Концепция управления недвижимостью Санкт-Петербурга

Наилучшее использование  комплекса недвижимого имущества  Санкт-Петербурга обеспечивается через наилучшее использование объектов недвижимости, под которым в настоящей Концепции понимается такое использование, которое обеспечивает максимизацию настоящей (текущей) стоимости объекта недвижимости с учетом социальных, градостроительных, административных и экологических ограничений, накладываемых на его использование.

Наилучшее использование  объекта является основанием для  выбора варианта использования объекта, для определения уровня цены (арендной платы, отчислений в бюджет управляющим  недвижимости и пр.) объектов недвижимости.

 
 

3. Принцип платности.

 
 

Платность пользования  недвижимостью рассматривается  как необходимое условие доступа  к недвижимости для всех категорий  пользователей (приобретателей недвижимости) и инструмент регулирования вариантов использования недвижимости.

Принцип платности предполагает максимальное сокращение числа объектов недвижимости, передаваемых пользователям  на безвозмездных и льготных условиях, приоритет таких вариантов использования  объектов недвижимости, которые обеспечивают максимизацию доходов Санкт-Петербурга от использования недвижимости.

 
 

4. Принцип сбалансированности  прав и ответственности.

 
 

В процессе принятия управленческо-распорядительных решений, определения условий передачи объектов недвижимости в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду или на основании иных правовых форм как государственным, так и негосударственным организациям необходимо обеспечить сбалансированность между объемом и составом передаваемых прав и ответственностью правообладателя за рациональное использование и сохранность передаваемых объектов недвижимости.

 
 

5. Принцип открытости  информации.

 
 

Принцип открытости информации предполагает широкое информирование заинтересованных лиц и организаций  о принципах проводимой Администрацией Санкт-Петербурга политики в сфере управления недвижимостью, о принимаемых управленческо-распорядительных решениях, об объектах недвижимости, находящихся в собственности города и предлагаемых для социального и коммерческого использования, об условиях привлечения различных организаций к выполнению отдельных функций, относящихся к сфере управления недвижимостью Санкт-Петербурга.

 
 

3. Основные подходы  к управлению недвижимостью Санкт-Петербурга

 
 

3.1. Направления развития  системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга

 
 

Повышение эффективности  использования недвижимого имущества  Санкт-Петербурга возможно лишь через  качественное преобразование всей системы  отношений, возникающих по поводу распоряжения, эксплуатации и развития объектов недвижимости.

Необходимыми условиями  такого преобразования являются:

- формирование единой  позиции представительных и исполнительных  органов государственной власти  Санкт-Петербурга по вопросам  управления и использования недвижимого  имущества;

- повышение ответственности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга за качество принимаемых решений относительно объектов недвижимости с учетом интересов города в целом;

- рациональное распределение  прав собственности на недвижимое  имущество, находящееся на территории Санкт-Петербурга, между Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации и муниципальными образованиями;

- расширение возможностей  коммерческого использования объектов  недвижимого имущества, относящихся  к объектам историко-культурного наследия, с учетом интересов их сохранности и получения доходов от их использования.

С учетом указанных условий  основными направлениями совершенствования  системы управления недвижимостью  Санкт-Петербурга являются:

- повышение качества  нормативного обеспечения процессов управления недвижимостью;

- создание четкой классификации  объектов недвижимости, обеспечивающей  дифференциацию процедур принятия  управленческо-распорядительных решений;

- расширение круга  управленческо-распорядительных решений,  применяемых по отношению к объектам недвижимости;

- повышение экономической  обоснованности при принятии  решений относительно объектов  недвижимости;

- существенное сокращение  числа объектов, находящихся в  сфере прямого управления исполнительными  органами государственной власти Санкт-Петербурга;

- широкое привлечение  организаций к выполнению отдельных  функций по управлению недвижимостью;

- создание достоверной  информационно-аналитической базы  для принятия управленческих  решений;

- повышение технологичности  процессов управления недвижимостью;

- повышение уровня  профессиональной подготовки специалистов, участвующих в процессе управления  недвижимостью.

 
 

3.2. Классификация недвижимого  имущества Санкт-Петербурга и  ее использование в процессе  управления

 
 

Основой для системы  управления недвижимостью является разработка развернутой классификации недвижимого имущества, под которой понимается распределение объектов недвижимости на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и характер управленческих решений относительно объектов недвижимости.

В качестве наиболее существенных признаков, по которым должно быть структурировано  недвижимое имущество в интересах  управления, является распределение  объектов недвижимого имущества  по формам собственности и функциональному использованию.

Политика Санкт-Петербурга в сфере управления недвижимостью  основана на необходимости достижения оптимального распределения недвижимого  имущества между различными формами  собственности с точки зрения интересов развития города как социально-экономического целого.

