Современное состояние и пути решения проблемы в области ипотечного кредитования

     Основными путями решения проблем долгосрочного  кредитования является создание условий  для развития рыночных механизмов, мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направление их в кредитно-финансовую сферу.

     Пожалуй, главной проблемой  остается привлечение  средств в сферу ипотечного кредитования. От ее решения во многом зависит  развитие всей системы жилищного  кредитования. Предполагается, что  необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими Казахстанской ипотечной компании правами требования по ипотечным жилищным займам.

     Фактором, также препятствующим более интенсивному развитию ипотечного кредитования в  Казахстане до последнего времени, являлся относительно невысокий средний срок кредитования. Основная причина этого заключается в том, что наиболее активными участниками рынка являются универсальные банки, специализированные же институты представлены только небанковскими организациями.  Учитывая, что большая часть обязательств банков носит кратко –и среднесрочный характер, ими предполагаются аналогичные по срокам ипотечные кредиты. Специализированные небанковские организации также не имеют возможности получения долгосрочного финансирования.

     В настоящее время финансовый рынок  может предложить значительный объем  инвестиций. В то же время, на рынке  ощущается нехватка финансовых инструментов. Улучшение ситуации с формированием  республиканского бюджета  позволило  государству  существенно сократить как размеры заимствований, так и снизить их стоимость. Поэтому ипотечные ценные бумаги рассматриваются как альтернативный инструмент для вложений со стороны инвесторов. [10].

     Исходя  из мирового опыта, следует создать  условия, которые позволят выпускать ипотечные ценные бумаги наравне с государственными. К примеру, предоставить возможность инвесторам выполнять установленные нормативы: для банков капитализации и ликвидности, для страховых организаций – по формированию резервов, для пенсионных фондов – размещения активов. Кроме того, необходимо максимально упростить процедуру регистрации и выпуска ипотечных облигаций, а также освободить эмиссию от лишних расходов, связанных с уплатой сборов и пошлин. [11]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.3. Перспективы развития ипотечного кредитования в РК в будущем 

     Становление и развитие в современном Казахстане ипотечного кредитования неразрывно связано  с созданием системы учреждений, обслуживающих ипотеку. Под ипотечной  системой будем понимать совокупность учреждений, занимающихся как непосредственно ипотечным кредитованием, так и обслуживающих механизм выдачи кредита под недвижимость.

   Элементами  инфраструктуры современной системы  Казахстана должны стать:

1. Единая система обязательной регистрации объектов недвижимости
2. Специализированные учреждения по оценке недвижимости.
3. Государственные банки, осуществляющие регулирование и контроль за механизмом ипотечного кредитования
4. специализированные ипотечные банки
5. Прочие коммерческие банки
6. Небанковские финансовые институты
7. Внебюджетные фонды
8. Страховые компании
9. Ссуды

  Целесообразность  такой структуры ипотечных учреждений подтверждается практикой ипотечного кредитования, как в Казахстане, так и в различных странах  мира.

Развитие  ипотеки в Казахстане зависит  от уровня реальных доходов населения. Сегодня всех интересует дальнейшая судьба рынка жилой недвижимости и ипотеки в Казахстане. Еще недавно эта отрасль впечатляла  темпами развития и мощью финансовых потоков. Текущее положение этих отраслей дает понять лишь то, что развитие экономики вещь сложно прогнозируемая. Для того чтобы построить прогноз развития любого рынка необходимо, прежде всего, понимать факторы на него влияющие. Сегодня хочу поговорить об одном из этих факторов – доходах населения. [12].

Я думаю, что никто не будет спорить с такой логикой, что чем выше доходы населения и чем быстрее они растут, тем быстрее будет развиваться и рынок кредитов на покупку недвижимости. При росте реальных доходов люди оптимистично смотрят в будущее, могут больше сберегать или откладывать на кредит. Попробуем оценить влияние фактора роста/падения реальных доходов на рынок ипотеки в Казахстане.

Индекс  реальной заработной платы населения будет использоваться как показатель, характеризующий динамику доходов населения или независимая переменная. А объем ипотечных кредитов будет являться зависимой переменной. В ходе анализа были рассмотрены данные, за каждый месяц, начиная с января 2007 до января 2010 гг.  В итоге мы получили следующую взаимосвязь. [13].

