Аренда земельных участков

45

Министерство образования и науки российской федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

Тюменский государственный университет

Институт государства и права

Специальность «Государственное и муниципальное управление»

Кафедра трудового и предпринимательского права

Допущено к защите ГАК

Зав. кафедрой трудового и

предпринимательского права

канд. юрид. наук, доцент

______________ И. П. Чикирева

____   _______________ 2005 года

выпускная квалификационная работа

аренда земельных участков

Выполнил

студент 5 курса

дневного отделения                                                                           А. А. Борисов

Научный руководитель

старший преподаватель                                                                  А. М. Аликеева

Рецензент

начальник отдела арендных отношений

Земельного комитета Администрации                                        

г. Тюмени                                                                                           И.В. Косичева                                                                                          

Тюмень, 2005

Содержание

Введение                                                                                                         4

Глава 1. Аренда, как один из видов права пользования землей        

1.1. Понятие договора аренды земли и его стороны                        7

1.2. Объекты договора аренды                                                         12

1.3. Содержание и формы договора аренды                                   20

Глава 2. Основания возникновения и прекращения права аренды

2.1. Основания возникновения права аренды                                 25

2.2. Основания прекращения права аренды                                    37

Глава 3. Права и обязанности сторон в договоре аренды

3.1. Права и обязанности арендатора                                              41

3.2. Права и обязанности  арендодателя                                         47

Заключение                                                                                                  50

Список использованных источников и литературы                                54

Приложения                                                                                                 59

                                        Введение

В современном мире, в век научного и социального прогресса, технических достижений, человек выстроил около себя техническую сферу, часто забывая о природе. Не будь земли - не было бы и человечества со всеми его проблемами. В отечественном законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества. С вступлением в силу 30 октября 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации введены новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок. Таким образом, Земельный кодекс существенным образом изменил не только земельные правоотношения, но и установил новые требования к сделкам с другой недвижимостью: зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.

Подготовка проектов договоров требует достаточной юридической квалификации, знания особенностей правового режима недвижимого имущества, гражданского, земельного, налогового права. Необходимо также знать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним завершающего этапа приобретения и оформления прав на недвижимость. Без государственной регистрации в установленных случаях право не считается возникшим, а сделка - заключенной.

Данная курсовая работа знакомит с правилами на рынке недвижимости, а конкретно с арендой земельных участков, с которыми приходится сталкиваться, в случае приобретения прав и заключения сделок. Подробно описана процедура государственной регистрации, разъяснены нормы, регулирующие деятельность не только органов государственной регистрации, но и органов кадастрового учета и технической инвентаризации. Перечислены документы, необходимые для регистрации.

Аренда земельных участков является важнейшим правом пользования землей, которое зародилось тысячу лет тому назад, и без которого нельзя обойтись сейчас.

Глава 1. Аренда, как один из видов права пользования землей

1.1. Понятие договора аренды земли и его стороны

По договору аренды собственник индивидуально-определенной не потребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечению срока аренды эта вещь должна быть возвращена ее собственнику. Процедура и порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством, которое предусматривает общие требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Понятие договора аренды содержится в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество - земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Но так же необходимо сказать, что в отношении земельного участка право владения неотделимо от права пользования.[1] Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, является его собственностью.

Как предусматривает гражданское законодательство, предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные комплексы. Основным признаком, которому должны отвечать такого рода предметы договора аренды, является то, что они не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, то есть они должны быть не потребляемыми вещами (607 ГК РФ). Земельный участок отвечает этому требованию. При правильной эксплуатации земля является не потребляемым природным ресурсам. Пункт второй указанной статьи устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота. Перечень этих земельных участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ., например государственные природные заповедники и национальные парки, объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и.т.д. Однако согласно п.11 комментируемой статьи допускается передача таких земельных участков в аренду в том случае, если это прямо предусмотрено федеральными законами.

Стороны договора аренды земельных участков - арендодатель и арендатор по общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Так же уполномоченные собственником лица, опекуны, попечители и законные представители несовершеннолетних. Только в некоторых видах договора аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель - собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду ст. 608 ГК РФ.

Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю право собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Передача земельного участка в аренду может осуществляться только его собственником, либо в случае наследования земли лицами, не достигшими совершеннолетия - их законными представителями до достижения наследниками совершеннолетия (ст. 22 Земельного Кодекса). Однако существует мнение, что при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными все же должны считаться нормы гражданского законодательства[2].

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Не каких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет. Пункт 1 статьи 22 Земельного Кодекса предусматривает право иностранных граждан и лиц без гражданства получать и использовать земельные участки на территории Российской Федерации на праве аренды. Но при этом в этой статье не упоминаются иностранные государства и иностранные юридические лица. Хотя  и иностранные граждане, и лица без гражданства, и иностранные юридические лица наделяются в соответствии с пунктом 5 статьи 35 Земельного Кодекса преимущественным правом покупки или аренды земельного участка, если при этом они являются собственниками зданий, строений, находящихся на этом участке, им не принадлежащем. Президент РФ может устанавливать перечень зданий и сооружений, на которые данное правило не распространяется.

Следует также отметить, что Земельный Кодекс не указывает на конкретные территории, на которых земельные участки не могут предоставляться в аренду указанным лицам. Так, пункт 3 статьи 15 Земельного Кодекса запрещает предоставлять иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в собственность (об аренде не упоминается) земельные участки, находящиеся на приграничных и иных особых территориях.[3]

Что же касается субаренды земельных участков, то здесь действует немного иное, чем закрепленное в Гражданском кодексе правило. Так если по ГК РФ арендатор только с согласия арендодателем вправе сдавать арендованный земельный участок в субаренду (а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вкладов в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив), то согласно Земельному кодексу арендатор вправе осуществлять эти действия без согласия собственника земельного участка, а лишь при условии его уведомления об этом. При этом в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса ответственным перед арендодателем будет новый арендатор (за исключением случая передачи арендных прав в залог). Но все же необходимо отметить, что права, предусмотренные данным пунктом, не должны нарушить целевое использование и срок аренды земельного участка.

В гражданском законодательстве, кроме аренды собствен­но земельного участка, земельный участок попадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений при аренде недвижимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. То есть он должен быть отграничен, и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной государственной администрации.

Целевое назначение земель предполагает, что при предостав­лении их в аренду оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования земель (это касается прежде всего земель сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, земель санитарных и водоохранных зон).

1.2. Объекты договора аренды

Пункт 2 ст.22 ЗК РФ определяет круг объектов (земельных участков), по поводу которых могут возникать обстоятельства, вытекающие из договоров аренды. В качестве такого объекта могут выступать любые земельные участки, за исключением участков, изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ.

Указание в п. 2 данной статьи на то, что отношения, связанные с передачей земельных участков в аренду, регулируются гражданским законодательством, свидетельствует о том, что основополагающими в области регулирования таких отношений признаются положения гражданского законодательства. Это, что касается непосредственно земельных участков. Объектом договора аренды также может быть земельная доля.