Концепция управления недвижимостью Санкт-Петербурга

КОНЦЕПЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ  САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

Введение

 
 

Настоящая Концепция  определяет основные принципы, цели, задачи, направления и приоритеты государственной  политики Санкт-Петербурга в сфере  управления недвижимым имуществом, находящимся  в собственности или пользовании Санкт-Петербурга (далее - недвижимое имущество Санкт-Петербурга).

Концепция основывается на положениях Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации, одобренной постановлением Правительства Российской Федерации от 9 сентября 1999 г. N 1024, Стратегического плана Санкт-Петербурга и развивает положения Концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга, одобренной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26 декабря 1994 г. N 36.

Положения Концепции  органически связаны с основными  принципами, заложенными в Концепции  управления государственными предприятиями, учреждениями и реализации прав Санкт-Петербурга как участника в коммерческих и некоммерческих организациях, утвержденной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 12 ноября 1998 г. N 34.

Положения Концепции  являются приоритетными для Администрации  Санкт-Петербурга, ее подразделений, иных организаций, входящих в систему  управления недвижимостью Санкт-Петербурга:

- при разработке и  продвижении нормативных актов, регулирующих отношения в сфере недвижимости;

- при разработке и  реализации решений о структуре  органов государственной власти  Санкт-Петербурга, их функциях и  полномочиях;

- при подготовке и  принятии управленческо-распорядительных  решений относительно объектов недвижимости и их групп.

 
 

1. Состояние и основные  проблемы управления недвижимостью  Санкт-Петербурга

 
 

За период, прошедший  после принятия Концепции системы  управления недвижимостью Санкт-Петербурга, в решении поставленных в Концепции  задач был достигнут ряд положительных результатов:

- создана система органов  государственной власти и учреждений, решающих задачи учета, инвентаризации, оценки и государственной регистрации  прав на объекты недвижимости;

- упорядочено распределение  функций по управлению недвижимостью между подразделениями исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга;

- организована инвентаризация  объектов недвижимости;

- упорядочены процедуры  принятия решений по отношению  к объектам недвижимости;

- упорядочены финансовые потоки, возникающие в процессе использования недвижимости Санкт-Петербурга;

- введены рыночные  механизмы определения платы  за пользование городской недвижимостью.

На основе решения  этих задач достигнут существенный прогресс в повышении экономической  и социальной эффективности использования недвижимости, находящейся в собственности Санкт-Петербурга.

Наиболее существенными  результатами реализации Концепции  в системе управления недвижимостью  являются:

- повышение доли доходов  от использования недвижимого  имущества в структуре доходов бюджета Санкт-Петербурга;

- существенное увеличение  объемов инвестиций (в том числе  иностранных) в экономику города;

- устойчивое развитие  рынка недвижимости и укрепление  системы имущественных прав на  недвижимость.

Благодаря осуществленным в 1995-2000 гг. мерам в Санкт-Петербурге созданы основные предпосылки для повышения эффективности использования недвижимого имущества города.

Основными формами передачи прав на объекты недвижимости Санкт-Петербурга являются приватизация, передача на инвестиционных условиях, передача в аренду, безвозмездное пользование, оперативное управление и хозяйственное ведение.

Основной формой использования  недвижимости в коммерческих целях  является передача в аренду. При  этом почти 50% помещений (47,7% по состоянию на 01.10 2000) сдается в аренду на льготных, по сравнению с базовыми ставками арендной платы, условиях, что существенно снижает доходы бюджета Санкт-Петербурга и негативно влияет на поведение потенциальных пользователей недвижимости, ориентируя их на поиск возможностей получения льготного режима аренды. Широкое распространение льгот при сдаче в аренду ведет к существенным потерям городского бюджета (величина выпадающих доходов бюджета составляет около 50% к потенциальным доходам бюджета города от арендных платежей).

Высокая доля недвижимого  имущества, сдаваемого в аренду на льготных условиях, наносит ущерб формированию доходной части бюджета Санкт-Петербурга, созданию равных условий для пользователей  недвижимости, снижает возможности  города по воспроизводству недвижимости Санкт-Петербурга. В связи с этим представляется необходимым внесение существенных корректив в современную практику сдачи в аренду объектов городской недвижимости.

Доля недвижимости Санкт-Петербурга, вовлекаемой в рыночный оборот с помощью иных возможностей, предоставляемых существующей законодательной базой (таких, как передача объектов недвижимости в управление, в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях), остается крайне незначительной, что не дает возможности полностью реализовать экономический потенциал недвижимого имущества Санкт-Петербурга.

К числу наиболее острых проблем, относящихся к сфере  недвижимости Санкт-Петербурга и требующих  своего разрешения, относятся:

- снижение темпов роста  доходов бюджета Санкт-Петербурга  от использования недвижимости;

- относительно незначительная  доля неналоговых поступлений  в бюджет Санкт-Петербурга от  использования недвижимости;

- низкое качество эксплуатации  фонда недвижимости;

- незначительные объемы  инвестиций в недвижимое имущество  Санкт-Петербурга.

Причинами этих негативных явлений, наряду с факторами политического, макроэкономического и социально-экономического характера, являются внутренние недостатки системы управления недвижимостью.

