Современное состояние и пути решения проблемы в области ипотечного кредитования

     - вовлечение капиталов в виде  недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

     - рынок недвижимости “связывает”  значительную часть денежных  средств и этим самым является  важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости;

     - денежные средства населения,  включаемые в недвижимость, фактически  включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса,  в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров).  
 

1.2. Модели развития системы ипотечного кредитования 

     Важным  и перспективным направлением и  подходом к созданию эффективного механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить наряду с системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения. При этом, необходимо отметить, что в Казахстане представляются возможными к реализации развития системы ипотечного кредитования две модели:

     1) европейская

     Предусматривает в большей степени поддержку  банков, осуществляющих ипотечное кредитование. В качестве основных институтов выступают  высококапитализированные негосударственные организации.

     2) американская

     Предусматривает формирование при государственном  участии институтов, гарантирующих  выпуски организаторами ипотечных  кредитов облигаций под залог  недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. [3, c.333].

     Рынок ипотечных облигаций в США  является не только одним из самых крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой системы финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на строительство и покупку домов, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеку), предоставляли ссудо-сберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения оказывали полной спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а также были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов. Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные для этой цели институты (агентства) - Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА), Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй, Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного рынка.

     Агентства приобрели индивидуальные кредиты  на средства, полученные по государственной  кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного заемщика. Таким образом, агентства выступили в роли посредника между получателем ипотечного кредита, организатором ипотеки (банком) и инвестором.

     Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций организации  кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:

· организаторов  ипотечных кредитов;

· инвесторов;

· посредников, занимающихся страхованием ипотечных  кредитов;

· посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных  кредитов.

     Американская  модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций, так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты выполняют те или иные функции.

     Положительными  сторонами американской модели ипотечного кредитования является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования за счет функционирования специализированных организаций по ипотечному кредитованию, которые, в целом, формируют систему ипотечного кредитования.

     Малазийская модель ипотечного кредитования.

     Вместе  с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии.

     Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас", в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для покупателей жилья. [4, c.36].

     Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс  строительства жилого дома и процесс полного завершения строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными условиями кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.

     Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация, в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает инвесторам.

     В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют высококапитализированные негосударственные организации, способные  осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность применения европейской или американской моделей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Анализ практики ипотечного кредитования на примере

АО «Казинвестбанка»  

2.1. Деятельность АО «КазИнвестБанка» в области ипотечного кредитования и его анализ   

КазИнвестБанк был создан в 1993г. В 2004 году КазИнвестБанк стал активно развиваться как коммерческий банк, получив все необходимые лицензии для предоставления полного спектра банковских услуг.

      Целью банка является создание уникальной модели Казахстанского банка путем эффективного использования лучшего опыта и достижений

местных и западных финансовых институтов.

      В основе стратегии банка лежит  развитие корпоративного бизнеса, а также малого и среднего бизнеса, с последующей диверсификацией активов в сфере потребительских кредитов и оказания широкого спектра услуг физическим лицам.

      АО  «Казинвестбанк» занимает 17 место в банковской системе по размеру активов согласно данным Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций. [5].

     КИБ управляется командой профессионалов, состоящей из людей с опытом работы как в западных финансовых институтах, таких как Citigroup, ABN Amro Bank, AIG, ING и в ведущих казахстанских банках, таких, как Народный банк, АТФ банк, Темiрбанк. Благодаря огромному опыту управленческой команды, работу нашего банка отличают гибкость, мобильность, скорость принятия решений и индивидуальный подход к каждому клиенту.

Таблица 1 - Структура собственного капитала АО «Казинвестбанка»  в 2010 г*                                                                                    

                                                                                                                          в тыс. тенге

Данная таблица 1 показывает изменение структуры  собственного капитала в 2010-2011 году.  
 
 
 

Таблица 2. Структура  активов АО «Казинвестбанк»  2008-2010гг.*