Оценка рыночной величины арендной платы

       Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания  на оценку, до передачи заказчику подготовленного  в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

       Выбор и применение приемлемых подходов и методов  к оценке недвижимости.

       Оценка  стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

       •      затратный подход;

       •      сравнительный подход;

       •      доходный подход.

       Рассмотрим  подробней особенности применения затратного подхода в оценке недвижимости 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Глава 2. Методы оценки объектов недвижимости.  

       2.1. Затратный подход 

       Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

       Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

       Затратный подход обладает исключительной универсальностью, теоретически любой объект техники  поддаётся оценке этим подходом. При  затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма  затрат на создание и последующую  продажу объекта, т.е. его себестоимость.

       Затраты на изготовление объекта и его  последующую реализацию — очень  важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной себестоимости изготовления объекта  и других затрат, которые несет изготовитель и продавец. Эти методы незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и изготовляются по индивидуальным заказам, к их числу относится специальное и уникальное оборудование. При оценке затратным подходом как бы моделируется процесс формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведен ных издержек и получения достаточной прибыли. Поскольку методы затратного подхода исходят часто не из реальных цен на аналогичные объекты, а из рассчитанных нормативных затрат и нормативной прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто рыночной стоимости, а так называемой стоимости объекта с ограниченным рынком.

       Процедура затратного подхода начинается с  того, что собирается и анализируется  информация о внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. При этом одной технической  характеристики недостаточно, требуется  подробное описание конструкции, чертежи общего вида и спецификации. Проводится также тщательный осмотр объекта.

       В методах затратного подхода важную роль играет также оценка степени  износа оцениваемого объекта, это объясняется  тем, что получаемая вначале стоимость  воспроизводства или стоимость замещения объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости корректируется на фактический износ объекта (физический, функциональный и внешний).

       При оценке машин и оборудования затратными методами, особенно при определении стоимости воспроизводства, в общем случае необходимо учитывать всю совокупность затрат, связанных с приобретением и установкой соответствующего оборудования, а именно:

       •    Затраты на приобретение оборудования;

       •    Траспортно-заготовительные и складские расходы;

       •    Все виды прямых затрат, связанных с обустройством фундаментов, установкой оборудования, его монтажом и наладкой;

       •     Удельные косвенные издержки на выполнение связанных с приобретением, установкой и запуском оборудования в эксплуатацию инженерно-конструкторских и технологических работ.

       Затратные методы оценки можно разделить на :

       •    Ресурсно-технологические модели оценки;

       •    Нормативно-параметрические модели;

       •    Индексные методы оценки;

       Ресурсно-технологические  модели оценки.

       В общем виде типовая ресурсно-технологическая  модель может быть описана следующим  образом:

       

       По  сравнению с оценкой объекта  в целом его оценка на основе ресурсно-технологической  модели позволяет более точно  учесть влияние конфигурации объекта  и, следовательно, состава и значений его технических характеристик, на величину стоимости. Однако, при этом центр тяжести переносится на оценку стоимости его узлов и агрегатов, что оправдано лишь при наличии развитого рынка этих компонентов. Такой рынок существует пока только в области офисной и компьютерной техники.

       Нормативно-параметрические  модели.

       В отличие от ресурсно-технологической  модели в нормативно-параметрических  стоимостей оцениваемого объекта рассматривается  как функция совокупности его  технических характеристик, а не комплектующих.

       В общем виде типовая нормативно-параметрическая  модель может быть описана следующим  образом:

       

       С – искомая стоимость объекта оценки;

       В – удельная (в расчёте на единицу производительности или мощности) стоимость базового изделия;

       D – мощность или производительность оцениваемого объекта;

       K – сводный коэффициент, характеризующий зависимость удельной оценочной стоимости или цены изделия от значения параметров.    Он    равен    произведению    частных    коэффициентов, учитывающих  влияние  соответствующего  параметра  на  оценочную стоимость или цену изделия;

       Нормативно-параметрические  модели успешно применялись при  разработке ряда прейскурантов оптовых  цен, которые могут служить источником соответствующей нормативной информации. 

       2.2. Индексные методы оценки. 

       Нередко в рамках затратного подхода, применяется  индексный метод. Использование  индексов цен для многих оценщиков  — один из самых простых и эффективных (особенно при массовой оценке) способов решения задач по оценке. Индексы  цен представляют собой относительные показатели, отражающие динамику изменения цен. Во многих странах органы государственной статистики публикуют индексы внутренних и внешнеторговых цен на отдельные товары и товарные группы. Индексы цен всегда приводятся с указанием базисного года, в котором значение индекса принимается равным 100 % (или = 1).