К основным недостаткам  существующей системы управления недвижимостью относятся:

- незавершенность и  противоречивость нормативно-правовой  базы управления недвижимостью  Санкт-Петербурга;

- отсутствие четкого  разграничения компетенции по  вопросам управления недвижимостью,  особенно по вопросам разграничения прав собственности на земельные участки, между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями, а также между различными органами государственной власти;

- отсутствие систематизации  нормативных правовых актов, регулирующих отношения в сфере недвижимости;

- пробелы (отсутствие  развернутого регулирования институтов  доверительного управления, безвозмездного  пользования, ипотеки, сервитутов  и т. д.) и противоречия в  законодательстве;

- ограниченный набор  управленческих решений, используемый исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга по отношению к объектам недвижимости;

- отсутствие четких  критериев для принятия того  или иного управленческого решения;

- отсутствие системы  оценки эффективности управления недвижимостью Санкт-Петербурга;

- низкая технологичность,  длительность и неоправданная  сложность процедур при подготовке  и принятии решений относительно  объектов недвижимости;

- перегруженность органов  управления недвижимостью объектами,  находящимися в сфере их прямого управления;

- неоправданно высокая  доля объектов недвижимости Санкт-Петербурга, передаваемых в пользование на  безвозмездных или льготных условиях;

- отсутствие системы  делегирования функций управления  от органов государственной власти  специализированным (коммерческим и некоммерческим) управляющим организациям;

- отсутствие полной  и достоверной информации о  масштабах, структуре, состоянии  и использовании недвижимого  имущества, находящегося в собственности  Санкт-Петербурга (отсутствие реестра и баланса недвижимости Санкт-Петербурга);

- недостаточный уровень  прозрачности при принятии управленческо-распорядительных  решений.

Необходимость повышения  эффективности использования недвижимого  имущества в интересах развития Санкт-Петербурга, наличие нерешенных проблем в системе управления определяют необходимость разработки настоящей Концепции.

 
 

2. Цели, задачи и принципы  управления недвижимостью Санкт-Петербурга

 
 

Управление недвижимым имуществом Санкт-Петербурга является подсистемой в системе управления городом и подчинено стратегической цели развития города - повышению качества жизни населения.

В соответствии со стратегическими  интересами Санкт-Петербурга как субъекта собственности и природой недвижимого  имущества как экономического ресурса  система управления недвижимостью Санкт-Петербурга должна быть направлена на достижение следующих целей, в совокупности обеспечивающих возрастание ценности недвижимого имущества Санкт-Петербурга:

- достижение максимально  возможной экономической и бюджетной  эффективности использования объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга (с учетом существующих административных, градостроительных, социальных и экологических ограничений);

- стимулирование развития  региональной экономики путем  регулирования предоставления и использования предпринимателями объектов недвижимости;

- создание благоприятной  социальной и экологической среды  проживания для населения города;

- обеспечение оптимальной  с точки зрения интересов города  структуры недвижимого имущества  по формам собственности и вариантам использования.

В соответствии с указанными целями система управления недвижимостью  Санкт-Петербурга должна обеспечивать решение следующих задач:

- обеспечение устойчивого  потока доходов от недвижимого  имущества в бюджет Санкт-Петербурга;

- создание необходимых  и достаточных (с точки зрения  использования недвижимости) условий  для деятельности исполнительных  органов государственной власти  Санкт-Петербурга и организаций,  обеспечивающих функционирование  города как территориального социально-экономического целого;

- создание благоприятных  условий для развития рыночных  отношений в сфере недвижимости  и системы гарантий для пользователей  недвижимости;

- привлечение частных  инвестиций в сферу недвижимости  Санкт-Петербурга;

- оптимизация распределения объектов недвижимости, находящихся в собственности или пользовании Санкт-Петербурга, по вариантам функционального использования;

- минимизация затрат  по содержанию системы управления  недвижимым имуществом;

- создание благоприятных  условий для социально значимой деятельности.

С учетом актуального  состояния недвижимости Санкт-Петербурга в числе первоочередных задач, стоящих  перед системой управления недвижимостью, следует выделить:

- обеспечение кардинального  улучшения материально-технического состояния недвижимости Санкт-Петербурга;

- увеличение доли доходов  от недвижимости в составе  доходов бюджета Санкт-Петербурга.

Для решения поставленных задач в основу системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга должны быть положены следующие принципы:

 
 

1. Принцип пообъектного  управления.

 
 

В соответствии с принципом  пообъектного управления основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого  имущества, состоящая из земельного участка и прочно связанных с ним объектов и частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В качестве объекта управления могут выступать также имущественные  комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым обеспечивает максимизацию экономического эффекта.

 
 

2. Принцип наилучшего  использования.

 
 

Основным критерием  эффективности управления недвижимостью  является обеспечение наилучшего использования  недвижимого имущества, находящегося в собственности Санкт-Петербурга.

Под наилучшим использованием комплекса недвижимого имущества, находящегося в собственности и  распоряжении Санкт-Петербурга, в настоящей  Концепции понимается такое использование  всей совокупности объектов недвижимости города, которое обеспечивает максимизацию валового регионального продукта, устойчивость доходной части бюджета Санкт-Петербурга, комфортную социальную среду и повышение ценности недвижимого имущества.