Оценка рыночной стоимости квартиры

Общим элементом  анализа рынка в интересах  всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке. Прогнозирование является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные  с ней интересы, устанавливаются  цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Это – сложная  структура, цель которой свести покупателей  и продавцов. Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты  недвижимы. Каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные  влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают, во-первых, разными потребностями  и, во-вторых, разным платежеспособным спросом.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Цены на недвижимость в  декабре 2011 г. в России

 

РосРиэлт - Недвижимость представляет анализ цен на недвижимость в декабре 2011 г. и изменение стоимости недвижимости в России за месяц и за год:

 

Недвижимость, тип сделки	Средняя цена на недвижимость в декабре  2011 г.	Изменение цены на недвижимость за месяц	Изменение цены с начала 2011 года	Изменение цены за год	Количество объявлений
ПРОДАЖА
Квартиры	43 952 руб. за кв.м.	+0.58%	—	+1.75%	116311
Вторичный рынок	43 920 руб. за кв.м.	+0.58%	—	+2.28%	112171
Новостройки	44 809 руб. за кв.м.	+0.58%	—	-4.79%	4140
Дома	5 457 705 руб.	+0.92%	—	+0.79%	51312
Земля	207 279 руб. за сотку	+1.04%	—	-4.16%	42395
Офисы	84 332 руб. за кв.м.	-0.77%	—	+20.06%	3101
Торговые площади	60 593 руб. за кв.м.	+0.53%	—	-4.96%	912
Гаражи	1 524 170 руб.	-0.4%	—	+26.82%	1003
АРЕНДА
1 комнатные квартиры	13 175 руб. в месяц	+1.07%	—	+9.02%	31218
2 комнатные квартиры	17 832 руб. в месяц	+0.3%	—	+12.18%	19590
Офисы	8 008 руб. за кв.м. в год	+0.72%	—	+34.32%	4422
Торговые площади	10 420 руб. за кв.м. в год	+1.49%	—	+3.69%	1246

 

Расчет произведен на основе данных из частных объявлений, размещенных  на сайте РосРиэлт-Недвижимость.

Количество зарегистрированных пользователей на сайте: 132260 (+6090 за месяц):

Развитие арендной стоимости  на жилую недвижимость в ноябре 2011

Ведение этой помесячной статистики домоуправлением «Калининград-Домициль»  имеет своей целью показать принципиальную тенденцию развития цен на аренду жилой недвижимости в городе Калининграде.  

Указанные цены не включают коммунальные платежи и расходы, связанные с особенностями оснащения  или местоположением квартиры.

Указанные цены в графике  являются средними ценами за последние 12 месяцев.  
Фактическая средняя цена за квартиру за ноябрь 2011:  

 

 

 

• 1-комнатная квартира (35 м²): 10 520 руб  - тенденция: возрождение
• 2-комнатная квартира (53 м²): 15 945 руб  - тенденция: возрождение
• 3-комнатная квартира (65 м²): 14 000 руб  - тенденция: падение

Фактическая средняя  цена за 1 м² за ноябрь 2011: 264 руб. - тенденция: возрождение 
    
 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.4. Подходы к оценке  и отказ от использования   затратного и доходного подхода

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

• затратный подход;
• доходный подход;
• сравнительный подход.

(краткое описание подходов приведено  в Приложении 1)

В процессе работы над определением стоимости  объекта оценки Оценщик пришел к  выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому Оценщик  принял решение отказаться от использования  этого подхода при расчёте  величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный, и доходный Ниже приводится краткое  обоснование данного решения.

 

Многолетняя практика показывает, что для  вторичного рынка жилой недвижимости в г.Калининграде, расчет рыночной стоимости с применением  затратного подхода не является корректным ориентиром стоимости. Сфера применения затратного подхода относится к  объектам, которые характеризуются  отсутствием достаточной информации для Сравнительного подхода и  Доходного методов, т.е. в условиях слаборазвитого и малоактивного  рынка, а также нестабильности экономики. Еще один недостаток затратного подхода  – он не учитывает изменения коньюктуры рынка. Наглядным примером является тот момент, что когда после  кризиса рыночная стоимость недвижимости повсеместно снижалась,  индексы  удорожания строительной продукции  росли.

Оценщик предполагает, что данный объект оценки не приобретается покупателем для получения прибыли от данной недвижимости при сдачи ее в аренду. Соответственно доходный подход не применялся.

