Страхование в сфере ипотечного кредитования

     Но  к сожалению, несмотря на все, казалось бы положительные изменения, программы по ипотечному кредитованию не совсем выгодны как многим хотелось и поэтому бурного роста выданных ипотечных кредитов не наблюдается.  Немногие банки решили снизить процент по первоначальному взносу, большинство банков оставили барьер в 30%. Если рассматривать средние цены Москвы на однокомнатную квартиру, то первый взнос должен быть примерно 1 300 000 - 1 500 000 рублей. Данная сумма безусловно большая и немногие люди могут потрать такие деньги для первого взноса в банк.

     Процентные  ставки с учетом всех комиссий в  среднем составляют 14-16% и это  не предел. Именно такая процентная ставка на начала лета фигурирует на рынке  Ипотечного Кредитования. Комиссии до сих пор слишком высокие, и  зачастую именно они прибавляют вес годовой процентной ставке по ипотечному кредитованию.

     К началу 2010 года ставки по кредитам на российском ипотечном рынке все еще не вернулись даже на уровень начала 2008 года, когда стали проявляться  первые признаки кризиса. Стоимость  кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20 – 30% не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет около 15,% годовых

  Размер процентной ставки в настоящий момент определяется двумя ключевыми факторами: валютой кредита и размером первоначального взноса. Среди банков царит абсолютное согласие в одном – отечественные деньги дороже, чем иностранные, чем ниже первоначальный взнос – тем выше процентная ставка по кредиту. Разница составляет от 0,5% до 2%.

     Если  рассматривать тенденцию процентных ставок (с 2009г.), то ставка на рынке ипотеки  действительно стала снижаться, но даже если предположить, что при  стабильной финансовой ситуации в стране ставки понизятся еще примерно на 1,5%-2%,  к концу года они все равно будет оставаться достаточно высокими - 13,5-14%.

     Что касается цен на жилье – они  тоже не стоят на месте: с начала года, прослеживается ежемесячное повышение цен в пределах 5-10%. Растет себестоимость строительства, а значит, повышаются цены. Одновременно с расширением ипотечных программ и увеличением количества желающих купить жилье. Поэтому можно прогнозировать рост цен на недвижимость²³.

     Тенденции повышения цен на жилье, а также  довольно высокие процентные ставки по ипотечным кредитам приводят к  тому, что возрастает активность россиян  на зарубежных рынках недвижимости. Множество зарубежных банков сохранили для россиян привлекательные ставки и доступность ипотеки. Наличие ипотечных программ в условиях кризиса свидетельствует об устойчивости банковской системы и экономики этих стран, и, как следствие, о стабильности рынка недвижимости. Поэтому покупатели с отложенным спросом, формировавшимся последние полтора года, начали реализовывать накопленный потенциал с целью приобретения недвижимости. Эти факты говорят о том, что несмотря на, казалось бы, улучшающиеся условия ипотеки в России, они не могут конкурировать с зарубежными ипотечными рынками²⁴.

То, что  ипотечное кредитование начинает вновь  набирать обороты – бесспорно, но когда оно достигнет своего оптимального соотношения – недорогой цены на недвижимость в совокупности с  выгодными условиями кредитования – не известно. Остается только наблюдать за рынком и делать соответствующие выводы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава III Ипотечное кредитование и ипотечное страхование в РФ

3.1 Основные проблемы

     Рынок ипотечного кредитования в России еще  окончательно не сформировался, и существует множество проблем, которые следует  решить для нормального дальнейшего  развития данного вида кредитов.

     Объем ипотечного кредитования в России уменьшился, граждане боятся покупать недвижимость в кредит, опасаясь за свою платежеспособность, и предпочитают приобретать объекты за наличные, ставки по кредитам все еще достаточно высоки, а цены на жилье только растут. Банкиры признают, что нынешние ставки и условия — фактически заградительные для желающих оформить ипотечный кредит. 

