Оценка рыночной величины арендной платы

       Рыночная  стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта  недвижимости.

       Ликвидационная  стоимость объекта  оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

         Иначе говоря, ликвидационная стоимость  – стоимость, с которой приходится  соглашаться продавцу при вынужденной  продаже недвижимости в ограниченный  период времени, не позволяющий  значительному числу потенциальных  покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

       Утилизационная  стоимость объекта  оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. 

       Вторая  группа – стоимость в пользовании – обусловлены полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

       Оценка  стоимости в пользовании объекта  недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования  и тех финансово экономических  параметров, которые наблюдались  в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

       Формы проявления стоимости  в пользовании:

       •      при существующем использовании;

       •      инвестиционная;

       •      стоимость для целей налогообложения.

       Стоимость объекта оценки при  существующем использовании

       – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

       Инвестиционная  стоимость объекта  оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

       Расчет  инвестиционной стоимости основан  на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

       Инвестиционная  стоимость недвижимости для конкретного  инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения спиритического эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

       Стоимость объекта оценки для  целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

       В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует  рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено  исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.

       Согласно  Налоговому кодексу налогообложение  земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости  земли или ее нормативной цены.

       Третья  группа стоимости – специальные виды стоимости объектов оценки.

       В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к приме нению  субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства  РФ №519 от 06 июля 2001 года можно выделить специальные виды стоимостей:

       Стоимость объекта оценки с  ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

       Специальная стоимость объекта  оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

       Стоимость замещения объекта  оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

       Стоимость воспроизводства  объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

       Стоимость замещения и стоимость воспроизводства  используются в рамках затратного подхода к оценке объекта недвижимости.

       Теоретической основой процесса оценки является система  оценочных принципов. В мировой  практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 1.3):

       1я  группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

       2я  группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;

       3я  группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

       4я  группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

       Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.

         
 

       1.3. Оценочные принципы 

       Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.

       Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

       Недвижимость  обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Не движимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

       Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

       Рациональный  покупатель не заплатит за собственность  больше минимальной цены, взимаемой  за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно  платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.

       Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности  определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалент ной полезностью.

       Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей пере продажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

       Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады.

       Принципы  оценки, связанные  с землей, зданиями и сооружениями.

       Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, прогрессию и регрессию (возрастающие и уменьшающиеся доходы), сбалансированность, экономическую величину и экономическое  разделение.

       Остаточная  продуктивность

       В основе стоимости земли лежит  ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.

       Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет остаточную стоимость и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

       Остаточная  продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после  того, как были оплачены затраты  на труд, капитал и предпринимательство.

       Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать за траты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий.

       Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

       Вклад – это сумма прироста стоимости  хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

       Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.

       Принцип прогрессии и регрессии  или принцип возрастающих и уменьшающихся  доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

       Принцип сбалансированности : любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

       Если  к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена . Если слишком много – перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.

       Принцип сбалансированности применим также  к региону. Для достижения баланса  между частным и государственным  секторами должно осуществляться разумное сотрудничество, а также грамотное планирование, продуманное применение норм зонирования.

       Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

       Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции  и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или  слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Например, лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возник нут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип экономического размера – это тот же принцип сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.