Система управления государственной и муниципальной земельной собственностью

3.3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

     Далее изложены предложения по упорядочению механизма предоставления земель в аренду, поскольку приоритетной формой предоставления городских земель физическим и юридическим лицам должна быть аренда.

     Пример  зарубежных стран показывает, что  массовая передача земель в частную  собственность создает сложности  для ее эффективного использования, поэтому за рубежом начался обратный процесс – выкуп земель в государственную собственность.  Следовательно,  необходимо сделать вывод об ограничении продажи государственной земли или установлении жестких правил использования земельных участков собственниками, предусмотрев систему штрафов за их несоблюдение. Санкт-Петербургу не стоит ради краткосрочной экономической выгоды пренебрегать социальными и экологическими последствиями от,  возможно,  нерационального использования городской земли. До сих пор все усилия Правительства Санкт-Петербурга шли на максимизацию денежных поступлений в бюджет города от продажи и сдачи в аренду земельных участков города. При этом зачастую соглашались несколько изменять функциональное назначение неликвидных земель только для того, чтобы появились желающие платить за эту землю,  тем более что Генеральный план города с четким разделением земель по функциональному назначению приняли только в конце 2005  года. 

     Сложившуюся в Санкт-Петербурге систему управления городскими землями необходимо оптимизировать, упрощая механизм ее функционирования. В Петербурге власти настолько запутали порядок предоставления земель в аренду при минимальном информировании населения, что законопроекты и акты Правительства и комитетов последних лет направлены только на упорядочение созданной системы.

     Основой для оптимального землепользования в городе должны стать ограничения  по использованию земельных участков – как сданных в аренду, так  и находящихся в собственности. Приоритет должен быть отдан арендным отношениям, а размер годовой арендной платы необходимо приблизить к годовой ставке земельного налога для аналогичной территории, но не превышать ее.

     Что касается механизма предоставления земель в аренду целесообразно передать право заключать договора краткосрочной  аренды на муниципальный уровень, поскольку это, во-первых, позволит разгрузить соответствующие комитеты при Правительстве Санкт-Петербурга  (в том числе районные управления КУГИ), что ускорит процедуру оформления договоров, во-вторых, пополнит местные бюджеты и, в-третьих, будет эффективнее учитывать интересы местных жителей. Первое является чрезвычайно важным для предпринимателей, желающих арендовать земельный участок, второе даст дополнительную возможность для социально-экономического развития муниципалитетов, а третье позволит избегать конфликтных ситуаций, социальной напряженности и сбалансировать интересы жителей и города в целом.

     При этом оформление земель государственной  собственности в муниципальную  собственность не обязательно –  можно заключить договор о  передаче права управления отдельными земельными участками  (например, придомовыми территориями, дворовыми, внутриквартальными) на муниципальный уровень, обязывающее отчислять определенную сумму от полученных доходов в бюджет города.

     Предоставление  земельных участков в долгосрочную аренду под любое строительство необходимо осуществлять посредством аукциона, а дополнительные условия (например, высотный регламент, строительство инфраструктуры, благоустройство прилежащей территории, строительство паркинга вблизи дома и др.) изначально закладывать в требования к проектной документации. В таком случае обеспечиваются равные условия для всех потенциальных инвесторов, а система предоставления становится более понятной и эффективной благодаря включению обязательных необходимых характеристик объекта на стадии проектной подготовки.

     Продажу прав аренды по  «короткому пакету»  следует пересмотреть, поскольку  ее введение было обусловлено только большой нагрузкой на органы государственной  власти при подготовке документов и  стимулированием скорейшей продажи прав аренды земельных участков.

     Такая система ограничила возможности  малых и средних компаний, поскольку  в основном осуществлялась в отношении  участков большой площади и требовала  больших первоначальных затрат на подготовку документации. В качестве альтернативного варианта можно предложить следующий порядок: чтобы разгрузить органы государственной власти при подготовке полного пакета документов, к этой деятельности на коммерческих началах привлекать сторонние проектные бюро  (возможно,  на конкурсной основе – проведение аукционов на право подготовки документации), и потом на земельные участки с подготовленной документацией устраивать аукционы в общем порядке. Это позволит обеспечить рациональное использование каждого земельного участка, отслеживать его состояние на всех этапах и сделать систему более справедливой.

ВЫВОДЫ

     Анализ  эффективности функционирования механизма  использования земельных ресурсов г. Санкт-Петербург показал, что система управления городскими землями требует совершенствования, поскольку не обеспечивает объективности при принятии решений об использовании того или иного участка и не достаточно прозрачна. Основные выводы могут быть сведены к следующим рекомендациям по совершенствованию механизма управления земельными ресурсами Санкт-Петербурга:

     • Территория города должна быть разделена  на отдельные участки разного  функционального назначения  (данная процедура уже проведена и  законодательно закреплена в Генеральном  плане Санкт-Петербурге).

     • Приоритет по форме использования городскими землями целесообразно отдать арендным отношениям, нежели прямой продаже земельных участков. 

     • Предоставление земельных участков в долгосрочную аренду необходимо осуществлять только посредством аукциона, а условия  использования выставленных на аукцион земель прописывать в проектной документации, которая является неотъемлемой частью при передаче прав долгосрочной аренды. К подготовке пакета проектной документации целесообразно привлекать сторонние проектные бюро в целях снижения нагрузки на соответствующие органы государственной власти.  

     • Право заключения договоров краткосрочной  аренды городских земель необходимо передать на муниципальный уровень, что позволит сократить время, затрачиваемое  на заключение таких договоров, более  оперативно и эффективно распоряжаться выделенными земельными участками.

      СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.
2. Федеральный закон  «О государственном кадастре объектов недвижимого имущества в РФ» от 02.01.2000 № 28-ФЗ.
3. Закон Санкт-Петербурга  «О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга»  от 22.12.2005 № 728-99.
4. Закон Санкт-Петербурга  «О порядке предоставления объектов недвижимости,  находящихся в собственности Санкт-Петербурга,  для строительства и реконструкции» от 17.06.2004 № 282-43.
5. Постановление Правительства Санкт-Петербурга  «Об утверждении Положения о порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции» от 21.09.04 № 1592.
6. Берг О. Некоторые тонкости местного самоуправления / Муниципальное право. - №3. - 2005.
7. Веденин Н.Н. Земельное право: Вопросы и ответы. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Юриспруденция, 2001.
8. Кухтин П.В., Руднев А.В., Левов А.А. Управление земельными ресурсами. – 2-изд., 2006.
9. Пандаков К.Г. Земельное право: учебное пособие - 2011.
10. Петров В.И. История земельных ресурсов в России http://www.eco-blagodat.ru/zakon/zakon.html
11. Стронгина М.И. Новые проблемы реализации функции местного самоуправления в субъектах Российской Федерации / Проблемы местного самоуправления. - №3. – 2006.
12. Филиппова А.П. Зарубежный опыт функционирования кадастровых информационных систем // Земельный вестник России, № 1 –2, 2005.
13. http://books.ifmo.ru/ntv/ntv/41/ntv_41.pdf#page=157
14. http://www.land-in.ru/