Автор работы: Пользователь скрыл имя, 07 Апреля 2011 в 20:16, курсовая работа
Целью работы является рассмотрение особенностей затратного метода оценки недвижимости на примере нежилого помещения, принадлежащего ЗАО «Волна» г. Сорочинск.
Задачами работы являются:
- определить сущность объекта недвижимости;
- классифицировать объекты недвижимости;
- рассмотреть затратный подход к оценке;
- описать рыночную стоимость недвижимости.
- рассчитать рыночный размер арендной платы за 1 кв.м.
Введение……………………………………………………………... 3
Глава 1. Основные понятия оценки недвижимости……………….
5
1.1. Понятие недвижимости…………………………………….. 5
1.2. Стоимость недвижимости и её основные виды…………… 6
1.3. Оценочные принципы……………………….……………… 10
Глава 2. Методы оценки объектов недвижимости………………...
18
2.1. Затратный подход……………………………………………. 18
2.2. Индексные методы оценки………………………………….. 20
Глава 3. Оценка рыночного размера арендной платы нежилого помещения ЗАО «Волна»………………………………………………….
23
3.1. Описание объекта недвижимости………………………….. 23
3.2. Анализ наилучшего эффективного использования объекта………………………………………………………………………..
25
Глава 4. Оценка рыночной величины арендной платы……………
27
4.1. Оценка рыночной величины арендной платы на основе затратного подхода………………………………………………………….
27
4.1.1. Оценка рыночной стоимости аренды..……………………. 27
4.1.2. Расчет величины арендной платы…………………………. 31
4.2. Согласование результатов оценки и заключение о рыночной стоимости объекта……………………………………………….
33
Заключение…………………………………………………………...
37
Список использованной литературы
| А1 | … | An | |
| A1 | 1 | … | W1/Wn |
| … | … | 1 | … |
| An | Wn/W1 | … | 1 |
Оценка компонент вектора приоритетов производится по схеме:
| A1 | A2 | … | An | |||
| А1 | 1 | |||||
| А2 | 1 | … | … | … | … | |
| … | … | … | 1 | … | … | … |
| An | … | … | 1 | |||
Приоритеты синтезируются, начиная со второго уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.
В качестве критериев сравнения оцениваемого объекта и сопоставимых объектов выделим следующие параметры:
• местоположение;
• площадь объекта;
• коммуникации;
• конструктивные особенности.
Влияние
критериев сравнения на рыночную
стоимость 1 кв.м. двухэтажного здания
БРУ с подвалом, общей площадью 818,5 кв.м.,
литер В10, расположенного по адресу : примерно
в 4 км. по направлению на юго-восток от
ориентира административное здание, расположенного
за пределами участка, адрес ориентира:
Оренбургская область, Сорочинский район,
г.Сорочинск, ул. Чернышевского 154а, приведено
в таблицах 2-6
Таблица 2 – Влияние критерия сравнения «местоположение»
| объект | аналог 1 | аналог 2 | аналог 3 | удельный вес | |
| объект | 1 | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,0625 |
| аналог 1 | 5 | 1 | 1 | 1 | 0,3125 |
| аналог 2 | 5 | 1 | 1 | 1 | 0,3125 |
| аналог 3 | 5 | 1 | 1 | 1 | 0,3125 |
| 1 |
Таблица 3 – Влияние критерия сравнения «площадь»
| объект | аналог 1 | аналог 2 | аналог 3 | удельный вес | |
| объект | 1 | 3 | 4 | 0,5 | 0,3223125 |
| аналог 1 | 0,3333333 | 1 | 1 | 0,3333333 | 0,1188991 |
| аналог 2 | 0,25 | 1 | 1 | 0,25 | 0,1029697 |
| аналог 3 | 2 | 3 | 4 | 1 | 0,4558187 |
| 1 |
Таблица 4 – Влияние критерия сравнения «конструктивные особенности»
| объект | аналог 1 | аналог 2 | аналог 3 | удельный вес | |
| объект | 1 | 1 | 1 | 1 | 0,25 |
| аналог 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 0,25 |
| аналог 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 0,25 |
| аналог 3 | 1 | 1 | 1 | 1 | 0,25 |
| 1 |
Таблица 5 – Влияние критерия сравнения «коммуникации»
| объект | аналог 1 | аналог 2 | аналог 3 | удельный вес | |
| объект | 1 | 4 | 1 | 1 | 0,3076923 |
| аналог 1 | 0,25 | 1 | 0,25 | 0,25 | 0,0769231 |
| аналог 2 | 1 | 4 | 1 | 1 | 0,3076923 |
| аналог 3 | 1 | 4 | 1 | 1 | 0,3076923 |
| 1 |
Весовые коэффициенты для приведения стоимостей аналогов к стоимости объекта оценки отображены в таблице 6.
