Оценка рыночной стоимости квартиры

 

 

 

 

 

 

 

 

1.5.Условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью

  настоящего отчета.

 

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и только для указанных в нем целей. Использование отдельных положений и  выводов отчета, а также всего отчета для других целей является некорректным.

2.Оценщик  не  несет  ответственности   за  юридическое описание прав  оцениваемой  собственности или  за  вопросы, связанные с рассмотрением  прав собственности. Право оцениваемой  собственности считается достоверным.  Оцениваемая собственность считается  свободной от каких-либо претензий  или ограничений, кроме,  оговоренных  в отчете.

3.  Оценщик не обязан приводить  обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т. п.) по  объектам оценки  и не несет  ответственности за наличие   скрытых фактов, ни за необходимость  выявления таковых. 

4.  Сведения, полученные оценщиком  и содержащиеся в отчете, считаются  достоверными.  Однако оценщик  не может гарантировать абсолютную  точность информации, поэтому для  всех сведений указывается источник  информации.

5.  Ни клиент, ни оценщик не  могут использовать отчет иначе,  чем это предусмотрено действующим  законодательством РФ.

6.  От оценщика не требуется   появляться в суде или свидетельствовать  иным способом по поводу произведенной  оценки,  иначе как по официальному  вызову суда.

7.  Мнение оценщика относительно  рыночной стоимости объекта действительно  только на дату оценки.  Оценщик  не принимает на себя никакой  ответственности за изменение  экономических, юридических и  иных факторов, которые могут  возникнуть после этой даты  и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно и на рыночную  стоимость объекта.

8.  Отчет об оценке содержит  профессиональное мнение оценщика  относительно рыночной стоимости  объекта и не является гарантией  того, что объект будет продан  на свободном рынке по цене,  равной стоимости объекта, указанной   в данном отчете.

9.Итоговая величина стоимости  объекта оценки, указанная в отчете  об оценке, составленном в порядке  и на основании требований, установленных  Федеральным Законом «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации,  может быть признана рекомендуемой  для целей совершения сделки  с объектом оценки, если с даты  составления отчета об оценке  до даты совершения сделки  с объектом оценки или даты  представления публичной оферты  прошло не более шести месяцев

                                                                        

1.6. Процесс оценки, процедуры и этапы исследования

 

 

Процесс оценки - это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта, основанная на общепринятых методах и подходах к оценке. Задача оценщика - определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. Суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта, резюмируется в итоговом суждении.

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие  этапы:

Обследование  объекта: процесс оценки начинается с общего осмотра и описания  местоположения и окружения, выявления их особенностей, достоинств и недостатков.

Сбор  общих данных и их анализ: на этом этапе были собраны и проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные, административные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки в масштабах страны, региона, Калининграда и района расположения.

Сбор  специальных данных  и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или выставленными на продажу. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, публикаций в специализированных периодических изданиях, консультаций с представителями административных органов, девелоперами, сотрудниками агентств по недвижимости, коллегами-оценщиками и другими специалистами рынка недвижимости.

Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования:  вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих  ограничений, специфики местоположения и функциональных особенностей объекта.

Применение  подходов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости рассматриваются три классических подхода (затратный, сравнительный и доходный).  В рамках каждого из этих подходов существуют различные методы, выбор которых осуществляет оценщик. Каждый из них приводит к получению различных ценовых характеристик, которые при дальнейшем сопоставлении позволяют установить окончательную оценку стоимости.

Подготовка  отчета о рассчитанной стоимости: на данном этапе аналитически согласовываются все результаты, полученные на предыдущих этапах, и обобщенно излагаются в виде отчета.

Данный документ является полным, с применением всех соответствующих подходов оценки, повествовательным  отчетом по оценке, отвечающий требованиям  Мировых стандартов. В процессе работы были собраны практически все  необходимые данные. Приведен анализ всей необходимой информации для  того, чтобы прийти к заключению о стоимости, используя методику согласования итоговой величины стоимости  по трем методам: затратному, сравнимых  продаж и доходному.

           Процедура оценки:

• визуальный осмотр и фотосъемка состояния объекта;
• собеседование с заказчиком;
• изучение предоставленных документов и технической документации, а также данных о фактическом состоянии объекта оценки, получаемых в ходе осмотра;
• сбор необходимой информации для проведения расчетов по оценке;
• определение рыночной стоимости затратным подходом;
• определение рыночной стоимости доходным подходом;
• определение рыночной стоимости сравнительным подходом;
• определение удельных весов используемых подходов оценки для определения итоговой рыночной стоимости;
• сведение результатов и итоговой стоимости объектов оценки;
• составление настоящего отчета.

 

2. Характеристика объекта оценки

2.1. Анализ местоположения  объекта недвижимости

                    ГЕОГРАФИЧЕСКОЕ местоположение

Федеральный округ: Северо-Западный.

Регион: Калининградская область

Калининградская область.

