Страхование в сфере ипотечного кредитования

        Основным фактором, определяющим величину страховой суммы при страховании ипотеки, является размер кредита. По согласованию с банком-кредитором она может быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту и уменьшается соответственно погашению кредита.

Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр.

Тариф на страхование жизни  и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности.

Тариф по страхования титула (юридической чистоты жилья) составляет 0,2-0,7%. Срок страхования по нему может составлять не весь период кредитования, а только первые три года (срок исковой давности по недействительным сделкам).

Как правило, страховые компании предлагают комплексную  программу страхования ипотечного жилищного кредитования населения, включающую в себя все возможные риски по кредитованию. В среднем, ежегодный страховой взнос по комплексному договору ипотечного страхования составляет 1,3%-1.5% от суммы кредита, т. е. комплексное страхование ипотечного кредита может быть более выгодно, нежели страхование всех рисков раздельно⁹.  
 
 
 
 
 

Глава II Анализ рынка ипотечного кредитования

2.1 Состояние российского  рынка ипотечного  кредитования

     Ипотека в России определенно не успела стать  массовым явлением до кризиса, но все  же до 2008 года развитие ипотечного кредитования в России шло достаточно последовательно: объёмы увеличивались, процентные ставки медленно, но - снижались.    Однако последние события на мировых финансовых рынках кардинально изменили картину. Несмотря на заявления правительства о незначительном влиянии кризиса на отечественную экономику, при ближайшем рассмотрении можно сделать вывод, что именно российские заемщики пострадали чуть ли не сильнее, чем американские или европейские.

Объем  и количество предоставленных  кредитов

     Согласно  данным ЦБ РФ об ипотечном кредитовании, объем предоставленных банками  РФ физическим лицам ипотечных жилищных кредитов с 2005 года имел тенденцию к увеличению и достиг своего наибольшего значения в 2008 году, составив 655,8 млрд. рублей. В 2009 году последовал резкий спад – объем ипотечных кредитов сократился в 4.3 раза и составил 152,5 млрд рублей. По состоянию на 1 мая текущего года объем уже выданных ипотечных кредитов равен 72 млрд. рублей. В апреле этот показатель вырос на 56,6% относительно марта текущего года¹⁰.

     Количество  предоставленных ипотечных кредитов в 2009 году уменьшилось в 2,7 раза по сравнению  с 2008 годом и составило 130 тыс. против  350 тыс. в 2008 году. В мае 2010 году количество выданных кредитов возросло на 54% (по сравнению  с мартом текущего года) до 61 тысячи.

      Увеличение объема и количества  предоставляемых кредитов  объясняется  тем, что активизировался «отложенный спрос», т.е. те, кто собирался, но боялся брать ипотеку, по причине кризиса или просто ожидая более стабильного состояния рынка ипотеки, решили больше не тянуть с вопросом приобретения жилья.  Затем, как положено, ажиотаж утих, и динамика ипотечного рынка, оставаясь позитивной, снизила темпы.

      Количество банков выдающих ипотечные  кредиты резко сократилось в  2008 году: в результате сокращения  для большинства банков возможностей  по привлечению финансовых ресурсов кредитные организации  приостанавливают свои ипотечные программы, некоторые работают с уже выданными ипотечными кредитами, но не выдают новые, а организаций которые все-таки выдают ипотечные кредиты осталось  очень и очень мало¹¹.

           В 2009 году 76% от общего количества  выдаваемых кредитов приходилось  всего на 7 банков: Сбербанк (55%), ВТБ  24 (10%), Транскредитбанк (4%), банк «ДельтаКредит» (2%), Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), «Московское ипотечное агентство», Росбанк¹².

Ставки  по кредитам

     Несмотря  на регулярное снижение ставки рефинансирования Центробанком РФ до 8%, среднерыночные ставки по ипотеке все еще высоки¹³.

     Согласно  данным ЦБ, ставка по рублевым ипотечным  кредитам увеличилась в 2009 году до 17,9% с 14,25% в 2008 году и 12,3% годовых в 2007 году. Среднерыночная ставка по ипотеке  в апреле 2010 г. увеличилась на 0,19% и составила 16,91% по сравнению с  мартом - 16,72%.  В июне  текущего года ставка по ипотечным кредитам составляет  16,71% годовых¹⁴.

