Концепция управления недвижимостью Санкт-Петербурга

При отчуждении объектов недвижимости, в том числе при внесении объектов недвижимости в уставный капитал, должны быть предусмотрены меры, обеспечивающие соблюдение интересов Санкт-Петербурга в процессе дальнейшего функционирования объектов недвижимости. В качестве таких мероприятий выступают:

- использование системы  ограничений (сервитутов), накладываемых  на собственников недвижимости  при приобретении объектов;

- установление специального  права Санкт-Петербурга как акционера  на ограничение прав распоряжения  объектами недвижимости, внесенными в уставный капитал (по принципу "золотой акции").

 
 

3.4. Содержание, эксплуатация  и страхование недвижимого имущества

 
 

Целями построения системы  содержания, эксплуатации и страхования  недвижимого имущества Санкт-Петербурга являются:

- обеспечение воспроизводства недвижимого имущества Санкт-Петербурга;

- рост стоимости имущественного  комплекса Санкт-Петербурга;

- поддержание исправного  состояния всех элементов имущественного  комплекса, благоустройство прилегающих  территорий;

- создание чистой и  привлекательной среды, соответствующей экологическим стандартам и обеспечивающей выполнение городом целей, указанных в Стратегическом плане Санкт-Петербурга;

- сведение к минимуму  вероятности возникновения нештатных,  аварийных ситуаций.

Сформулированные цели предполагают решение следующих задач:

- определение источников  и механизмов финансирования  деятельности по содержанию недвижимости, а также создание организационной  структуры такой деятельности;

- построение системы  органов и организаций, осуществляющих  эксплуатацию объектов, их ремонт и техническое обслуживание;

- создание системы  нормативов на содержание и  эксплуатацию объектов собственности  Санкт-Петербурга;

- распределение рисков, связанных с эксплуатацией объектов, между собственником и пользователями  данных объектов.

 
 

Содержание недвижимого  имущества

 
 

Система содержания недвижимого  имущества Санкт-Петербурга направлена на воспроизводство объектов недвижимости и осуществляется посредством проведения капитального и текущего ремонта, а  также реконструкции и модернизации зданий.

Санкт-Петербург как  собственник обязан нести бремя  содержания казенных объектов недвижимости с привлечением соответствующих  бюджетных ресурсов.

 
 

Эксплуатация недвижимого  имущества

 
 

Под эксплуатацией недвижимого  имущества понимается практическая деятельность по поддержанию исправного состояния всех элементов объекта недвижимости и благоустройству прилегающей территории.

Система эксплуатации недвижимости строится на основе разделения функций  собственника недвижимости, управляющего объектом недвижимости, и подрядных организаций, обеспечивающих производство необходимых работ или предоставление соответствующих услуг.

Основные функции собственника - контроль за соблюдением нормативно-технических  требований к содержанию и использованию  недвижимого имущества, обеспечение (в необходимых случаях) финансирования соответствующих работ, сохранение и улучшение недвижимости и объектов инженерной инфраструктуры.

Функции управляющего - наиболее рациональное распределение ограниченных финансовых ресурсов между различными видами работ (услуг) по содержанию объектов недвижимости, организации конкурсного отбора подрядных организаций, обеспечению текущей деятельности по эксплуатации недвижимости.

Основной функцией подрядных  организаций является своевременное и качественное выполнение работ, указанных в договоре подряда.

 
 

Страхование недвижимого  имущества

 
 

Страхование недвижимого  имущества направлено на создание системы  управления рисками, возникающими в  процессе эксплуатации объектов.

При определении объектов страхования из числа объектов недвижимости Санкт-Петербурга выделяются объекты, не подлежащие страхованию. Критерии выделения таких объектов определяются отдельным положением (страхованию не подлежат объекты, находящиеся в аварийном состоянии или подлежащие сносу).

Основной принцип, лежащий  в основе системы страхования  недвижимого имущества Санкт-Петербурга, заключается в распределении  рисков между различными участниками  процесса управления недвижимым имуществом.

Риски, не связанные со стихийными бедствиями, подлежат страхованию организациями, которым переданы права управления (пользования) объектами недвижимости.

 
 

3.5. Основные направления  политики Санкт-Петербурга в области  управления земельными ресурсами  и территориями

 
 

Основной целью системы  управления земельными ресурсами и отдельными территориями является повышение эффективности использования земли, создание условий для увеличения производительного, инвестиционного и социального потенциала земли как важнейшего экономического ресурса.

В процессе построения системы управления земельными участками должны быть решены следующие задачи:

- вовлечение земельных  участков в экономический оборот, преимущественно в комплексе  со связанными с ними объектами  недвижимости (в соответствии с  принципом пообъектного управления);

- перераспределение земли  и передача ее эффективным  хозяйствующим субъектам;

- вовлечение в оборот  земельных участков преимущественно  на правах аренды;

- разграничение прав  собственности на землю между  Российской Федерацией, субъектами  Российской Федерации и муниципальными образованиями;

- дальнейшее наполнение  Государственного земельного кадастра;

- формирование и закрепление  правил разрешенного использования  земельных участков (правовое зонирование);

- создание инфраструктуры  рынка земли, включая информационное обеспечение и развитие землеустроительных услуг;

- разграничение земельных  участков на используемые непосредственно  для обеспечения государственных  функций и используемые в коммерческих  целях;

- постепенный переход  к передаче земельного участка и здания на основе единого договора аренды.