Калининградская область является самым западным регионом Российской Федерации, полностью  отделенным от остальной территории страны сухопутными границами иностранных  государств и международными морскими водами.

На севере и востоке на протяжении 280,5 км она граничит с Литовской Республикой, на юге на протяжении 231,98 км – с Республикой Польша, на западе область ограничивает 183,56-километровое побережье Балтики. Максимальная протяженность области с востока на запад составляет 205 км, с севера на юг – 108 км. От Калининграда до польской границы всего 35 км, до литовской – 70 км.

Ближайший областной  центр России – Псков – отстоит  от Калининграда на 800 км, до Москвы – 1289 км.

Расстояния  до европейских столиц:  350 км до Вильнюса, 390 км до Риги, 400 км до Варшавы, 600 км до Берлина, 650 км до Стокгольма, 680 км до Копенгагена, 850 км до Осло.

Численность населения: 946,8 тыс. человек.

История. Калининградская область образована 7 апреля 1946.

География, рельеф. Большая часть территории – низменность, на юго-востоке – Балтийская гряда (высота до 230 м).

Геология, полезные ископаемые. Месторождения янтаря (одно из крупнейших в мире), глин, гравия, каменной соли, нефти.

Гидрография. На западе и юго-западе омывается Балтийским морем и его большими опреснёнными заливами – Куршским и Калининградским. Крупные реки: Неман (с притоком Шешупе) и Преголя (с притоком Лава). Многочисленные озёра.

Климат. Климат переходный от морского к умеренно континентальному. Средняя температура января от -3С до -5С, июля +15С +17С. Осадков около 700 мм в год. Вегетационный период 180-200 дней.

Экосистема. Калининградская область расположена в подтаёжной (смешанных лесов) зоне. Почвы в основном подзолистые, в значительной степени окультуренные. Широколиственно-темнохвойные леса (дуб, ель, сосна, берёза, липа) занимают около 15% территории. На территории Калининградской области находится Куршская коса, которая внесена в список памятников всемирного природного и культурного наследия ЮНЕСКО.

 

 

 

Объект оценки расположен на мансардном этаже одноэтажного жилого дома по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Подполковника Емельянова, д. 204, кв. 3;

 

Как показывает практика риэлтерской деятельности, недвижимость, расположенная в Московском районе пользуется средним спросом на рынке. Местоположение объекта и его окружение отвечает также требованиям, предъявляемым к  данному виду недвижимости.

К достоинствам объекта относится: 

К положительным  моментам объекта можно отнести  его выгодное месторасположение. Административный район города Калининграда, в котором  находится объект оценки,  является районом города с хорошо развитой инфраструктурой (связь, дороги, экономические  условия). Оцениваемый объект расположен вблизи центра, с хорошей проходимостью транспорта и людского потока. Территория вокруг дома не благоустроена.

 

 

Общая характеристика здания

 

Показатели	Описание или характеристики показателя
Физический износ	55%
Год постройки	До 1945
Материал наружных стен	Кирпичные
Материал перекрытий	Деревянные отепленные
Кровля	Черепичная
Окна	Двойные створчатые
Двери	Филенчатые
Внутренняя отделка	Обои, окраска, плитка, побелка
Полы	ДВП, линолеум, дощатые
Состояние здания (субъективная оценка)	удовлетворительное
Техническое обеспечение здания	Водоснабжение: от центральной сети
	Электроснабжение: проводка скрытая
	Канализация: центральная
	Вид отопления: печное
Организованная стоянка личного  а/т (охраняемая/стихийная) или подземный  гараж	Парковочная площадка самопроизвольная
Наличие во дворе зеленых насаждений и детской площадки	Имеются зеленые насаждения
Количество этажей в здании	1 и мансарда
Состояние подъезда (субъективная оценка)	удовлетворительное
Близость к скоростным магистралям  и транспортная доступность микрорайона	5 метров

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                      

Информация по объекту оценки

 

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	Мансарда
Площадь, кв. м: общая / жилая	60,0 м2/ 29,4 м2
Кол-во комнат, их площадь, кв. м.	Две: 16,6 м2 / 12,8 м2
Площадь кухни, кв. м.	9,5 м2
Ванная, кв. м.	5,0 м2
Высота потолков, м.	2,60 м
Вспомогательные и подсобные помещения (коридор, шкаф, антресоль, кладовка)	Коридор-6,6 м2                                   Кладовка-7,5 м2
Балкон (Лоджия)	Балкон- 2,0 м2
Близость к скоростным магистралям  и транспортная доступность микрорайона	- до ближайшей остановки городского транспорта 4-е минуты ходьбы
Дополнительные системы безопасности	нет
Состояние объекта (субъективная оценка)	удовлетворительное
Видимые дефекты внутренней отделки	есть
Данные о перепланировке	нет
Дополнительная существенная информация	-

 

2.3. Анализ рынка недвижимости

Исследование (анализ) рынка недвижимости  представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке. Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риэлтерским сообществом, руководителями риэлтерских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.