Система управления государственной и муниципальной земельной собственностью

     Контроль  за проведением землеустройства  осуществляет Федеральная служба государственной  регистрации, кадастра и картографии.

     Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре», в соответствии с которым, все объекты, подлежащие учету, будут объединены в единый кадастр объектов недвижимости.

     Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов:

     1) реестр объектов недвижимости;

     2) кадастровые дела;

     3) кадастровые карты.

     Задачей государственного земельного контроля является обеспечение соблюдения организациями  независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами земельного законодательства, требований охраны и использования земель.

     Муниципальный земельный контроль использования  земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами в соответствии с законодательством РФ и в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

     В соответствии со ст. 70.1 Земельного кодекса РФ резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, связанных:

     1) с выполнением международных обязательств;

     2) с размещением объектов государственного  или муниципального значения;

     3) с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности;

     4) с иными обстоятельствами в  установленных федеральными законами  случаях.

     Земли для государственных и муниципальных  нужд резервируются на срок не более  чем семь лет.

     Порядок резервирования земель определяется Положением «О резервировании земель для государственных  или муниципальных нужд», утвержденным постановлением Правительства РФ от 22 июля 2008 г. № 561 «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд».

     Можно выделить следующие формы распоряжения.

     1. Муниципализация (национализация) –  переход в руки города (государства)  как хозяйствующего субъекта (или  же сохранение за ними) земельных  ресурсов для непосредственного управления ими.

     2. Залог – привлечение денежных  средств под залог земельного  участка.

     3. Аренда. Имущество сдается в пользование  частным лицам или организациям, на определенных в договоре  условиях, на более или менее  продолжительный срок, причем муниципалитет (государство) отказывается от части своего дохода в пользу арендатора.

     4. Продажа земельных участков.

     5. Приватизация, то есть передача  в частные руки уже существующих  объектов муниципальной (государственной)  собственности.

     6. Концессия – передача муниципальной собственности в совместное управление и получение части доходов.

     Перечисленные выше формы управления могут быть эффективными в зависимости от законодательства и методологии, а также развития рынка.

 

2.3. ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С УПРАВЛЕНИЕМ ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ

     Основная  проблема, связанная с землями, находящимися в государственной и муниципальной  собственности, состоит на сегодняшний  день в том, что в большинстве  своем эти земли не разграничены на собственно земли Российской Федерации, земли субъектов РФ и земли, находящиеся в собственности муниципальных образований.

     Практически нерешенным не практике остается вопрос о разграничении вакантных земель, относящихся к различным категориям. Как раз вопрос категории и разрешенного использования в этом аспекте является ключевым, а значит и вопрос смены категории и разрешенного использования. От этих характеристик земель зависит, к чьей прерогативе относится распоряжение земельными участками и разрешение вопросов, связанных с предоставлением земельных участков гражданам и юридическим лицам.

     На  сегодняшний день вопрос приобретения земельных участков в собственность  или заключение договора аренды земли  с муниципалитетом очень актуален. Особенно велик спрос на земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения, находящихся недалеко от черты поселения. Связано это, в основном, с проблемой непрерывного роста цен на жилье, решить которую в настоящий момент не удается, ни с помощью увеличения темпов роста строительства, ни с расширением ипотечного кредитования и введением различных социальных программ в этой области. Этот возрастающий спрос необходимо удовлетворять и, в первую очередь, за счет первичного рынка, т. е. предоставления земельных участков из муниципальной и государственной собственности.

     На  сегодняшний, порядок предоставления земельных участков под строительство  не действует в должной мере, и  не может действовать по объективным  причинам. Рассмотрим их подробнее.

     Необходимым этапом предоставления участков под строительство без предварительного согласования мест размещения объектов является формирование участка. Это достаточно трудоемкий, длительный и затратный процесс. Согласно Земельному кодексу РФ, инициатором проведения работ по формированию земельного участка и заинтересованным лицом в случае предоставления без предварительного согласования мест размещения объектов должен являться соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на соответствующие земли). Проведение торгов (конкурсов, аукционов), в том числе публикация извещения и другие необходимые процедуры, также ложится на плечи муниципалитета. Возможно проведение этих работ сторонней организацией по договору с вышеуказанными органами. И только после проведения торгов выявляется победитель – потенциальный собственник или желающий заключить договор аренды земельного участка. Только на этом этапе окупаются мероприятия по формированию земельного участка, постановке его на кадастровый учет, проведению торгов.