Исходной предпосылкой успешного построения системы управления земельным фондом является наполнение Государственного земельного кадастра в комплексе с инвентаризацией  недвижимого имущества и формирования имущественного баланса Санкт-Петербурга.

Для вовлечения земельного фонда в экономический оборот и наилучшего использования его  производительного и инвестиционного  потенциала необходимо создание гарантий, обеспечивающих долгосрочность прав на землю. Формы реализации таких прав дифференцируются в зависимости от направления использования земельного участка или связанного с ним объекта недвижимости, а также от структуры собственности на эти объекты:

- в отношении земельных  участков, используемых различными коммерческими и некоммерческими организациями в своей деятельности, должен быть реализован принцип единого объекта недвижимости;

- в отношении земельных  участков, связанных с объектами  недвижимости, принадлежащими разным  собственникам, должен быть реализован принцип долевого участия в платежах за землю;

- в отношении незастроенных  земельных участков должен быть  реализован принцип их конкурсной  продажи или передачи в аренду  заинтересованным хозяйствующим  субъектам (с учетом ограничений  на отчуждение, накладываемых действующим законодательством).

При формировании прав собственности  на земельные участки необходимо учесть возможные обременения в  виде прав ограниченного пользования (сервитутов) со стороны государства  и третьих лиц.

Наряду с последовательным проведением политики, направленной на закрепление долгосрочных прав на землю за пользователями недвижимости, необходимы разработка и принятие нормативных правовых актов, определяющих принципы и порядок изъятия и выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Управление развитием  отдельных территорий, имеющих приоритетное значение для развития экономики  и социальной сферы Петербурга, должно быть направлено на широкое привлечение  частных инвестиций в развитие недвижимости на этих территориях с использованием такой организационной формы, как агентства развития территорий (далее - АРТ).

В основу организации  деятельности АРТ должны быть положены следующие основные принципы:

- создание АРТ должно  обеспечивать комплексное развитие  территории в соответствии с утвержденной Концепцией развития территории;

- организационная и  экономическая формы, а также  условия функционирования АРТ  должны обеспечивать контроль  города за его деятельностью;

- АРТ должно располагать  реальными полномочиями по организации  инвестиционной деятельности на его территории за счет собственных, заемных и привлеченных средств в рамках принятой Концепции и на основе согласованной в установленном порядке проектно-сметной документации;

- при создании АРТ  должна быть предусмотрена передача в управление или в аренду организации, выполняющей функции АРТ, объектов недвижимости, находящихся на его территории.

 
 

3.6. Особенности управления  государственными унитарными предприятиями

 
 

Одной из основных форм распоряжения недвижимым имуществом Санкт-Петербурга является его передача в хозяйственное ведение государственным унитарным предприятиям (далее - ГУП).

При решении вопросов о целесообразности создания ГУП  и передаче им недвижимого имущества  необходимо исходить из следующего основного  принципа: ГУП призваны действовать исключительно в тех хозяйственных областях, в которых соответствующие функции не могут быть реализованы субъектами иной организационно-правовой формы.

Исходя из этого принципа в системе управления недвижимым имуществом Санкт-Петербурга создание ГУП рассматривается как одна из возможных форм, используемых в целях управления объектами административной и социальной недвижимости, а также инфраструктурой и объектами специального назначения.

Создание ГУП и передача им недвижимого имущества должны осуществляться на основании предложений исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга с обязательной экспертизой этих предложений исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, отвечающими за экономическую и финансовую политику.

Наделение и использование  ГУП недвижимого имущества должны осуществляться в соответствии с  принципами и порядком, определенными  Концепцией управления государственными предприятиями, учреждениями и реализации прав Санкт-Петербурга как участника в коммерческих и некоммерческих организациях, утвержденнойпостановлением Правительства Санкт-Петербурга от 12 ноября 1998 г. N 34.

 
 

4. Направления развития  системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга

 
 

Реализация указанных  выше подходов требует внесения существенных изменений в существующую систему  управления недвижимостью Санкт-Петербурга по следующим направлениям:

- совершенствование системы  планирования и организации деятельности по управлению недвижимостью;

- совершенствование системы  учета недвижимого имущества;

- повышение качества  информационно-аналитического обеспечения  системы управления недвижимостью;

- повышение качества  профессиональной подготовки специалистов, занятых в сфере управления недвижимостью.

 
 

4.1. Планирование и  организация управления недвижимостью  Санкт-Петербурга

 
 

В интересах достижения целей, поставленных настоящей Концепцией, необходимо существенное повышение  качества планирования и организации деятельности по управлению недвижимостью.

Планирование и организация  управления недвижимостью Санкт-Петербурга должны обеспечивать:

- подчинение мероприятий  по управлению недвижимостью  планам социального и экономического  развития Санкт-Петербурга;

- связь управления недвижимостью с бюджетным процессом;

- четкое определение  функций органов государственной  власти и порядка их взаимодействия  в процессе управления недвижимостью;

- снижение издержек  в деятельности по управлению  недвижимостью;

- развитие системы делегирования функций по управлению недвижимостью специализированным организациям.

В области планирования и организации деятельности по управлению недвижимостью необходимо осуществить  следующие мероприятия: