Основы оценки стоимости недвижимости

    Сап - стоимость 1 кв.м площади сопоставимых объектов, руб.

     Информация  о стоимости аналогичных объектов получена по материалам рекламных объявлений изданий: газет “Моя реклама”, “Панорама”, “Слобода”.

     Применение  сравнительного подхода заключается  в последовательном выполнении следующих действий:

     Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.

     Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

     Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.

     Приведение  ряда показателей стоимости сравнимых  объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

     В настоящее время на рынке жилой  недвижимости города Тулы спрос и предложение на однокомнатные квартиры характеризуются средней активностью, для предоставления достаточного объема ценовой информации для сравнительного подхода.

     Анализа рынка недвижимости г. Тулы дал следующие данные по продажам однокомнатных квартир в девятиэтажных домах представим в таблице 2.2:

Таблица 2.2 - Анализ рынка недвижимости г. Тулы

 

     Указанные квартиры, представленные на продажу, являются близкими аналогами оцениваемой квартиры как по техническим параметрам, так и по местоположению.

     Средняя стоимость 1 кв.м общей площади  однокомнатной квартиры в г. Туле предлагаемой к продаже, с параметрами соответствующими оцениваемой на дату оценки составляет 41572 руб.

     Учитывая, что в проведенном анализе  рынка участвовали цены предложения, средняя стоимость объектов-аналогов должна быть скорректирована на коэффициент  торга, который в среднем составляет 5 %.

     С учетом этого коэффициента средняя  стоимость сопоставимых объектов составит:

     41572 * (100 – 5)/100 = 39493 руб. за 1 кв.м. 

     Таким образом, стоимость оцениваемой  квартиры, рассчитанная с применением  сравнительного подхода составит: 

     S_ср = 39493 * 33 = 1303269 руб. 

     Таким образом, стоимость оцениваемой  квартиры, определённая сравнительным  подходом, составляет 1303269 (один миллион триста три тысячи двести шестьдесят девять рублей).

     2.3 Доходный подход

     Доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

     Подход  с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость  недвижимости непосредственно связана  с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

     В основе доходного метода лежит принцип  – “вклад в недвижимость должен приносить доход не меньший, чем вклад той же суммы в банк”.

     Основные  этапы процедуры при данном методе:

     1. Определение периода владения  для оцениваемой недвижимости.

     2. Прогнозирование периодических  денежных потоков до конца  владения.

     3. Выбор соответствующей нормы  дисконтирования для периодических  потоков дохода и реверсии.

     4. Расчёт стоимости оцениваемого  объекта на конец периода владения (стоимость реверсии).

     5. Расчёт текущей стоимости периодических  потоков и реверсии путём дисконтирования их с применением соответствующих норм дисконта.

     6. Расчёт окончательной стоимости  путём суммирования всех текущих  стоимостей доходов.

     Существует  два основных метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

     Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

     Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

     При решении задачи методом капитализации  дохода можно пользоваться следующей формулой:

     С = Сар * Т + Срев

где Сар – арендная плата за каждый период (год, месяц, неделя и т.д.);

    Т - число периодов;

    Срев  – цена, за которую оцениваемый  объект может быть продан по истечении срока аренды (реверсия).

     Метод капитализации дохода основан на том, что оценщик измеряет текущую  стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

     Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет.

     Данное  предположение возможно только при  условии вывода объекта оценки из состава жилого фонда.

     Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 11000-12000 руб. в месяц. Учитывая местоположение и уровень технического состояния объекта оценки для расчетов принимаем величину в 11000 руб. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 10% в год.

     Текущую стоимость потока доходов можно  определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

     ТС= П1+П2+П3+П4+П5

     Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

     Пi = (Сарi – Сзсi) * ТСЕi,

где  Capi - арендная плата в году i;

Сзсi - затраты содержания в году i.

TCEi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

     

где СД - ставка дисконтирования за год;

    i - количество лет.

     Величина  ставки дисконтирования - СД - отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада Сбербанка РФ – 15 %. С учетом минимального риска инвестирования в недвижимость, принимаем ставку дисконтирования равной 20 %.

     Вторым  источником дохода является продажа  объекта оценки по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой: 

     

 

     Доход от аренды берется по шестому году.

     Ставка  возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз  стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

     ТСрев = Срев*ТСЕ5,

     где Срев - стоимость реверсии,

     ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для  пятого года.

     Затраты владельца на содержание  квартиры составляют в среднем 1700 рублей в месяц. Принимаем, что затраты на содержание квартиры будут расти, как и арендная плата: на 10 % в год.

     Необходимо  отметить, что для использования оцениваемой квартиры как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

     Исходя  из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представим в табличной форме (таблица 2.3).

Таблица 2.3 - Расчет дисконтированного денежного потока