Для достижения этой цели необходимо:

- уточнение и пообъектное  разграничение недвижимого имущества,  включая землю, находящегося в  государственной собственности,  на объекты федеральной собственности  и собственности субъекта Российской Федерации;

- определение масштабов  и пообъектного состава недвижимого  имущества, необходимого и достаточного  для реализации полномочий Санкт-Петербурга  как субъекта государственной  власти и как хозяйствующего  субъекта;

- определение масштабов и пообъектного состава недвижимого имущества, подлежащего передаче в собственность муниципальных образований.

Выделение в составе  недвижимого имущества, находящегося в современных условиях в государственной  собственности, указанных составляющих является основой для:

- определения масштабов  и пообъектного состава недвижимого  имущества, подлежащего в той  или иной форме и последовательности  передаче в частную собственность;

- разграничения ответственности  за эффективное использование  и воспроизводство объектов недвижимости между различными уровнями государственного и муниципального управления;

- разработки организационно-управленческих  схем взаимодействия коммерческих  и некоммерческих организаций  различных форм собственности  в процессе управления недвижимостью (в качестве таких форм может выступать делегирование полномочий по управлению объектами недвижимости, расположенными на определенной территории; создание объединенных органов управления из представителей различных организаций).

Под распределением объектов недвижимости по функциональному использованию в настоящей Концепции понимается выделение в составе недвижимости Санкт-Петербурга групп объектов, предназначенных для использования в соответствии с основными функциями, выполняемыми Санкт-Петербургом как субъектом государственной власти и хозяйствующим субъектом.

На указанном основании  могут быть выделены:

1) объекты административного  назначения (административная недвижимость);

2) объекты социального  назначения (социальная недвижимость);

3) объекты коммерческого назначения (коммерческая недвижимость);

4) объекты инфраструктурного  и специального назначения;

5) объекты жилищного  фонда;

6) незастроенные земельные  участки.

В рамках настоящей Концепции  основным предметом является определение  направлений наиболее эффективного, с учетом целей и интересов Санкт-Петербурга, использования объектов административного, социального и коммерческого назначения.

Объекты административного  назначения - объекты недвижимости, предоставленные для использования  их органами государственной власти в процессе выполнения ими управленческих и иных функций, связанных с реализацией властных полномочий.

Объекты социального  назначения - объекты недвижимости, предоставленные с целью оказания услуг (товаров, работ) населению по ценам ниже уровня, существующего на рынке на аналогичные услуги (товары, работы), либо в интересах выполнения иных социально значимых с точки зрения интересов города функций.

Объекты коммерческого  назначения - объекты недвижимости, используемые исключительно в целях извлечения дохода от их использования, не финансируемые из бюджета Санкт-Петербурга и не выполняющие социально значимых функций.

Классификация недвижимости по вариантам ее использования позволяет  выделить два этапа в процессе принятия управленческо-распорядительных решений относительно объектов недвижимости:

- на первом этапе,  в соответствии с принципами  системы управления недвижимостью,  определяется вариант функционального  использования объекта (коммерческий, административный, социальный);

- на втором этапе исходя из характеристик объекта и избранных критериев определяется конкретный вариант управленческого решения относительно объекта.

 
 

3.3. Особенности управления  объектами недвижимости различного  предназначения

 
 

Достижение оптимального распределения объектов недвижимости по различным вариантам их функционального предназначения относится к числу основных задач, решаемых в процессе управления недвижимым имуществом, находящимся в собственности Санкт-Петербурга.

Под оптимальным распределением объектов недвижимого имущества по вариантам их функционального предназначения понимается такое распределение, которое позволяет максимизировать чистые доходы городского бюджета от недвижимости, находящейся в собственности Санкт-Петербурга, при одновременном обеспечении города необходимым (и достаточным) количеством объектов недвижимости (с необходимыми качественными характеристиками), используемых в административных и социальных целях.

Использование объектов недвижимости в административных и  социальных целях снижает возможности города по коммерческому использованию недвижимого имущества и должно быть ограничено на основе применения нормативов, определяющих масштабы и качество недвижимости, используемой органами государственной власти и иными организациями для выполнения административных или социальных функций.

Разработка нормативов обеспечения недвижимым имуществом осуществляется соответствующими отраслевыми  исполнительными органами государственной  власти Санкт-Петербурга.

Нормативы и масштабы выделения недвижимости для выполнения административных и социальных функций согласовываются с органами, отвечающими за подготовку и исполнение бюджета Санкт-Петербурга.

 
 

Административная недвижимость

 
 

Система нормирования использования  недвижимости применительно к административной недвижимости включает в себя:

- определение перечня  государственных функций, осуществление  и исполнение которых предполагает  использование объектов недвижимости  Санкт-Петербурга;

- определение объективных  потребностей в конкретных объектах  для реализации указанных функций;

- формализацию потребностей  в объектах недвижимости в  виде нормативов, определяющих количественные  и качественные характеристики  недвижимости, выделяемых для исполнения  административных функций;

- использование системы  нормативов для предоставления объектов недвижимости в пользование органам государственной власти и учреждениям.

Система нормативов использования  недвижимости для органов государственной  власти разрабатывается в натуральном  выражении.