 В  диаграмме 1 Рост и падение реальной заработной платы

              Рисунок выше подтверждает гипотезу о прямой зависимости ипотечного кредитования от роста реальных доходов, т.е. чем быстрее у населения растут их заработные платы тем, больше они могут накопить, и смогут обслуживать свой кредит. И более оптимистично смотрят на покупку квартиры в кредит. Это приводит к росту объемов ипотеки.[14].

     Полиноминальная модель зависимости показывает волнообразный  характер связи, т.е. при постоянном росте реальной заработной платы рост объемом ипотечного кредитования будет со временем замедляться. Это обуславливается тем, что рынок со временем замедляется и имеется ограничение по недвижимости могущей быть купленной в кредит, и с тем, что при высоком росте ежемесячных заработных плат, население может самостоятельно накопить на квартиру и многими прочими факторами. При этом полиноминальная модель также показывает, что на рынке существует минимальный уровень выдачи подобных кредитов, т.е. ниже него рынок вряд ли упадет. Можно это границу назвать «дном рынка». [15].

     Согласно нашей модели такое «дно» находиться в районе 3-3,5 млрд. тенге в месяц. Но при изменении каких-либо важных факторах, влияющих и на всю модель возможно и дальнейшее понижение этой границы.

     Согласно  же более грубой линейной модели, при росте месячного индекса реальной заработной платы в РК на 1% объем выдаваемых в месяц ипотечных кредитов вырастает на 1,8 млрд. [16.]

     Какие же выводы мы можем сделать. Прежде всего, отчетливо видно, что одним  из основных факторов развития рынка ипотеки в РК является рост доходов населения. Характер зависимости положительный и волнообразный. При слабой или отрицательной динамике доходов эластичность от доходов низкая, т.е. люди будут ждать большего роста доходов, чтобы начать брать кредиты (проявляется влияние экономического оптимизма или пессимизма граждан). В среднем при росте реальной заработной платы на 1% объем выданных ежемесячных ипотечных кредитов увеличивается на 1,5-1,8 млрд. тенге.

Заключение 

     Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

     Ипотечное кредитование позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Ипотечные кредиты выдаются банками второго уровня , и условия кредитования у всех разные.

     Условия ипотеки, как и любого другого кредита, характеризуется, прежде всего, сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье.

     При ипотеке валюта кредита может  быть как национальной, так и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам.

     В системе ипотечного кредитования с  участием АО "Казахстанская ипотечная компания"  - (КИК) работают 8 банков и 2 организации, осуществляющие отдельные виды банковских операций. Партнерами КИК являются такие банки второго уровня и финансовые организации, как: Банк "Каспийский","Астана-Финанс", Банк "ЦентрКредит", АТФ Банк, "БТА-Ипотека", Нурбанк, Темiр Банк, Альянс Банк, Цеснабанк, Евразийский Банк, КазИнвестБанк, Казкоммерцбанк, Народный Банк которые осуществляют свою деятельность по предоставлению ипотечных кредитов по программе КИК. Немаловажную роль играет система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов. Система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов направлена на создание благоприятных условий для повышения доступности ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков по кредиту между банками второго уровня и организациями, страхующими ипотечные кредиты.

Развитие  ипотечного кредитования тормозится из-за низкой средней заработной платы  и высокими ставками кредитования.

Анализ  чувствительности размера ежемесячной  выплаты по ипотечному кредиту, которая  остается наиболее важным ограничением доступности ипотеки для населения, к различным характеристикам ссуд выявил, что дальнейшее увеличение сроков кредитования значительно не влияет на размер аннуитетного платежа. Следовательно, следует ожидать, что дальнейшее развитие ипотечного рынка связано именно со снижением ставок вознаграждения. Таким образом, следует рассмотреть и принять необходимые изменения и дополнения в законодательные и подзаконные акты, которые позволят максимально снизить стоимость привлечения ресурсов для их последующего направления на кредитование населения.

     Другими проблемами, решение которых необходимо для развития ипотечного кредитования в Казахстане, являются:

- система  налогообложения, например, в части  налогообложения доходов инвесторов  по ипотечным ценным бумагам,  которые, являются основным элементом, определяющим стоимость кредитов для населения;

- излишне  затянутая и дорогостоящая процедура  государственной регистрации сделок  по приобретению жилья с помощью  ипотечных кредитов;

- включение  инвесторов по ипотечным ценным  бумагам в пятую группу по удовлетворению требований, в случае ликвидации эмитента ценных бумаг.

     Выводы:

  1. Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству.

  2. С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это – средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке.

  3. В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная, прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на длительный срок.