     Схожая  ситуация и с предоставлением  земель под строительство с предварительным  согласованием мест размещения объектов. Существует целый спектр необходимых  работ, которые должен осуществить муниципалитет своими силами и за собственные средства: определение вариантов размещения объектов и проведение процедуры согласования, в случаях, предусмотренных федеральными законами, с государственными органами, органами местного самоуправления и муниципальными организациями; информирование населения городских и сельских населенных пунктов о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, а также землепользователей, землевладельцев и арендаторов государственных и муниципальных земельных участков, законные интересы которых могут быть затронуты в связи с изъятием земельного участка. Окупаются эти работы только при заключении договора аренды.

     В настоящее время наблюдается  обратная ситуация. Так как у муниципалитета нет средств и возможностей для проведения комплекса мероприятий по формированию и предоставлению земельных участков, а спрос на них существует и достаточно высок, заинтересованные в получении земли под строительство граждане и юридические лица «подменяют» органы местного самоуправления в части исполнения этих функций – сами обращаются в специализированные организации с целью формирования участка, являются инициаторами проведения торгов и «координируют» эту деятельность, т. к. напрямую заинтересованы в отсутствии других претендентов еще и в силу необходимости возврата уже вложенных средств. С формальной точки зрения это прямое нарушение земельного законодательства.

     В качестве возможного выхода из сложившейся  ситуации можно предложить выборочное формирование земельных участков органами местного самоуправления. Если готовить к торгам не все сплошь участки, а выбирать из них только самые ликвидные, имеющие наибольший спрос на рынке, это позволит сэкономить бюджетные средства и будет гарантией их последующей выгодной реализации. При этом выборка должна опираться на тщательный анализ ситуации на рынке земельных участков, соотношения спроса и предложения, цен и других экономических характеристик.

 

Раздел 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ  ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ  И МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ НА ПРИМЕРЕ Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

3.1. МЕХАНИЗМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ  
В Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ

     Функции по управлению земельными ресурсами  Санкт-Петербурга разграничены между  достаточно большим количеством  органов государственной власти города.

     Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) управляет и распоряжается государственным недвижимым имуществом, находящимся в собственности Санкт-Петербурга и Российской. Основными задачами КУГИ в области земельных отношений являются:

     • осуществление приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга;

     • осуществление юридических действий,  связанных с разграничением государственной  собственности;

     • учет государственного имущества в  реестре государственной собственности Санкт-Петербурга;

     • распоряжение государственным имуществом Санкт-Петербурга в соответствии с  действующим законодательством;

     • контроль использования и сохранности  государственного имущества Санкт-Петербурга;

     • защита имущественных прав Санкт-Петербурга.

     Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (КЗРиЗ)  осуществляет учет и мониторинг объектов недвижимости всех форм собственности, государственный контроль за использованием и охраной земель,  ведет Государственный земельный кадастр. Открытое акционерное общество  «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»)  осуществляет продажу государственных земельных участков и прав аренды на него. Основной функцией ГУ  «Управление инвестиций» (УИ) является подготовка документации по земельным участкам для проведения торгов, организационное, экспертное и юридическое сопровождение инвестиционных проектов. Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА)  осуществляет организацию разработки и согласования градостроительной документации, определяющей стратегию развития Санкт-Петербурга и функциональное зонирование территорий города, а также участвует в подготовке предложений по выбору земельных участков для всех видов градостроительной деятельности.

     Первичный учет земельных участков в России согласно Федеральному закону «О государственном  кадастре объектов недвижимого имущества  в РФ»  предполагает создание кадастра недвижимости,  в котором фиксируется  площадь,  план земельных участков на местности,  функциональное использование участков,  вид прав на участки. Система кадастрового учета едина на всей территории России и является привилегией управлений на местах федеральных органов власти (Федерального агентства кадастра объектов недвижимости). В Санкт-Петербурге кадастровый учет земельных участков начался еще до принятия федерального закона в 1995 году. А с 2006 года в соответствии с федеральным законодательством проводится реорганизация. Системой кадастрового учета теперь занимаются три структуры: Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Санкт-Петербургу, городской комитет и кадастровая палата. При этом процесс внесения в кадастр всего земельного фонда Санкт-Петербурга еще далек от завершения. Это происходит по той причине, что кадастровый учет участка необходим при смене прав на этот участок и производится по заявлению собственника. Следовательно, процесс первичного учета земельных ресурсов растягивается во времени. Помимо первичного учета,  для управления землями города необходим постоянный мониторинг земельных участков, т.е. своевременное внесение любых изменений, касающихся участков (площадь, вид прав на участок, субъект прав и др.), в кадастр. Эту деятельность должны выполнять районные подразделения Управления городского кадастра недвижимости. Сейчас такая деятельность ведется нерегулярно и не во всех 100 районах города. Передача прав на использование земельных участков передается посредством продажи или сдачи в аренду (рис. 2).