     При этом минимальный кредитный процент  находился на уровне 12%-13% (в зависимости от банка и сроков кредитования), то есть, практически в 2-2,5 раза выше, чем в США или странах Евросоюза¹⁵. С учетом различных дополнительных сборов и комиссий, итоговая переплата за купленную недвижимость достигала совершенно невероятных величин.

Стоимость жилья

     Вследствие  сокращения желающих купить новое жильё  во многих странах (США, Великобритания, Испания, Литва) его стоимость падает стремительными темпами, а застройщики и просто владельцы недвижимости прилагают значительные усилия с целью стимулирования продаж. Из-за этого для многих семей, относящихся к среднему классу, возможности по приобретению жилья даже расширились.

  Конечно, некоторые западные банки остались без денег и ушли с ипотечного рынка, другие стали более тщательно оценивать платежеспособность потенциальных заемщиков, а процентные ставки по кредитам несколько увеличились. Но в целом, со стороны кажется, что негативные последствия кризиса ипотечного рынка не сильно отразились на доступности жилья для большинства граждан развитых стран.

    Российская действительность оказалась гораздо суровее к покупателям квартир и домов. Стоимость недвижимости во второй половине текущего года даже и не думает снижаться - цены лишь замерли на достигнутых ранее рубежах. Еще до периода пересмотра банками условий своих ипотечных программ купить собственную квартиру в Москве могли только богатые инвесторы и граждане с доходами заметно выше средних. При стоимости самой дешевой "однушки" в несколько миллионов рублей ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту превышали размеры средней зарплаты столичных жителей.

Сейчас  средняя рыночная стоимость жилья  в России за 1 кв.м. составляет порядка 28000 рублей¹⁶, тогда как в Москве средняя стоимость квадратного метра равна приблизительно 140тыс. руб¹⁷.

Требования  к заемщикам

     Требования  банков к заемщикам также становятся более лояльными, считают аналитики. В частности, увеличивается количество кредитных организаций, предлагающих ипотеку на приобретение квартир в новостройках на начальной стадии строительства, причем, это касается и рынка загородной недвижимости. Заметно расширение продуктовой линейки многих банков: вновь появились кредитные программы с первоначальным взносом 10%, хотя пока это и единичные случаи. Помимо этого, повысилась максимальная сумма взноса: если в кризисный период было достаточно сложно получить ипотечный кредит свыше двух-трех миллионов долларов, то сегодня с этим проблем уже нет.

Страхование

     Что касается сферы ипотечного страхования, то можно сказать, что ее развитие напрямую зависит от того, насколько развит рынок ипотечного кредитования.  Однако и в страховании происходят некоторые изменения, не зависящие от ситуации на рынке ипотеки: протест Федеральной антимонопольной службы о недопустимости обязательного условия предоставления ипотечного кредита в виде требования личное страхование, а также страхование титула,  вынудил банки разбить свои предложения на два варианта.

     Теперь  клиенту предоставляется возможность выбора страховать тот или иной риск. Ранее страхование трех рисков (страхование риска утраты и повреждения предмета залога (квартиры), жизни и потери трудоспособности заемщика, риска утраты права собственности собственником квартиры) при получении ипотечного кредита являлось обязательным, сегодня же большинство банков (ВТБ24, Дельтакредит, Банк Москвы, OTP Банк, Райффайзен и др.) предлагают клиенту выбрать  застраховать один или два из 3-х рисков. При этом, при отказе заемщиком от страхования одного из рисков при заключении ипотечного контракта процентная ставка по кредиту увеличивается в среднем на 1-3%, что и является следствием увеличения среднерыночной ставки по ипотечным кредитам¹⁸. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.2 Зарубежный опыт  ипотечного кредитования

  Несмотря на то, что рынок ипотечного кредитования в России понемногу «приходит в себя», улучшаются условия получения кредитов, лишь небольшой процент населения может позволить себе взять  кредит, тогда как  недвижимость за рубежом могут себе позволить даже те, кто не способен сразу выложить за такую покупку крупную сумму. История ипотечного кредитования многих европейских банков насчитывает десятилетия. Но многие российские граждане не знают, что могут использовать их предложения для покупки квартиры или дома в кредит. Тем не менее "заграничные" процентные ставки на порядок ниже российских¹⁹, поскольку, как принято считать, их риски не сравнимы с рисками отечественных банков.