Таблица 6. Весовые коэффициенты
| местоположение | площадь | конструктивные особенности | коммуникации | удельный вес | |
| объект | 0,0625 | 0,322312493 | 0,25 | 0,307692308 | 0,2350175 |
| аналог 1 | 0,3125 | 0,118899136 | 0,25 | 0,076923077 | 0,2430897 |
| аналог 2 | 0,3125 | 0,102969672 | 0,25 | 0,307692308 | 0,2505922 |
| аналог 3 | 0,3125 | 0,455818699 | 0,25 | 0,307692308 | 0,2713006 |
| 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
Стоимость объекта рассчитывается по формуле:
Ci – стоимость сопоставимого объекта;
Ki – весовые коэффициенты для i-го объекта;
K0 – весовой коэффициент для оцениваемого объекта;
n – количество сопоставимых объектов.
S – площадь оцениваемой производственной базы
Ky – коэффициент уторговывания, учитывающий реальную рыночную ситуацию, принятый оценщиками равным 15%.
Таким
образом рыночная стоимость права
собственника 1 кв.м., определенная в
рамках сравнительного подхода, по состоянию
на 31.08.10 г. составляет с учетом округления
и НДС:
| № п/п | Наименование объекта | Местоположение | Рыночная стоимость 1 кв.м. с НДС |
| 1 | Двухэтажное здание БРУ с подвалом, общей площадью 818,5 кв.м., литер В10 | Примерно в 4 км. по направлению на юго-восток от ориентира административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., г.Сорочинск, ул.Чернышевского, 154а |
|
Мы рассчитали остаточную величину затрат собственника на приобретение рассматриваемого здания. Далее, для расчета арендной платы, необходимо произвести пересчет этой величины в годовое исчисление в зависимости от оставшегося срока службы здания. (Предполагается, то здание будет сдаваться в аренду весь оставшийся срок службы). Полученная величина и составит годовую арендную плату за данный объект недвижимости.
Расчет арендной платы не может быть произведен простым делением известной рыночной стоимости на число лет оставшегося срока жизни. Это объясняется тем, что рассматриваемый объект - коммерческая недвижимость и должна приносить ее владельцу определенный доход, сопоставимый со средней доходностью этой отрасли.
Решение
задачи расчета арендной платы за
использование объекта
Коэффициент взноса на амортизацию единицы при заданном числе периодов и норме процента рассчитывается по формуле:
А = i/(l-l/(l+i)n) J
Для определения величины арендной платы указанный выше коэффициент умножается на стоимость арендуемого имущества.
Коэффициент капитализации
Величина коэффициента отражает требуемую доходность инвестиций с учетом ожидаемого возможного риска (риск рынка недвижимости, риск рынка капиталов, риск низкой ликвидности, риск управления недвижимостью, законодательный риск и т.д.), а также включает в себя такую составляющую как возврат инвестиций. Щ
Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Для прогнозирования риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами как риск реализации прогноза. W
Основным подходом для определения коэффициента капитализации нами выбран метод j кумулятивного построения. 1
Методы построения коэффициента капитализации основаны на следующей посылке: инвестору необходим дополнительный доход, превышающий возможный доход от полностью за- J страхованных от риска ценных бумаг, таких как правительственные облигации. Дополнительный доход является компенсацией инвестору за инвестиции в рисковые активы. ^