Современное состояние и пути решения проблемы в области ипотечного кредитования

     *Составлено  на основании источника [7]. 

7. по способу  амортизации долга:

◦ постоянный ипотечный кредит;

◦кредит с переменными выплатами;

◦ кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

◦ ипотечные  кредиты с нарастающими платежами;

◦ ипотечные  кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

◦ ипотечные  кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

8. По виду процентной ставки:

◦ кредит с фиксированной процентной ставкой;

◦ кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

◦ с  правом досрочного погашения;

◦ без  права досрочного погашения;

◦ с  правом досрочного погашения при  условий уплаты штрафа.

     КазИнвестБанк предлагает открытие и ведение текущих  и сберегательных счетов для физических лиц в тенге и иностранной валюте.[7].

     Банк  оказывает следующие банковские услуги:

• Рефинансирование кредитов;
• Потребительские кредиты;
• Зачисление наличных и безналичных денег на счет;
• Местные и международные переводы денег со счета;
• Выдача наличных в тенге и/или иностранной валюте;
• Предоставление выписок по счету Клиента;
• Операции покупки/продажи наличной и безналичной валюты;
• Прием и размещение депозитов в тенге и/или иностранной валюте;
• Залоговое  кредитование;
• Ипотечное кредитование

Таблица 7 - Ипотечное кредитование* 

*Составлено  на основании источника [7]. 

эффективная ставка рассчитана на максимальный срок 180 месяцев

     Документы, необходимые для рассмотрения заявки:     
•         Удостоверение личности (заемщика, если имеется созаемщика)     
•         РНН, СИК (заемщика, если имеется созаемщика)     
•         Свидетельство о браке (если состоит в браке)     
•         Удостоверение личности супруги/а (заемщика, если имеется созаемщика)     
•         РНН супруга/супруги (эаемщика, если имеется созаемщика)     
•         Справка о доходах за последние 12 месяцев     
•         Справка с места работы о должности и периоде работы     
•         Выписка о пенсионных отчислениях за последние 12 месяцев     
•         Свидетельство о рождении детей (если состоит в браке)     
•         Домовая книга или адресная справка     
•         Правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость     
•         Независимая оценка недвижимости (ТОО "Моторное бюро" тел. 
          2925751, 2925790,2925880) 
От индивидуального предпринимателя     
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Современное  состояние и пути решения  проблемы

в области  ипотечного кредитования 

3.1. Современное  состояние ипотеки в Казахстане 

     Ипотека - самый дорогой вид долгосрочного кредитования (потребительское кредитование в расчет не берем, потому что оно не считается долгосрочным и высокорискованным) в любой стране. В тех же США, например, процентная ставка по ипотеке составляет 6,5-7 процентов при инфляции 2-3 процента в год.

В Казахстане и в России минимальная ставка по ипотечному кредитованию достигает 13,5 процентов, что, в принципе, с учетом инфляции, адекватно тем условиям, что предлагаются в Америке.

     Не  лучше положение и в других странах (за исключением некоторых, где государство оказывает поддержку своим гражданам в приобретении жилья и субсидирует банки, выдающие ипотечные кредиты. Например, в Эстонии процентная ставка не превышает 3 процентов). Именно поэтому после ипотечного бума последних нескольких лет, на ипотечном рынке начинается стабилизация.

     По  сообщениям российских СМИ, в сентябре уменьшился спрос на ипотечные кредиты  банков в Москве. По некоторым данным, банки недосчитались около 10 процентов заявок. Банкиры считают, что негативный тренд обусловлен резко выросшими ценами на недвижимость.

Минимальный размер ипотечного кредита за 2006 год вырос с 50 до 120 тысяч долларов и этой суммы уже не хватает заемщикам на покупку квартиры. Причем, финансовое состояние заемщиков улучшается отнюдь не такими стремительными темпами. Понятно, что далеко не каждая семья может вынести финансовое бремя, которое накладывает ипотека. [8, c.111].

     Минимальный разовый платеж при кредите в 120 тысяч долларов составляет 1,3 тысячи долларов, а доход семьи должен быть не менее 2,7 тысяч долларов. Обычно банки ограничивают размер ежемесячного платежа 45-50 процентами совокупного дохода семьи заемщика, но все чаще это правило нарушается, и банки забирают на погашение кредита уже 55-60 процентов семейного дохода.

     В США происходит то же самое. С лета этого года риэлторы регистрируют все меньше сделок с недвижимостью, каждый раз фиксируя самый низкий уровень продаж. Показатель усредненных годовых продаж в июне составлял 6,6 миллиона домов, а в июле он упал до 6,33 миллиона - самого низкого уровня с января 2004 года.

     Причину происходящего спада риэлторы видят  в высоких ценах на жилье, а  также в растущих ставках кредитования, что делает покупку недвижимости еще менее доступной для рядовых  американцев.

     Рост  количества непроданных домов дает преимущества покупателям, позволяя дождаться более выгодной сделки: строители не начинают новые проекты, а темпы роста цен на недвижимость замедляются.

     В таких условиях банки и небанковские кредитные организации начинают расширять линейку своих розничных  продуктов: несмотря на неблагоприятное развитие ситуации, им необходимо увеличивать продажи. В Великобритании, например, кредиторы предложили своим клиентам практически пожизненную ипотеку.