     Таким образом, очевидно, что в России получить кредит на покупку недвижимости могут  лишь люди с крупным официальным  доходом. Однако при таких условиях физическому лицу ипотечный кредит, как правило, не нужен. Физические же лица, действительно нуждающиеся в улучшении своих жилищных условий, не могут получить ипотечный кредит ввиду слишком малого его размера, рассчитанного от их совокупного дохода. Тем самым спрос со стороны тех слоев населения, которые могут получить ипотечный кредит по существующим в России условиям, крайне мал, а большой объем спроса со стороны остальной части населения не может быть удовлетворен в силу высокой рискованности кредитования. Итак, налицо явная несбалансированность спроса и предложения на ипотечные кредиты. Для того чтобы избежать указанного экономического перекоса, необходимо стремиться сделать условия предоставления ипотечного кредита более ориентированными и приемлемыми для населения, которое формирует и обеспечивает спрос на ипотечные кредиты

Можно выделить следующие  основные проблемы:

Высокие процентные ставки

  Банки больше не могут находить источники дешевого долгосрочного финансирования, как это было еще полтора-два года назад. Западные рынки фактически закрыты, на отечественном наблюдается существенный дефицит ресурсов. Высокие ставки подразумевают высокие процентные выплаты по кредитам, что приводит к тому, что большинству потенциальных заемщиков  кредит оказывается не по карману.

Сокращение  предложения.

     Количество  банков, выдающих ипотечные кредиты, существенно уменьшилось. Но и среди  банков, по-прежнему декларирующих  наличие подобной услуги, немало практически свернувших свои программы. Объем средств, который банки готовы предоставить потенциальным заемщикам, сократился, лимиты урезаны, и поэтому отказ в выдаче ссуды в кредитном учреждении не всегда означает, что вы плохой заемщик, просто у банка в данный момент нет денег. Бывает даже так, что и заявка вроде одобрена, а когда приходит время перечислять сумму кредита, банк «передумывает».

Ужесточение требований к заемщикам.

     Так называемый дифференцированный подход, которого в последнее время придерживается большинство банков, подразумевает отсев различных групп нежелательных клиентов. И все же еще можно найти банки, которые предоставят кредит клиенту с «серыми» и даже «черными» доходами. Но таковых стало значительно меньше. Кроме того, любой «изъян» потенциального заемщика (не все доходы подтверждены справкой 2-НДФЛ, недостаточный стаж, наличие иждивенцев и т.п.) приводит к увеличению стоимости кредита или банальному отказу в выдаче. Банки перестраховываются, так как не хотят столкнуться с массовым невозвратом кредитов, если ситуация в экономике ухудшится.

Увеличение  сумм первоначального  взноса.

     Программы предоставления ипотечных кредитов на 100% стоимости недвижимости, которые еще недавно считались чуть ли ни стандартным предложением, сегодня практически свернуты. Банки минимизируют риски, среди которых риск снижения стоимости залога: никто не поручится, что на фоне ухудшения макроэкономической конъюнктуры цены на недвижимость не начнут снижаться.

     В то же время привлекательный западный рынок недвижимости, предлагает не только заманчивые цены, но и доступные  ипотечные программы, тем самым  «переманивая» потенциальных покупателей. Чтобы стабилизировать ситуацию на российском рынке, следует решить ряд проблем, тормозящих развитие ипотеки в нашей стране. 

Помимо  проблем связанных  с ипотечным кредитование существует ряд проблем  в сфере ипотечного страхования:

Минимизация страховых тарифов

     В настоящее время на рынке ипотечного страхования иногда наблюдается  тенденция необоснованной занижение страховых тарифов, которое происходит на фоне высокой конкуренции. Кредитные организации, заключая соглашения, отдают предпочтение тем страховщикам, которые предоставят наиболее выгодные условия страхования для заёмщиков. Благодаря такой политике банки делают свои ипотечные продукты наиболее привлекательными. Но страхование по экономически необоснованным тарифам может привести к снижению финансовой устойчивости страховой компании и как следствие к возможному невыполнению обязательств при наступлении страховых случаев

Отсутствие  стандартных форм договоров и единого  полиса

     Различные банки имеют генеральные соглашения о сотрудничестве с разными страховыми компаниями: одни предлагают клиенту-заемщику самому выбирать из списка, другие отправляют в обязательном порядке к одному страховщику. В свою очередь, каждый страховщик также взаимодействует с несколькими банками. В связи с этим у каждой стороны возникают некоторые проблемы. Ввиду отсутствия унификации правил, документации и процедур, страховая компания, работающая с несколькими банками одновременно, вынуждена модифицировать договор страхования согласно требованиям каждого банка. Та же проблема актуальна и для банков: при работе с несколькими страховыми компаниями они сталкиваются с различными формами страховых договоров.

