Законодательная разрешённость: выбор тех способов использования которые не запрещены законодательством РФ.

     Физическая  осуществимость: выбор физически осуществимых способов использования.

     Финансовая  осуществимость: выбор осуществимых способов использования с точки зрения достаточности средств финансирования.

     Максимальная  эффективность: выбор способа использования с точки зрения максимизации прибыли и стоимости оцениваемого имущества.

     Наилучшее и наиболее эффективное  использование: по моему мнению наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве жилой квартиры, то есть по существующему назначению.

 

     2 Определение стоимости  объекта оценки

     Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

     - затратный подход:

     - сравнительный подход;

     - доходный подход.

     Использование трёх подходов приводит к получению  трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход (ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

     2.1 Затратный подход

     Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

     В основе затратного подхода лежит  принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдётся получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном методе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

     Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчёт стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.
2. Расчет затрат (прямых и косвенных) на возведение строений, идентичных оцениваемым или аналогичным им по полезности, получение восстановительной или заменяющей стоимости объекта.
3. Определение величины накопленного износа строений.
4. Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.
5. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости строений стоимости земли.

     Оценка  стоимости восстановления (замещения)

     Стоимость строительства можно оценить  двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

     Стоимость восстановления определяется как стоимость создания  точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

     Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

     Затраты по строительству здания могут определяться на основе фактически выполненного объема работ, проектной документации, визуального осмотра объекта оценки. Применение метода оценки с использованием проектно-сметной документации проводилось по незавершенному строительству здания производственной базы.

     Полную  восстановительную стоимость зданий и сооружений имущества производственной базы определяем по укрупнённым показателям восстановительной стоимости с индексированием затрат на строительство на период оценки и на основании стоимости строительства аналогичных объектов по состоянию на дату оценки.

     Восстановительная стоимость каждого из объектов оценки определяется путем умножения объема (площади либо иной единицы измерения) каждого из объектов на стоимость строительства единицы объема (площади) объектов.

     В дальнейшем восстановительная стоимость  объекта корректируется на величину накопленного износа.

     Оценка  накопленного износа

     Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания . Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

     В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

     Физический  износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

     Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и  т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или , по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и /или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

     Физический  и функциональный износ обычно присущи  самой собственности.

     Внешний износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

     Для определения степени физического  износа объекта оценки использованы результаты визуального осмотра технического состояния конструктивных элементов зданий и сооружений на 01 августа 2010 года. При определении физического износа зданий и сооружений использованы правила оценки физического износа жилых зданий (ВСМ 53-86(Р)).

     Для определения накопленного износа применяется таблица укрупненных параметров для определения физического износа зданий.

Таблица 2.1 - Таблица укрупненных параметров для определения физического износа зданий

     Учитывая  общее удовлетворительное состояние оцениваемой квартиры и самого девятиэтажного дома, величина износа объекта оценки принимается равной 10 %. В расчетах стоимость функционального и экономического износов принята на нулевом уровне.

     Анализ  рынка услуг тульских строительных организаций, занимающихся жилищным строительством, показал, что средняя стоимость застройки одного кв. м. жилья в кирпичных домах города Тулы на дату оценки составляет в среднем  40000 руб.

     Тогда восстановительная стоимость оцениваемой  квартиры составит:

     41000 руб. * 33 кв. м = 1353000 руб.

     Стоимость оцениваемой квартиры с учетом физического  износа составит:

     Sзат = 1353000 * (100-10)/100 = 1217700 руб.

     Таким образом, стоимость оцениваемой  квартиры, определённая затратным подходом, составляет 1217700 (один миллион двести семнадцать тысяч семьсот рублей).

     2.2 Сравнительный (рыночный) подход

     Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

     Подход  к оценке с точки зрения сравнения  продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

     Рыночная  стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

     Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

     Рыночная  стоимость объектов, рассчитанная с применением сравнительного подхода, может быть рассчитана по формуле:

     Sср = П*Сап,

где Sср - стоимость здания, определенная сравнительным подходом, руб.;

    П - площадь здания, кв.м;