Оценка рыночной стоимости квартиры

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. Перечень использованных источников информации

1. Федеральный закон от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации 
2. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации», утвержденные постановлением Правительства РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении стандартов оценки ФСО № 1,2,3
3. Официальный сервер органов городского самоуправления г.Калининграда.
4. Официальный сайт Администрации Калининградской области.
5. Периодические издания: газеты «Ярмарка», «Из рук в руки», «Ва-Банк», «Рынок жилья», «Калининградская правда», "Юристы и недвижимость", журналы: «Вся недвижимость», «Недвижимость в Калининграде»
6. Всемирная сеть Интернет.
7. Архив Оценщика.
8. Справочники «Ко-Инвест» - 1998 год

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложения

Приложение 1

(краткое описание подходов  к оценке)

МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

 

Определение стоимости объекта  оценки осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих, как  на рынок объектов оценки в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта. При определении  стоимости, обычно, используют три основных подхода:

• затратный подход;
• подход сравнения продаж;
• доходный подход

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин  стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная  оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой метод или  методы наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Затратный подход

 

Затратный подход (Cost Approach) основан  на принципе, согласно которому осведомленный  покупатель не заплатит цену большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с  рассматриваемой собственностью.

Затратный подход требует определения  нескольких видов износа оцениваемого имущества: физического, функционального  и износа, полученного в результате внешнего воздействия или изменения  экономических условий.

Этапы применения подхода:

• изучение и осмотр объектов оценки;
• расчет полной восстановительной стоимости объектов оценки;
• определение величины всех видов накопленного износа: физического, функционального и внешнего;
• вычет из полной восстановительной стоимости накопленного объектами оценки износа;
• оценка восстановительной стоимости с учетом износа прочих элементов землеустройства.

Определение износа.

 

Термин износ, используемый оценщиком, не следует путать с износом в бухгалтерском учете. Применяемый в бухгалтерском учете износ – это процесс распределения затрат, связанных с приобретением актива на срок его полезной жизни, установленный какими-либо нормативными актами. Бухгалтерский износ не учитывает действительного физического состояния объекта, интенсивности его эксплуатации, экономической необходимости обладанием объекта.

Применяемый оценщиком износ объекта оценки является фактором текущего состояний объекта. Вообще, износ определяется, как «утрата полезности по любой причине», что соответственно влияет и на стоимость объекта оценки.

Износ – это также потеря стоимости из-за  ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется, как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ – это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, коррозии, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым.  Исправимый физический износ (т.е. износ который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.  Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неисправимым.

Физический и функциональный износ  обычно присущи самой собственности.

Внешний износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.

 

Подход прямого сравнительного анализа продаж

 

Подход методом прямого сравнительного анализа продаж (Direct Sales Comparison Approach) основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

 

Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке  сделках. При этом для сравнения  выбираются объекты, сопоставимые:

• по целевому назначению и использованию,
• архитектурно-планировочному решению,
• срокам продажи или выставления на продажу.

 

Затем, проводятся корректировки стоимости  между оцениваемым и сопоставимыми  объектами. Корректировки отражают разницу в стоимости, по сравнению  с аналогами.

Откорректированная цена позволяет  определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как  если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке.

В условиях «пассивного» рынка продаж некоторые выводы могут быть сделаны из информации о ценах предложений (офертах), которые характеризуют сам факт существования на рынке предложений подобных объектов.

Сравнительный подход является основным для оценки отдельных групп или  видов машин, оборудования и транспортных средств.

Главная проблема в этом случае —  трудность с получением необходимой  информации, выбором аналога, адекватного  оцениваемому объекту, с учетом степени  несовпадения состава и численных  значений характеристик аналога  и оцениваемого объекта, .

 При наличии достаточной  информации в рамках этого  метода оправдано построение  и использование статистических  моделей или параметрических  моделей ценообразования, выражающих  зависимость средней цены объекта  от состава и значений его  технических характеристик.

Доходный подход

 

Подход по доходам (Income Approach) позволяет определить стоимость приносящего доход имущества посредством учета количества, качества и продолжительности получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в течение прогнозного периода времени.

В результате анализа, ожидаемые от собственности будущие поступления, а также доход от продажи объекта  в конце прогнозного периода, дисконтируются на дату оценки в текущую  стоимость.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный  покупатель делает вывод о стоимости  собственности в зависимости  от ожидаемой отдачи, которая может  быть получена в будущем от владения имуществом.