Недостаточно  проработанная нормативная  база

     Одной из таких актуальных проблем является отсутствие правовой основы в Российской Федерации для комплексного ипотечного страхования. Данный вид страхования сегодня осуществляется путём сложной юридической комбинации фактически несовместимых видов страхования (обязательное с добровольным; страхование в рамках договора публичного и непубличного характера и т.п.).

     В Российской Федерации принципы ипотечного страхования закреплены лишь в «Концепции развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации», одобренной постановлением Правительства Российской Федерации, но эти принципы пока ещё не все введены в действующее правовое поле, в частности по вопросам, касающимся личного страхования жизни и здоровья заёмщика, которое не может быть обязательным, но Концепция предусматривает страхование жизни и здоровья заёмщика в качестве одного из основных условий выдачи ипотеки.

          Существует даже мнение, что классического  ипотечного страхования в России  сегодня нет, а то комплексное страхование, которое осуществляют сегодня страховые компании не имеет к нему никакого отношения, так как комплексное ипотечное страхование – это страхование нескольких самостоятельных рисков в рамках одного договора (страхование имущества, титульное страхование и личное страхование). Ипотечное страхование в классическом варианте - это страхование кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика (неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств) и недостатка денежных средств после обращения взыскания на заложенную недвижимость.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.2 Пути решения

     Во  всех странах с развитыми системами  ипотечного кредитования государство  оказывало кредитным институтам и гражданам — заёмщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

     Одной из форм государственной поддержки  является адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов — является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заёмщиков в Германии Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме). Как уже было сказано выше, в Чехии также выплачиваются дотации тем, кто взял ипотечный кредит.

     Как было сказано выше – в России существует такая проблема как несбалансированность спроса и предложения на ипотечные продукты.

     В качестве одного из решений данной проблемы можно предложить, например, рассмотреть возможность увеличения срока кредитования. Следствием этого  явится увеличение и расчетной суммы ипотечного кредита. Однако увеличение срока кредитования повлечет за собой и усиление рисков кредитования для банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Российские же банки даже на условиях привязки к доллару суммы кредита не готовы предоставлять их на срок 25–30 лет. Решать эту проблему следует путем развития вторичного рынка ценных бумаг, которые выпускает Федеральное агентство по ипотечному кредитованию взамен купленных у банков ипотечных кредитов. Без развития вторичного рынка и/или в отсутствие инвесторов, покупающих эти ценные бумаги, ипотека в России должного развития не получит.

     Банкам  необходимо искать источники долгосрочного финансирования. Нужно создавать механизмы допуска ипотечных активов к средствам пенсионных и страховых фондов.

     Для того чтобы сделать кредит доступным  большей части населения –  нужно снижать ставки, увеличивать сроки погашения кредита, смягчать требования к заемщикам и соответственно цены на жилье должны снижаться, но в таком случае в разы возрастают банковские риски, и вряд ли банки будут согласны на такие условия кредитования.  

     При организации схем построения механизма  кредитования необходимо прежде всего  учитывать присущие данной экономической  и социальной ситуации факторы —  например, низкую потребительскую способность населения, при которой размеры платежей по потребительским кредитам не должны превышать определенную часть дохода средней семьи; размер кредита с учетом субсидий и льгот должен перекрывать стоимость обеспечения (залога — жилья) и в то же время кредитные риски должны быть сведены к минимуму; необходимо учесть встречающееся отсутствие стабильного и гарантированного источника дохода (население) и кредитных историй заемщиков. С другой стороны, в противовес улучшению условий для заемщика, как одной стороны кредитной сделки, нужно облегчить бремя ипотечного кредитования для кредитора, как другой стороны кредитной сделки, путем развития вторичного рынка ипотечных кредитов. Только в случае данных вопросов  ипотека в России получит должное развитие и приблизится к международным стандартам.