     Стоит также заметить, что доля ипотечных  кредитов в ВВП развитых стран  порой превышает 50%, а в большинстве  стран Европы и Азии составляет более 9%. К сожалению в России данный показатель очень мал и едва достигает 3%.²⁰

     Такие различия в состоянии рынков происходят из-за того, что система ипотечного кредитования сильно отличается. За рубежом  достаточно много программ поддерживающих данный вид кредита.

     Например  в Чехии  действует система  бюджетных дотаций - каждый гражданин  при покупке квартиры в кредит получает ежегодную помощь от государства, ему на счет начисляется 150 долларов. Помощь не столь большая, но все-таки даже такие методы как-никак влияют на количество желающих взять ипотечный  кредит.

     В Испании продажа недвижимости купленной  по ипотеке осуществляется только с  разрешения банка, а сдача в поднаем  разрешена. Арендной платы многим хватает  на оплату кредитов, налогов и коммунальных платежей. В России даже сдача в аренду должна быть согласована с банком.

     В Японии для женщин годовая ипотечная  ставка снижается при каждом рождении ребенка и ее минимальная величина составляет 0,1% - так же один из  вариантов  решения ипотечных проблем²¹.

     К сожалению в России рынок ипотечного кредитования не развит должным образом. Прежде всего потому, что  у банков недостаточно долгосрочных ресурсов, они имеются пока только у государства, но этот ресурс ограничен. Деньги, которые банки могут привлекать сегодня в ЦБ, это "короткие деньги", на срок до одного года и выдавать их в качестве ипотечных кредитов невозможно.

     По  мнению банкиров, для реальной поддержки  рынка государственных средств  недостаточно, поэтому основная задача власти — создание альтернативных институтов рефинансирования ипотечных  кредитов.

     Помимо  этого  в отличие от западных стран  в России не используют в качестве источников длинных денег средства страховых компаний, пенсионных и инвестиционных фондов. О том, что эти структуры должны принимать активное участие в работе ипотечного рынка путем инвестиций в ипотечные ценные бумаги, говорится уже в течение многих лет. Не раз вопрос поднимался и во время дискуссий, и на конференциях. Однако до сих пор этот механизм рефинансирования не заработал в полной мере.

     Сравнивать  зарубежную систему ипотечного кредитования (Западная Европа, США) с российской не совсем правильно, так как они  имеют разные основы. Западная ипотека  существует уже многие годы, в России же институт ипотеки только проходит стадию формирования.

     Словом, ипотека в России выживет, если удастся  сохранить то, что есть, и создать  работоспособную систему рефинансирования. Наш банковский рынок существует всего около 20 лет, и потенциал  его велик. Для сравнения: в США  ипотека развивается с середины XIX столетия. И еще в 70-е гг. XX в. ставки по ипотечным кредитам здесь оставались в районе 20%. 
 
 
 
 
 

2.3 Тенденции рынка  ипотечного кредитования

     Рынок Ипотечного Кредитования постепенно выходит  из кризиса, хотя совсем недавно, год назад, именно ипотека была одним из главных толчков  мирового кризиса.  Предложения по выгодному ипотечному кредиту появляются достаточно часто, о чем свидетельствует постепенное оживление самих банков. Риски на данный момент все равно сохраняются, мировые рынки ещё не нашли устойчивый фундамент для роста, но Банки стремятся уже на данном этапе привлечь к себе все больше потенциальных заемщиков.

     Сейчас  ипотека понемногу набирает популярность. Все больше людей решает улучшить жилищные условия с помощью ипотеки  – благо процентные ставки по сравнению с прошлым годом снижены, а регулярное уменьшение ставки рефинансирования говорит о том, что эта тенденция будет продолжаться²².

     Ипотечное кредитование на сегодняшний день является одним из самых актуальных вопросов, возникающих в сфере недвижимости. 2008 и 2009 годы –  время кризиса, застоя в ипотечном кредитовании. В 2010 году ситуация изменилась в положительную сторону. Банки стали предлагать интересные новые программы по ипотеке, уменьшились процентные ставки, то есть банки повернулись лицом к людям, желающим улучшить свои жилищные условия.