Оценка рыночной величины арендной платы

       3.       Исходная информация из сферы производства может быть не всегда надёжной и достоверной.

       Надежность  оценки стоимости затратным подходом, в значительной степени зависит от полноты и достоверности экономической и технической информации, которой располагает оценщик. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Глава 3. Оценка рыночного размера арендной платы нежилого помещения ЗАО «Волна» 

       3.1. Описание объекта. 

       Оценка  аренды позволяет определить рыночную величину арендной платы за объект.

       Оценка  аренды базируется на предпосылке, что  капитализированная прибыль (за вычетом  налогов и обязательных платежей), полученная от эксплуатации объекта, равна рыночной стоимости арендуемой недвижимости. Таким образом, при отсутствии информации о величине арендных ставок на открытом рынке, Оценщик может рассчитать размер рыночной стоимости недвижимости, а затем, определив размер нормы прибыли предпринимателя, рассчитать стоимость аренды объекта.

       Объектом  оценки является рыночный размер месячной арендной платы за 1 кв.м нежилое здание БРУ с подвалом, общей площадью 818,5 кв.м., литер В10 примерно в 4 км. по направлению на юго-восток от ориентира административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Сорочинск, ул.Чернышевского, д. 154 а (ЗАО «Волна»)

       Описание  района

       Объект  оценки расположен на окраине г.Сорочинска. Инженерная инфраструктура района не развита, транспортная инфраструктура удовлетворительная, подъездные дороги грунтовые, в хорошем состоянии.

       Описание  объекта аренды

 

       Обзор рынка коммерческой недвижимости г.Сорочинска 

       Формирование  рынка аренды коммерческой недвижимости происходит несколькими путями:

1. строительство новых объектов с целью получения дохода от сдачи в аренду;
2. перепрофилирование имеющихся объектов недвижимости, когда объект не движимости приобретается непосредственно с целью сдачи площадей в аренду или сдаются площади в имеющемся объекте;
3. высвобождение излишних площадей, когда собственник объекта не нуждается в столь больших площадях и частично сдает их в аренду.

       В Сорочинске преобладает второй и  третий вариант развития рынка аренды коммерческой недвижимости. Наименьшее развитие на сегодняшний день получило первое направление. Причем если строительство торгово-административных комплексов хоть незначительно, но ведется, новых складских и производственных комплексов практически не строится. Это связано с тем, что спрос на подобные помещения удовлетворяется имеющимися, построенными в 70-80-е годы 20-го века, производственными объектами. В период спада производства в 90-е годы эти объекты простаивали, сейчас производится их реконструкция и перепрофилирование.

       Аренда  производственных помещений в г. Сорочинске представлено в основном предложением на помещения расположенные  на окраинных районах города. Как правило, это бывшие производственные базы большой площади, имеющие различные подъездные пути, в том числе и железнодорожные. Диапазон ставок арендной платы укладывается в промежуток от 100 до 300 рублей за м². Более низкие ставки арендной платы характерны для производственных помещений, расположенных в периферийных районах города, более высокие - для центра.

       Основные тенденции  развития рынка недвижимости в 2010 году

1. Восстановление  спроса: ближе к концу третьего квартала 2009 г. проявился отложенный спрос.  Очевидно, что часть покупателей считают, что дно достигнуто, и, как следствие, выходят на сделки. Хотя, по-прежнему, во всех сегментах рынка предложение значительно опережает спрос, особенно в высоком ценовом сегменте.
2. Стабилизация цен: если в июле-августе 2009 г. легкая коррекция цен еще происходила, то начиная с сентября 2009 года, в основном, цены остались без изменений.
3. Резкое сокращение размеров скидок и специальных предложений. Большинство девелоперов дошли до «ценового минимума», ниже которого опускаться уже не считают возможным.
4. Возможный рост арендных ставок до величины докризисного уровня уже к концу второй половины 2010 года.
5. Возобновление строительства административных зданий и торгово-развлекательных центров, соответствующих современным требованиям и стандартам.

       3.2. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного  использования объекта

 

       Необходимо  отметить, что суждение о наилучшем  использовании отражает мнение Оценщика, исходя из анализа сложившихся к моменту оценки рыночных условий, состояния рынка. Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить доходное и конкурентное использование объекта - то есть то, которому соответствует максимальная стоимость.

       В соответствии со Стандартами, под наилучшим  и наиболее эффективным способом использования имущества понимается "наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной".

       Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования необходимо следовать четырем критериям:

       юридическая правомочность - рассмотрение тех способов использования, которые разрешены действующим законодательством и нормативными документами всех уровней, распоряжениями о функциональном зонировании, ограничениями на предпринимательскую деятельность, положениями об исторических зонах, экологическим законодательством и т. п.;

       физическая возможность - рассмотрение физически реальных для данного объекта способов использования (архитектурно-планировочные и объемные решения и т. п.);

       экономическая оправданность - рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу недвижимости;

       максимальная эффективность - выбор того из выявленных экономически оправданных видов использования, который будет приносить максимальный чистый доход или приводить к максимальной текущей стоимости объектов.

       Законодательно разрешенные варианты использования Законодательных ограничений на использование оцениваемого объекта недвижимости не существует.

       Физически возможные варианты использования. Архитектурно-планировочное решение здания соответствует производственной системе, в связи с этим данное помещение можно использовать в качестве производственного.

       Финансово целесообразные варианты использования. Экономически оправданное и максимально продуктивное использование оцениваемого здания будет осуществлено при использовании его в качестве производственных помещений.

       Учитывая  законодательно разрешенный, физически  возможный и финансово целесообразный вариант использования, делаем вывод о том, что максимальная продуктивность достигается при использовании объекта в качестве производственно-складских помещений.

       Учитывая  объем информации, применим затратный подход на основе метода рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Глава 4. Оценка рыночной величины арендной платы  

       4.1. Оценка рыночной величины арендной платы на основе затратного подхода.  

       Затратный подход к оценке арендной платы предполагает, что величина арендной платы должна покрывать затраты собственник  на приобретение объекта. 

       Для реализации затратного подхода к  определению величины рыночной арендной платы необходимо произвести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и пересчитать ее на 1 год с учетом требуемого уровня доходности.

       Данный  подход реализуется в несколько  этапов:

       1-й   этап - определение рыночной стоимости  объекта аренды.

       2-й   этап - расчет коэффициента капитализации.

       3-й   этап - определение величины арендной  платы.

1. Оценка  рыночной стоимости  объекта аренды 

       На  основе изучения рынка купли-продажи  был выбран ряд объектов, по своим  техническим характеристикам близких  к оцениваемому, и с применением принятых в расчете корректировок определена наиболее вероятная стоимость оцениваемого объекта.

       Как видно из таблицы 1 ни один из выбранных  объектов, сопоставимых с оцениваемым  по  своим характеристикам не только полностью не идентичен оцениваемому объекту, но также не представляется возможным выявить влияние каждого из параметров на стоимость в абсолютном денежном выражении в силу их агрегативного влияния.

       Таблица 1.

 

         Первым этапом применения МАИ (метод анализа иерархий)  является структурирование проблемы расчёта стоимости в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строиться с вершины (стоимости кв. м оцениваемого объекта), через промежуточные уровни-критерии (технике- эксплуатационные параметры) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив (стоимостей кв. м. сопоставимых объектов).

       После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев  оценивается каждая из альтернатив  по критериям. В МАИ элементы задачи сравниваются по парно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы a(i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9 где оценки имеют следующий смысл:

       1 – равная важность;

       2 – умеренное превосходство одного  над другим;

       5 – существенное превосходство  одного над другим;

       7 – значительное превосходство одного над другим;

       9 – очень сильное превосходство  одного над другим;

       2, 4, 6, 8, – соответствующие промежуточные  значения.

       Если  при сравнении одного фактора  i с другим j получено а(i,j) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем а(j,i) = 1/b.

       Сравнение элементов А и Б в основном проводится по следующим критериям:

1. Какой из них важнее или имеет большое воздействие
2. Какой из них более вероятен

       Относительная сила, величина или вероятность каждого  отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.

       Пусть:

       А₁…А_n – множество из n элементов;

       W₁…W_n – соотносится следующим образом: