Страхование в сфере ипотечного кредитования

Условия получения ипотечного кредита

          Не смотря на большое разнообразие программ ипотечного кредитования, предоставляемого различными банками, их условия, тем не менее, можно свести к общему списку параметров для получения квартиры в кредит:

  Валюта кредита на покупку жилья - российские рубли или доллары США (в некоторых случаях евро)

          Существует два рынка жилья, так называемые первичный и вторичный рынки. На первичном рынке в расчетах преобладает рубль, так как продавцом является юридическая фирма. На вторичном же рынке ситуация обратная и преобладают расчеты с помощью иностранной валюты, потому что хозяином продаваемого жилья, как правило, является физическое лицо, заинтересованное в получении оплаты в иностранной валюте.

 Валюта  погашения кредита и его процентов  - аналогична валюте получения  кредита          По условиям ипотечного кредитования, кредит должен погашаться в той валюте, в которой был получен.

  Процентная ставка - от 10% до 16% годовых в рублях и от 10% до 20% годовых в долларах США

Процентная  ставка назначается банком исходя из многих характеристик. Одной из основных является благонадежность заемщика. Сейчас практически всегда существуют "официальная зарплата" и "реальный доход". Банки согласны учитывать реальную зарплату заемщика, но проценты по ипотечному кредитованию будут выше, чем в случае, когда высокая зарплата является официальной. Кроме того, процентная ставка будет зависеть от срока, на который берется кредит на покупку жилья - чем он дольше, тем выше проценты.

     Сумма кредита на покупку жилья - в пределах от 10% до 90% от стоимости приобретаемого жилья

Размеры предоставляемого кредита, как и  прочие условия ипотеки, может определить только банк. Как и в случае с  процентами, прежде всего он будет  исходить из благонадежности клиента и его финансовых возможностей, а также обязательно будет учитывать оценочную стоимость приобретаемого жилья.

     Сроки кредита колеблются в пределах от 1 года до 30 лет

Как правило, банки определяют диапазон, в пределах которого заемщик может сам выбрать наиболее оптимальный срок для себя. Некоторые банки определяют фиксированные сроки на кредит на покупку жилья, например, 5, 10, 15 и т. д. Однако надо учитывать, что чем больше возраст заемщика, тем труднее ему будет получить квартиру в кредит на длительный срок и тем выше будет процентная ставка и суровее условия страхования, о которых пойдет речь позже.

     Размер  первоначального  взноса на покупку жилья - не менее 10% и, как правило, не более 30% от стоимости приобретаемого жилья

Первоначальный  взнос - это та часть стоимости  приобретаемого жилья, которую заемщик  платит самостоятельно. Определяется банком. Он может вообще отсутствовать, но такие программы отличаются невысоким размером кредита и по условиям ипотечного кредитования в качестве залога не может быть использована квартира в строящемся доме или построенном, но не сданном комиссии. Первоначальный взнос довольно тесно связан с процентной ставкой по кредиту на покупку жилья. При низком первоначальном взносе, проценты по кредиту будут, скорее всего, выше, чем в случае с обычным или высоким первоначальным взносом.

Погашение задолженности происходит с помощью ежемесячных (ежеквартальных) платежей в течение всего срока ипотечного кредита

Существует  несколько вариантов осуществления  платежей по ипотечному кредиту:    

     Аннуитетные платежи - это когда по условиям ипотеки происходит выплата равными суммами в течение всего срока кредита.

         Дифференцированные платежи - зависят от оставшегося срока кредита, чем ближе к концу, тем меньше ежемесячные платежи. Такие условия ипотеки в конечном итоге обеспечивает меньшую сумму выплаты по кредиту, чем в случае аннуитетной схемы, но практически не используется банками России из-за меньшей выгоды.

Требования  к заемщикам

         Итак, имея большое желание приобрести новую недвижимость, но не имея при этом достаточных средств для единовременной выплаты, будущий заемщик озадачивается вопросом: а доступно ли для него получение ипотечного кредита? Действительно, предоставление ипотечного кредита требует выполнения ряда достаточно жестких условий:

     Общие условия: гражданство Российской Федерации, постоянная регистрация места жительства, хотя это может и не являться необходимым условием.

     Трудовая  деятельность: непрерывный трудовой стаж должен быть не менее 6 месяцев, общий трудовой стаж не менее 1 года.

     Возраст заемщика: Молодой возраст является приоритетным для ипотечного кредитования и подавляющее количество заемщиков - люди 30-35 лет. Однако по этому показателю не существует строгих ограничений и ипотечный кредит предоставляется мужчинам в возрасте 20-60 лет, женщинам - 20-55 лет.

     Количество  заемщиков: Заемщиков может быть несколько (максимум 4 человека), в том числе и не состоящих в родственных отношениях, при этом их доходы включаются в совокупный доход заемщиков, который и будет определять размер предоставляемого кредита. При этом сумма платежа по кредиту, не должна превышать 30% суммарного дохода заемщиков.

     Оценка  кредитоспособности заемщика: наличие стабильного и достаточно высокого дохода, подтвержденного документально и достаточного для покрытия кредита и процентов по нему. При этом наличие всех этих доходов должно иметь документальное подтверждение. На решения банка может повлиять социальный статус заемщика, наличие недвижимости, ценных бумаг, количество автомобилей.

     Первоначальный  взнос: Как правило, заемщик должен иметь собственные средства, составляющие 10-30% от стоимости приобретаемого жилья, которые должны быть использованы в качестве первого взноса.

     Страхование жизни и здоровья заемщика: В настоящее время действует закон о страховании жизни и здоровья заемщика на время ипотеки. В законодательных органах и в прессе идет широкая дискуссия об отмене этих положений для привлечения большего количество участников ипотеки, в то время как в западных странах положение о страховании жизни и здоровья заемщика является строго обязательными.

     Наличие поручителей: Для минимизации рисков, особенно в случае официально неподтвержденных доходов, банк может запросить наличие одного, двух, а иногда даже трех поручителей, готовых, в случае неплатежеспособности заемщика, расплатиться с банком.

     Надежность: персональной оценке заемщика (состояние вашего здоровья, уровень образования, ваш "моральный облик", характеристику с места вашей работы, документы, свидетельствующие о регулярности проводимых вами платежей).  
 
 

1.2 Схемы ипотечного кредитования

Процедура выдачи ипотечного кредита  довольно стандартна и состоит из нескольких шагов:

     Шаг 1. Обращение в  риэлтерскую компанию: кредит на покупку жилья можно получить различными способами. Прежде всего, нужно решить, к кому обращаться за ипотечным кредитом: напрямую в банк, в ипотечное агентство или к ипотечному брокеру. Если вы обратитесь напрямую в банк, то ипотечную программу придется выбирать самостоятельно. Ипотечные брокеры или сотрудники ипотечного агентства, проанализировав ваши желания и возможности, сами предложат вам вариант.

     Шаг 2. Предоставление документов для андеррайтинга (проверки платежеспособности заемщика): проверка платёжеспособности потенциального заёмщика обычно не превышает двух недель.  Документы должны быть оформлены в полном соответствии с требованиями кредитной организации, а информация по ним абсолютно достоверной.

     Шаг 3. Выбор недвижимости: поскольку ипотека по определению является кредитом на покупку жилья, ни один банк не даст нужную сумму, не удостоверившись, что квартира, на которую клиент собирается потратить деньги, действительно существует (или, как минимум, строится).

     Шаг 4. Оценка недвижимости: принимая жильё в качестве обеспечения залога по ипотечному кредиту, банку необходимо знать его рыночную стоимость, а также ту цену, за которую его можно будет срочно реализовать в том случае, если заёмщик вдруг не сможет расплачиваться по кредиту. Для этих целей привлекаются независимые оценщики — оценочные компании-партнёры банка, имеющие лицензию

     Шаг 5. подписание кредитного договора и получение денег: перед сделкой с продавцом необходимо подписать с банком кредитный договор, на основании которого банк предоставляет заёмщику (в наличной или безналичной форме) недостающую для покупки жилья часть суммы.

     Шаг 6. Нотариальное заверение: кредитный договор подлежит обязательному нотариальному заверению у нотариуса, которого рекомендует банк.

     Шаг 7. Страхование: страхование осуществляют надёжные компании, работающие с банком в рамках реализуемой им ипотечной программы. Обычно, страхованию подлежат случаи потери заёмщиком права собственности, ущерб, причиненный заложенному имуществу, а также жизнь, здоровье и трудоспособность заёмщика.

     Шаг 8. Государственная  регистрация³: в момент регистрации происходит переход права собственности на жильё от продавца к покупателю, после чего новый владелец получает Свидетельство о собственности. Иными словами — становится практически полноправным владельцем жилья. Единственно, что нельзя делать с этим жильём, так это продать его до момента погашения кредита.

Модели  ипотечного кредитования

          На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент. У них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

          Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк — специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит. При оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень — банк).

          Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены базовые модели ипотечного кредитования — двухуровневая или классическая и одноуровневая, которые именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

Двухуровневая модель (Американская)

          Она опирается на вторичный рынок закладных. Сущность модели заключается в следующем: банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает агентство на основании требований, предъявляемых инвесторами к доходности финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

           В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь немного выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дет возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как почти безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким, как пенсионные фонды, а следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.