Концепция управления недвижимостью Санкт-Петербурга

1. Выделение управления  недвижимостью в отдельное направление в планах экономического и социального развития города.

Включение управления недвижимостью  в качестве отдельного направления  в планы экономического и социального  развития должно обеспечивать связь  этой деятельности с долгосрочными  интересами развития Санкт-Петербурга.

2. Обеспечение рационального  распределения функций по управлению  недвижимостью между исполнительным  органом государственной власти  Санкт-Петербурга, наделенным полномочиями  представлять интересы собственника  в сфере управления имуществом, и иными исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, выполняющими отдельные управленческие функции по отношению к объектам недвижимости и их группам.

На исполнительный орган  государственной власти Санкт-Петербурга, представляющий интересы собственника, должны быть возложены следующие функции:

- принятие управленческо-распорядительных  решений относительно передачи  прав на объекты недвижимости  Санкт-Петербурга;

- ведение учета недвижимого  имущества Санкт-Петербурга;

- осуществление контроля за качеством управления объектами недвижимости учреждениями, предприятиями и организациями, которым переданы права по управлению объектами недвижимости;

- разработка и ведение  баланса недвижимого имущества  Санкт-Петербурга;

- ведение мониторинга и анализа рынка недвижимости Санкт-Петербурга;

- координация деятельности  исполнительных органов государственной  власти Санкт-Петербурга и государственных  учреждений, выполняющих отдельные  переданные им функции по управлению  недвижимостью.

В систему управления недвижимостью Санкт-Петербурга также включаются:

- органы исполнительной  власти Санкт-Петербурга, в ведении  которых находятся: контроль за  формированием и распределением  финансовых потоков (в том числе  поступлениями в бюджет), возникающих  в сфере недвижимости Санкт-Петербурга; градостроительные процессы; вопросы землеустройства и землепользования; инвестиционные процессы в сфере недвижимости; содержание жилищного фонда, энергетическая и транспортная инфраструктура;

- государственные учреждения  и организации, обеспечивающие учет недвижимости, оценку недвижимого имущества, регистрацию прав на недвижимость, продажу государственного имущества.

3. Повышение роли и  ответственности отраслевых исполнительных  органов государственной власти  Санкт-Петербурга при принятии решений относительно объектов недвижимости.

В сферу ответственности  отраслевых исполнительных органов  государственной власти Санкт-Петербурга должны входить:

- разработка нормативов  и лимитов использования недвижимости  в административных и социальных целях;

- рациональное использование  недвижимого имущества, находящегося  у них в пользовании, хозяйственном  ведении или оперативном управлении  или на ином праве;

- подготовка и обоснование  предложений по передаче объектов  недвижимости, находящихся в их хозяйственном ведении или оперативном управлении, для коммерческого использования;

- подготовка и обоснование  предложений по созданию государственных  унитарных предприятий с наделением  их недвижимым имуществом города.

4. Обеспечение разработки  и утверждения органами государственной власти Санкт-Петербурга баланса недвижимого имущества, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, в качестве составной части имущественного баланса Санкт-Петербурга.

Баланс недвижимого  имущества Санкт-Петербурга должен включать:

1) сведения о составе,  приращении (выбытии) и использовании  недвижимого имущества (в том  числе для выполнения административных  и социальных функций), находящегося  в собственности Санкт-Петербурга;

2) сведения об издержках  и доходах, получаемых от использования недвижимого имущества, находящегося в собственности Санкт-Петербурга (в том числе о потерях доходов, связанных с предоставлением объектов недвижимости на льготных условиях).

Баланс недвижимого  имущества Санкт-Петербурга является основой для планирования, организации деятельности органов государственной власти по управлению недвижимостью и контроля за этой деятельностью.

5. Разработка системы  нормативов использования недвижимости  в административных и социальных  целях на долгосрочный период.

Разработка системы нормативов является основанием для определения возможных масштабов использования недвижимости Санкт-Петербурга в коммерческих интересах и планирования деятельности по управлению недвижимостью с учетом имеющихся возможностей.

6. Разработка системы технико-экономических и финансовых показателей, адекватно отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимого имущества города.

Система показателей  призвана решать следующие задачи:

- создание системы  целевых ориентиров, служащих базой для текущего и среднесрочного планирования;

- формирование основы  для контроля за выполнением  планов и управленческих решений;

- обеспечение оценки  результатов деятельности по  управлению недвижимым имуществом  и выявление резервов повышения  ее эффективности.

В рамках системы используемых показателей следует выделить две  основные подсистемы:

- структурно-функциональные  показатели;

- показатели эффективности  деятельности по управлению недвижимостью  города.

7. Создание системы  регулярной отчетности о результатах деятельности по управлению недвижимостью.

Система отчетности должна включать:

- отчетность учреждений, предприятий и организаций, которым  переданы права по управлению  недвижимостью, перед исполнительным  органом государственной власти  Санкт-Петербурга, уполномоченным осуществлять управление недвижимостью Санкт-Петербурга;

- отчетность исполнительных  органов государственной власти  Санкт-Петербурга перед Законодательным  Собранием Санкт-Петербурга в  установленном порядке.