 

3. Расчет рыночной стоимости объекта  оценки с использованием сравнительного  подхода 

                 Сравнительный подход основывается на сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж (предложений) аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект будет продан приблизительно за ту же цену. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым  имеется достаточное количество информации о ценах предложений  и недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке  продаж отсутствует, метод сравнения  продаж не применим. Любое отличие  условий продажи сравниваемого  объекта от типичных рыночных условий  на дату оценки должно быть учтено при  анализе. Поэтому, при сравнительном  подходе,  необходимы достоверность  и полнота информации. Расчет был проведен с применением простого регрессионного анализа и множественной линейной регрессии.

Выбор единиц сравнения

Вряд ли вызывает сомнение утверждение, что ни один из выбранных объектов сравнения не будет практически  соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие удельные стоимостные показатели, называемые единицами сравнения. В  настоящей работе оценщики приняли  возможным считать в качестве единицы сравнения для оценки цену за 1 кв. м общей площади помещения.

Выборку рыночной информации оценщик  проводил в соответствии со следующими критериями: территориальная принадлежность, дата продажи, физические характеристики и т.д.

Количество объектов – аналогов составило – 4 шт.

 

Поправки к ценам аналогов проводятся по трем  важнейшим элементам сравнения, которые значительно, влияют на стоимость квартиры.

 

● Состояние и уровень отделки квартиры

● Отопление  Центральное/Автономное

● Балкон / Лоджия

 

 

3.1 Объекты аналоги

 

Характеристика сравнения	Оцениваемый объект	1-й аналог	2-й аналог	3-й аналог	4-й аналог
Описание объекта	квартира	квартира	квартира	квартира	квартира
Назначение объекта	жилая	жилая	жилая	жилая	жилая
Район	Московский	Московский	Московский	Московский	Московский
Адрес	ул. Подполковника Емельянова	ул. Б-р Шевцовой	ул. Дзержинского	ул. Аллея Смелых	ул.Товарная
Цена продажи (руб.)		2 150 000	2 200 000	1 950 000	2 050 000
Общая площадь, кв.м.	60,0	54,5	58,0	67,0	62,2
Цена за 1 кв.м. (руб.)		39449,54	37931,03	29104,48	32958,20
Год постройки	До 1945	Нет данных	Нет данных	Нет данных	Нет данных
Этажность дома	1 и мансарда	5	3	5	5
Расположение	мансарда	1	2	1	4
Высота потолков, м	2,60	Нет данных	Нет данных	Нет данных	Нет данных
Право собственности	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Материал стен	Кирпичные	Панельные	Кирпичные	Панельные	Панельные
Условия продажи/ предложения		предложение	предложение	предложение	предложение
Условия рынка (время продажи/предложения)		Февраль 2012 г	Февраль 2012 г	Февраль 2012 г	Февраль 2012 г
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Огороженная территория	есть	нет	нет	нет	нет
Наличие подведенных коммуникаций
Подведенные инженерные коммуникации (водопровод, водоотведение, электричество)	есть	есть	есть	есть	есть

 

 

 

 

 

 

 

3.2 Расчетная таблица

 

