Современное состояние и пути решения проблемы в области ипотечного кредитования

 

Данная таблица 2 показывает изменение структуры  активов за 2008,2009,2010 годы.  За 2008 год  активы составляют 1501,37, за 2009 год 1876618,48, за 2010 39963267.  

Таблица 3.Динамика обязательств АО «Казинвестбанк»  в 2008-2010гг*

                                                                                                                         тыс. тенге

 

       

Таблица 4. Динамика объемов займов* 

* Составлено на основании источника (KASE) 

В 2009г. объем выданных кредитов и авансов до с вычета резервов под обесценение по сравнению с 2008 годом увеличился на 1,77 %. Из них выданные корпоративные кредиты выросли на 0,9% объем корпоративных кредитов также вырос в 2008 году 41,3%.

     По  итогам первого полугодия 2010 года объем  выданных кредитов до обесценение составил 56,8 млрд. тенге, что выше на 1,2% соответствующего показателя 2009 года. Исторически банк ориентирован на работу с корпоративным сектором так, доля кредитования данного сектора на 01.07.2010 составила почти 96% всего ссудного портфеля.

     А теперь перейдем к определению понятия «ипотечное кредитование». В отечественной литературе можно встретить следующую характеристику: Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

            
 
 
 
 
 
 
 

   
 

      

     2.2. Ипотечные кредиты  АО «КазИнвестБанке» 

     Само слово ипотека ("hypotheka") - древнегреческое и переводится как "основание", "залог". Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом, а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

     Отличительными  чертами ипотеки являются:

     • во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т.п.;

          • во-вторых, предметом ипотеки  всегда является недвижимость. К  недвижимому имуществу относятся  земельные участки и все, что  прочно с ними связано: здания, сооружения и т.п.;

           • в-третьих, предмет ипотеки  остается во владении должника. Последний остается собственником,  пользователем и фактическим  владельцем этого имущества;

           • в-четвертых, договор кредитора  и должника об установлении  ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая также подлежит государственной регистрации. Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца, право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой без предоставления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. [6, c.96].

          •в-пятых, при значительном превышении  стоимости залога над суммой  выданного кредита ипотека дает  возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества.

     И, наконец, при неисполнении обязательства  обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи задолженного имущества с публичных торгов.

     Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества.

Ипотечное кредитование представляет собой целостный  механизм реализации отношений, возникающих  по поводу организации, продажи и  обслуживания ипотечных кредитов.

     Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему – составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

     Классификация ипотечных кредитов.

     Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

• земельные  участки;

• предприятия, а также здания, сооружения и ионе недвижимое имущество, используемые в  предпринимательской деятельности;

•жилые  дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

•дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. [6, c.97].

2. По  целям кредитования:

     • жилищное кредитование:

     ◦ приобретение готового жилья в многоквартирном  доме либо отдельного дома на одну или  нескольких семей в качестве основного  или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного  проживания, дачи, садовых домиков  с участками земли, приобретение земельного участка под застройку;

     ◦ на строительство, реконструкцию, капитальный  ремонт индивидуального жилья, домов  сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка;

     ◦ строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства, жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

     • на разработку земельного участка;

     • на развитие сельского хозяйства;

     • на развитие производства;

     • кредиты под залог имеющейся  недвижимости на различные нужды  заемщика.

3. По виду заемщиков:

• как  субъектов кредитования:

◦ кредиты, предоставляемые застройщикам и  строителям;

◦ кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

◦ по степени аффилированности заемщиков  кредиты могут предоставляться:

◦ сотрудникам  банков;

◦ сотрудникам  фирм – клиентов банка;

◦ клиентам риелторских фирм;

◦ лицам, проживающим в данном регионе;

◦ всем желающим.

4. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование):

◦ Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение  определенного времени накапливает  оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право получение кредита.

◦Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости  приобретаемой недвижимости. На недостающую  сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

5. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные  кредитные институты. Особенности  их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов. 

  Таблица 6. Способы рефинансирования ипотечных кредитов*