Для реализации принципов  планирования, отчетности и контроля в системе управления недвижимостью Санкт-Петербурга должны быть разработаны и утверждены:

- порядок взаимодействия  органов государственной власти  Санкт-Петербурга и государственных  учреждений в процессе управления  недвижимостью Санкт-Петербурга;

- форма баланса недвижимого  имущества Санкт-Петербурга;

- сроки, порядок и  содержание системы отчетности  органов управления недвижимостью  и организаций, осуществляющих  переданные им права по управлению  недвижимостью;

- система показателей, отражающих эффективность управления недвижимостью.

 
 

4.2. Учет недвижимого  имущества Санкт-Петербурга

 
 

Существующая в настоящее  время система формирования и  учета недвижимости не содержит необходимой  и достаточной информации о соответствующих  объектах, что не способствует развитию системы управления.

Отсутствует полный реестр объектов недвижимости, находящихся  в государственной собственности  Санкт-Петербурга. Учет объектов недвижимости ведется по мере их поступления в  гражданский оборот.

Отсутствуют четкие критерии формирования объекта недвижимости, с учетом которых в отношении отдельного объекта недвижимости может быть принято управленческое решение.

Отсутствие полного  реестра государственной недвижимости не позволяет провести пообъектное  разграничение государственной собственности на объекты недвижимости, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности.

Необходимая для принятия управленческих решений информация об объектах недвижимости рассредоточена в различных структурах. Система обмена информацией между исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга и организациями до конца не налажена. Информация об объекте недвижимости, содержащаяся в Государственном кадастре недвижимости Санкт-Петербурга и в реестрах недвижимого имущества, которые ведет Комитет по управлению государственным имуществом, не позволяет получить исчерпывающие сведения об объекте недвижимости, необходимые для принятия управленческого решения в отношении данного объекта.

 
 

Основные задачи исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга по совершенствованию  системы учета недвижимого имущества  Санкт-Петербурга

Необходимо провести полный учет всех объектов недвижимого  имущества Санкт-Петербурга. В результате учета должен быть сформирован полный реестр недвижимого имущества Санкт-Петербурга.

Каждый объект недвижимости, информация о котором заносится  в реестр недвижимого имущества  Санкт-Петербурга, должен быть сформирован, в том числе объекты, не завершенные строительством.

Необходимо разработать  порядок формирования реестра недвижимого  имущества Санкт-Петербурга.

Необходимо определить четкие критерии формирования объекта  недвижимости, с учетом которых в  отношении отдельного объекта недвижимости может быть принято управленческое решение.

Информация об объекте  недвижимости должна включать в себя наряду с описанием его физических и правовых характеристик экономическую  информацию, необходимую для принятия управленческих решений:

- данные о рыночной  стоимости объекта недвижимости;

- информацию о наилучшем  варианте использовании объекта;

- информацию, подлежит  или не подлежит объект недвижимости  приватизации;

- данные о предназначении  объекта недвижимости (коммерческий, социальный, административный объект недвижимости).

Сформированный объект недвижимости должен иметь кадастровый  номер Государственного кадастра недвижимости Санкт-Петербурга.

Для полного формирования всех объектов недвижимости необходимо:

- провести сплошную  инвентаризацию недвижимого имущества Санкт-Петербурга, результатом которой станет получение информации, позволяющей оперативно провести оценку объектов недвижимости на основе учета их основных характеристик и использования методов статистической обработки информации о стоимостных характеристиках объектов недвижимости. Необходима организация современной системы технического учета и технической инвентаризации, что позволит обеспечить процесс управления недвижимым имуществом технической информацией;

- осуществить учет  проинвентаризированных и оцененных объектов недвижимости в Государственном кадастре недвижимости Санкт-Петербурга;

- зарегистрировать права  на учтенные объекты недвижимости.

Конечной целью системы  учета недвижимости является создание полноценного реестра недвижимого  имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга.

 
 

4.3. Информационно-аналитическое  обеспечение системы управления  недвижимым имуществом Санкт-Петербурга

 
 

В настоящее время  в сфере управления недвижимостью  в Санкт-Петербурге созданы, функционируют или находятся на стадии внедрения ряд информационных систем исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и учреждений, включенных в процесс управления недвижимостью города.

Проведены значительные работы, направленные на создание единого информационного пространства в сфере управления недвижимостью. Создана объектная адресная система недвижимости города; унифицированы некоторые важные классификаторы информации; действуют отдельные каналы межведомственного обмена информацией.

В то же время существует ряд проблем, требующих своего разрешения в интересах создания эффективной системы управления недвижимостью:

- существующая система  сбора и хранения информации  при достаточно высоком уровне  достоверности не обеспечивает  полноты данных об объектах недвижимости. При этом учет количественных показателей рассредоточен по информационным системам различных ведомств, а экономический учет практически отсутствует, что делает собираемую информацию малопригодной для принятия управленческих решений;

- разрозненное хранение информации в сочетании со слабой технологической и информационной интеграцией не позволяет обеспечить необходимый уровень оперативности предоставления информации;

- низкая эффективность  системы обмена информацией проявляется  также в практически полной информационной закрытости, что фактически ведет к ограничению прав граждан на получение информации и ухудшению инвестиционного климата;