       В общем виде соответствующая модель описывается следующим образом:

       

       С – искомая стоимость объекта оценки;

       Со  – базовая стоимость объекта, например, его полная восстановительная стоимость, содержащаяся в статистическом отчёте о результатах предыдущей переоценки основных фондов;

       I – индекс (цепочка индексов) изменения цен по соответствующей группе машин и оборудования за период между датой оценки и предыдущей переоценке основных фондов.

       Основой для исчисления индексов внутренних оптовых цен служат не цены конкретных сделок, а преимущественно номинальные  цены. Поэтому публикуемые индексы  дают лишь приблизительную картину  динамики прейскурантных цен, а не цен  фактических сделок. В зависимости от конъюнктуры на данный момент, условий сделки, в том числе условий платежа, объема продаж, конкретные цены будут в той или иной степени отличаться от прейскурантных цен.

       Индексы цен — важный показатель, позволяющий  выявить основные тенденции в движении цен. Они широко используются при анализе и прогнозе рыночной конъюнктуры, давая возможность оценить те изменения, которые произошли в уровне цен за ряд лет. Правда, при этом необходимо учитывать, что индекс как усредненный и относительный показатель, так же как и удельная стоимость, не дает достаточно точного представления о тех изменениях, которые произошли в ценах какого-либо конкретного товара. При помощи индексов можно выявить динамику цен на продукцию целых отраслей промышленности или, в крайнем случае, каких-либо товарных групп. Показания такого группового индекса могут отличаться от динамики цен входящего в эту группу товара с конкретными качественными показателями. Но расчет по индексному методу может исказить оценочную стоимость в силу ряда причин. Перечислим некоторые из них:

       •    результат зависит от точности определения исторической себестоимости;

       •    трудности с поиском подходящего индексного ряда;

       •    неизвестность относительных весов при выведении индексов;

       •    устаревание индекса;

       •    накопление ошибок.

       Под исторической себестоимостью понимаются затраты на приобретение нового оборудования у фирмы-производителя.

       Отдельно  отметим Метод расчёта с помощью затратных корреляционных моделей.

       Этот  метод является частным случаем  применения корреляционно-регрессионного анализа, когда в качестве влияющих на стоимость факторов используются затратные показатели.

       В практике оценки наибольшее распространение  получили парные корреляционные модели. Парная корреляция подразумевает выявление наличия и формы корреляционной зависимости между результативным показателем (ценой) и одним из главных факторов (значение главного ценообразующего параметра) путём обработки данных по имеющейся статистической выборке однородных машин. При этом предполагается условное равенство значений всех прочих неучтённых параметров в сравниваемых машинах, а результативный показатель Y является функцией от значения главного затратного показателя Х однородных объектов, т.е. Y = f ( X ).

       В начале выбирают вид уравнения регрессии, при этом могут быть использованы следующие основные виды корреляционной зависимости (уравнений регрессии):

       •    линейная;

       •    степенная;

       •    показательная;

       •    квадратическая ;

       •    гиперболическая;

       Среди нескольких возможных затратных  показателей, таких, как масса конструкции, габаритный объём, мощность электродвигателей и т. д. Выбирается тот показатель, у которого наибольшее значение коэффициента корреляции или коэффициента детерминации. Эти же критерии используются и при выборе формы линии регрессии.

       Описанные выше методы оценки дают результат  в виде полной стоимости воспроизводства. Если необходимо оценить остаточную стоимость воспроизводства (или  замещения), то тогда нужно провести соответствующую экспертизу физического  состояния объекта и рассчитать совокупный коэффициент износа по формуле:

       (4) S ос = S в ∗ (1 – Киз ), где

       Киз – коэффициент совокупного износа объекта.

       К достоинствам затратного подхода можно  отнести:

       1.       Исключительная универсальность. Для всех видов специальной и уникальной техники затратный подход часто оказывается единственно возможным.

       2.       Благодаря детализированному порядку расчёта по отдельным единицам машин и оборудования имеется возможность точнее оценить совокупный износ. Получить оценки имущества, удобные при его разделе.

       3.       При достаточности исходных данных результаты расчётов стоимости поддаются надёжному обоснованию.

       В то же время у методов затратного подхода имеется и ряд недостатков:

       1.       Затратный подход в процессе формирования стоимости в большей мере отражает интересы производителя или продавца. Получаемые результаты зависят в первую очередь от количества расходуемых ресурсов на создание и реализацию объектов, чем от потребительской полезности этих объектов.

       2.       Расчёты стоимости воспроизводства затратным подходом, из-за их детализированности оказываются весьма трудоёмкими и оправданы в крупных и дорогостоящих объектах.