Характеристики/объекты сравнения	Единицы измерения	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог № 4
1	2	3	4	5	6	7
Наименование объекта		Квартира	Квартира	Квартира	Квартира	Квартира
Месторасположение		ул.Подполковника Емельянова	ул.б-р Шевцовой	ул. Дзержинского	ул. Аллея Смелых	ул. Товарная
Источник информации			Газета Ярмарка №21 от 24.02.12,335584	Газета Ярмарка №21 от 24.02.12,303509	Газета Ярмарка №21 от 24.02.12,901578	Газета Ярмарка №21 от 24.02.12,89114930356
Общая площадь	кв.м	60,0	54,5	58,0	67,0	62,2
Материал стен		кирпичный	панельные	кирпичный	панельные	панельные
Состояние отделки дома		удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
Этаж		мансарда	1	2	1	4
Этажность		1 и мансарда	5	3	5	5
Балкон/лоджия		есть	есть	есть	есть	есть
Подвал		есть	нет	есть	нет	нет
Отопление		печное	центральное	центральное	центральное	центральное
Состояние объекта		удовлетворительное	обычное	обычное	обычное	обычное
Телефон		нет	есть	есть	есть	есть
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Время экспозиции на рынке			февраль 2012 год	февраль 2012 год	февраль 2012 год	февраль 2012 год
Цена продажи (оферта)	руб.		2 150 000	2 200 000	1 950 000	2 050 000
Цена продажи	5% "на уторговы-вание"		2 042 500	2 090 000	1 852 500	1 947 500
Стоимость 1 кв.м	руб./кв.м		37 477	36 034	27 649	31 310
Корректировки:
А) Право собственности		долевая	нет сведений	нет сведений	нет сведений	нет сведений
Корректировка	в долях		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м		37477,06	36034,48	27649,25	31310,29
Б) Условия финансирования		нет	нет	нет	нет	нет
Корректировка	в долях		1	1	1	1
Скорректированная цена	руб./кв.м		37477,06	36034,48	27649,25	31310,29
В) Условия продажи		РС	РС	РС	РС	РС
Корректировка	в долях		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена	руб./кв.м		37477,06	36034,48	27649,25	31310,29
Г) Условия рынка (время  продажи; публичной оферты)			февраль 2012 год	февраль 2012 год	февраль 2012 год	февраль 2012 год
Корректировка	в долях		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена	руб./кв.м		37477,06	36034,48	27649,25	31310,29
Д) Местоположение
Корректировка	в долях		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена	руб./кв.м		37477,06	36034,48	27649,25	31310,29
Е) Физические характеристики
этаж		мансарда	1	2	1	4
Корректировка	в долях		0,95	0,95	0,95	0,95
Скорректированная цена	руб./кв.м		35603,21	34232,76	26266,79	29744,77
Балкон/лоджия		есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка	в долях		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена	руб./кв.м		35603,21	34232,76	26266,79	29744,77
Отопление		печное	центральное	газовое	центральное	центральное
Корректировка	в долях		0,95	0,95	0,95	0,95
Скорректированная цена	руб./кв.м		33823,05	32521,12	24953,45	28257,54
Телефон		нет	есть	есть	есть	есть
Корректировка	в долях		0,97	0,97	0,97	0,97
Скорректированная цена	руб./кв.м		32808,36	31545,49	24204,85	27409,81
Состояние объекта		удовлетворительное	обычное	обычное	обычное	обычное
Корректировка	в долях		0,95	0,95	0,95	0,95
Скорректированная цена	руб./кв.м		31167,94	29968,21	22994,61	26039,32
Рыночная стоимость 1 кв.м	руб./кв.м	27543
Стоимость объекта  в руб.	рублей	1 652 551
Стоимость объекта c учетом округления	рублей	1 650 000
Рыночная стоимость 1 \  4 доли в праве собственности  на объект оценки	рублей	412 500
Рыночная стоимость 1 \ 4 доли в праве собственности  на объект оценки	рублей	330 000

 

 

Рыночная стоимость квартиры общей площадью 60,0 м², рассчитанная методом прямого сравнительного  анализа продаж (с учетом округления), составляет:

 

1 650 000 (один миллион шестьсот пятьдесят тысяч) рублей

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Итоговое согласование результатов расчета рыночной стоимости

Таблица итоговых стоимостных показателей

 

Подходы:	Рыночная стоимость жилого помещения (квартиры), руб.	Коэффициенты, присвоенные используемым подходам
Затратный подход	Не применялся	-
Сравнительный подход	1 650 000 (один миллион шестьсот пятьдесят тысяч) рублей	100 %
Доходный подход	Не применялся	-

          

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки

 

 

В результате проведенного анализа, расчета, допущений принятых в расчетах, оценщик  считает, что рыночная стоимость  объекта оценки, на дату оценки  составляет

(с учетом округления до тысяч):

Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 60,0 м2, расположенной по адресу: г. Калининград, ул. Подполковника Емельянова, д. 204, кв. 3;	1 650 000 (один миллион шестьсот пятьдесят тысяч) рублей
Рыночная стоимость 1/4 доли в праве собственности на квартиру, общей площадью 60,0 м2, расположенную по адресу: г. Калининград ул. Подполковника Емельянова, д. 204, кв. 3;	330 000 (триста тридцать тысяч) рублей

 

 

 

Полное имя	Квалификация,	Документы о профессиональном образовании	Подпись
ПЛОТНИКОВА Оксана Александровна	Оценщик 3 категории; Действительный член РОО;	Диплом ЭВ № 807679 Калининградским  государственным университетом 25 июня 1996 года -Диплом о профессиональной  переподготовки по программе  «Оценка стоимости предприятия  (бизнеса)  №ПП 586871 28 ноября 2004 года  Балтийским институтом экономики  и финансов
Вашкель Анастасия Вячеславовна	Генеральный директор ООО «Агентство оценки Регион»