлять в соответствующую администрацию установленные законодательством сведения (если администрация и арендодатель не одно и то же лицо), которые, в свою очередь, арендатор передает собственнику.

В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства. Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, в частности точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству, в случае разногласий действует норма закона.

В части исполнения условий договора на арендаторе лежат следующие обязанности:

— своевременное внесение платы за пользование земельным участком (ст. 614 ГК РФ);

— использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);

— поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, несение расходов на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом "нормального износа", или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он вправе претендовать на их возмещение.

Но помимо прямо предусмотренных законодательством в договор могут быть включены дополнительные гарантии исполнения договора и ответственность за его неисполнение как арендатором, так и арендодателем. Сделать это можно на основании норм ГК РФ, регулирующих вопросы обеспе­чения исполнения обязательств и ответственности за их неисполнение (разд. III ГК РФ).

3.2. Права и обязанности арендодателя

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

— пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает качество земель;

— более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены также условия расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ, т. е. при существенном нарушении договора другой стороной. Это нарушение, влекущее для другой стороны ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, арендодатель может настаивать на включение в договор условий, при которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет предотвратить возможные существенные на­рушения арендатором условий договора. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

В то же время закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он досрочно расторгнет договор, направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ). Гражданский кодекс не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным участком, т. е. продать, обменять, подарить, заложить его и т. д., но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, что следует заметить, - права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует Гражданский кодекс (ст. 617 ГК РФ).

Другой документ - утвержденный Договор аренды сельскохозяйственных земель закрепляет за арендодателем следующие права:

— осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором;

— досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельхозугодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендной платы, в других случаях нарушения договора;

— требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановке в результате хозяйственной деятельности арендатора;

— изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще чем один раз в два; года;

— участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, сооружаемых на сданных в аренду землях. По договору арендодатель может иметь и другие права.

На основании ГК РФ арендодатель обязан:

— передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, которые соответствуют условиям договора и назначению земельного участка;

— предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. В том случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору;

— предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

Если арендодатель - государственный или муниципальный орган, то он обязан':

— передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

— содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

— в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

— возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

Гражданский кодекс предусматривает ответственность арендодателя и в других случаях, кроме тех, что были  перечислили выше, в связи с правами арендатора. Он (арендодатель) отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них (ст. 612 ГК РФ). В то же время арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества.

В любом случае - будь то прямое нарушение прав арендатора, установленных договором или законом, либо косвенное нарушение, связанное с неисполнением арендодателем норм земельного законодательства, арендатор вправе обратиться за восстановлени­ем своих прав в суд.

Заключение

Анализируя данную курсовую работу, следует отметить, что Земельным кодексом Российской Федерации установлено: объектом аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. То есть он должен быть отграничен в натуре, и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной государственной администрации.

Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Передача земельного участка в аренду может осуществляться только собственником, либо в случае наследования земли лицами, не достигшими совершеннолетия - их законными представителями до достижения наследниками совершеннолетия (ст. 22 ЗК РФ). Однако, существует мнение, что при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельного участка, приоритетными все же должны считаться нормы гражданского законодательства.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков (ст. 607 ГК РФ). К этим особенностям обращается земельное законодательство. К ним относятся особые условия предоставления в аренду и использования арендуемых земель различных категорий, особенности аренды земельных долей. Размер арендной платы определяется договором аренды (ст. 22 ЗК РФ) и является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п.4 ст. 65 ЗК РФ, п.1 ст. 614 ГК РФ).

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за землю, находящиеся в собственности РФ, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Земельное законодательство предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права, что и собственнику, а именно: самостоятельно хозяйствовать на земле; использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья и водные объекты; возводить жилье, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения; строить пруды и иные водоемы; передавать землю во временное пользование.

Арендодателю следует иметь представление о том, что происходит с его собственностью, иначе ему будет трудно отстаивать свои права при незаконном использовании арендованного участка или его использовании, не предусмотренным договором. Это мнение подтверждается и законодательно: Земельный кодекс требует от арендатора возведения построек и вообще ведения любого строительства с согласия арендодателя.

Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, в частности точно определяет цель аренды. При этом договор не должен противоречить законодательству, в случае разногласий.

список использованных источников и литературы

1. Нормативно-правовые акты:

1.1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 7 марта 2005 г.)

1.2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта 2005 г.)

1.3. Российская Федерация. Законы. О плате за землю (с изм. и доп. от 14 февраля, 16 июля 1992 г., 14 мая 1993 г., 9 августа 1994 г., 22 августа, 27 декабря 1995 г., 28 июня, 18 ноября, 31 декабря 1997 г., 21, 25 июля, 29 декабря 1998 г., 22 февраля, 31 декабря 1999 г., 30 декабря 2001 г., 24, 25 июля, 24 декабря 2002 г., 23 декабря 2003 г., 29 июня, 20, 22 августа, 29 ноября 2004 г., 7 марта 2005 г.): закон Российской Федерации от 11 октября 1991 г. № 1738 – 1 // Российская газета. –

1.4. Российская Федерация. Законы. О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ // Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - М.: СПАРК, 1999.

1.5. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в РФ: федер. закон от 29 июля 1998г. № 135- ФЗ// Собрание законодательства.- 1998.- №31.- ст. 3813.

1.5. Российская Федерация. Законы. Об иностранных инвестициях в РФ: федер. закон от 9 июля 1999г. // Собрание законодательства РФ. – 1999. - №28. – ст. 3493.

1.6. Российская Федерация. Законы. О государственном земельном кадастре: федер. закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ// Собрание законодательства РФ. – 2000. - № 2. – ст. 149.

1.8. Российская Федерация. Законы. О землеустройстве: федер. закон от 18 июня 2001 г. № 78 – ФЗ // Собрание законодательства РФ от 25 июня 2001. - № 26. – ст. 2582.

1.9. Российская Федерация. Законы. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (с изм. и доп. от 7 июля 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21 декабря 2004 г., 7 марта 2005 г.): федер. закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ // Российская газета. -