     Ипотечные кредиты со сроком выплаты 57 лет предназначены тем, кто покупает недвижимость впервые. Эти сроки выплат более чем в два раза превышают ныне существующие условия со сроком выплаты 25 лет. Появление нового продукта обусловлено тем, что при средней цене на недвижимость в Великобритании в 211 тысяч фунтов стерлингов, ежемесячные выплаты по традиционному кредиту на 25 лет стали слишком дорогими для британцев. Но и презентация пожизненной ипотеки вызвала среди экспертов возмущение. Они называют предложенные условия безумными, потому что, несмотря на низкие ежемесячные выплаты процентов по кредиту, заемщик в итоге заплатит лишних 100 тысяч фунтов стерлингов.

     В Казахстане тоже наблюдается разнообразие ипотечных продуктов. Можно кредитоваться в тенге и в иностранной валюте (доллар, евро). Размер первоначального взноса некоторыми кредиторами снижен до 5 процентов. Можно брать кредит под строящееся жилье, либо продаваемое на первичном или вторичном рынке. Клиент вправе выбрать схему погашения: равными долями или аннуитетными платежами. [9].

В первом случае реальная ставка вознаграждения банка ниже (порой разрыв может достигать 2 процентов и более), и сумма окончательного платежа гораздо меньше.

     Кроме того, банки в виде бонуса предлагают своим клиентам страховые полисы о страховании от несчастного случая, о страховании недвижимости на весь срок кредитования.

     Однако  процентные ставки по ипотечным кредитам все еще остаются высокими. Во многом они определяются валютой займа (в тенге дороже, чем в долларах или евро), а также тем, какой  первоначальный внос может обеспечить заемщик - чем он выше, тем кредит дешевле. В целом же ставка вознаграждения находится в диапазоне 13-15,5 процентов.

     Впрочем, предпосылки для снижения процентной ставки существуют. Например, Казахстанская ипотечная компания (КИК), являющаяся оператором вторичного рынка ипотечных кредитов, осуществляющая рефинансирование ипотечных кредиторов, с 1 ноября установила свою котировочную ставку на уровне инфляции, а именно 8,2 процента.

     Если  прибавить максимальную маржу банка-партнера (4 процента), то максимальная ставка вознаграждения по ипотечным кредитам КИК равняется 12,2%. Но и она может быть меньше, если банк "подвинется" в своей марже.

     Удешевление ипотечных кредитов сегодня представляется необходимой мерой, если банки хотят  поддерживать продажи такого продукта как ипотека. Однако надо понимать, что снижение стоимости ипотеки не может продолжаться до бесконечности, чтобы делать ипотеку привлекательной.

     На  определенном этапе произойдет удовлетворение отложенного спроса (за долгие 80-90-е  годы прошлого столетия), и рынок уже не будет демонстрировать фантастическую динамику. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.2. Пути  решение проблемы  ипотечного  кредитования 

     Ипотечное кредитование – один из самых эффективных  способов привлечения инвестиций в  жилищную сферу. Именно ипотека позволят согласовать интересы населения – в улучшении жилищных условий, банков  - в эффективной прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

     В 2001 году в Республике Казахстан была внедрена классическая модель ипотечного кредитования, разработанная с учетом международного опыта в этой сфере: США – «Фани Мэй» и «Фредди  Мак» и  Малайзии – «Кагамас Бергхад».

Прежде  всего, необходимо отметить, что состояние  рынка ипотечного кредитования зависит  от развития нескольких составляющих: рынка жилья, правового обеспечения  и рынка кредитных ресурсов для  покупки жилья.

     Ипотечные заемщики Казахстана находятся в незавидном положении. Рост безработицы и глобальное снижение заработной платы  делают дефолтными большинство ипотечных кредитов. Кроме этого около 48% кредитов были взяты в долларах, а казахское тенге серьезно девальвировало. Недавно состоялась голодовка заемщиков, не имеющих средств для погашения кредитов. Жители Алматы требовали от властей финансовой поддержки, либо выкупа ипотечных кредитов у банков государственным Фондом стрессовых  активов. 
В ближайшие дни «Самрук-Казына», аналог АИЖК начнет реструктуризацию ипотечных кредитов. Помощь будет оказана заемщикам, которые погашают кредит под жилье, площадью не более 120кв. метров. Ставка по кредиту будет снижена до 11%, и до 9% для работников бюджетной сферы. Проблемы с ипотекой усугубляются также и законодательными принципами в Казахстане, поскольку законодательно закреплен внесудебный принцип реализации залога, то есть банк имеет право продать заложенное по кредиту жилье быстро и без всяких предварительных  процедур.  
Кому же намерены помогать власти Казахстана? Например, в США помогали заемщикам, которые допустили просрочки, показав свою неплатежеспособность, но в последнее время акцент сделан на условно платежеспособные семьи, у которых расходы на ипотеку не превышают 31-38% дохода, остальные плательщики получают небольшой бонус. В Казахстане же помогать, намерены исключительно добросовестным плательщикам. С точки зрения рыночного регулирования это неправильно  и может только углубить проблемы.