Развитие ипотечного кредитования в РФ

2.3 Проблемы и пути  совершенствования  правового механизма  ипотечного кредитования.

В ипотечном  кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой сферы. Основные из них:

• отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования,
• отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу,
• несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке.

С целью совершенствования  последней проблемы необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд  дополнений и изменений, касающихся проблем:

• уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением,
• обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане,
• создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Обращение взыскания  на заложенное жилое помещение.

В России риски  предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются  вследствие проблем, связанных с  трудностями обращения взыскания  на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями  выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения противоречия между нормами  права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе  РСФСР, в отношении последствий  невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам.

Речь идет о  правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом  помещении, приобретенном с помощью  кредита и находящемся в залоге.

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что после обращения  взыскания на заложенный жилой дом  или квартиру и реализации этого  имущества залогодатель и проживающие  совместно с ним члены его  семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение  месяца освободить занимаемое жилое  помещение при условии, если:

• жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;
• проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.

В то же время  норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом.

Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка  обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения  с целью однозначного понимания  закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм.

Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным  Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания  на заложенное жилое помещение и  выселению недобросовестных заемщиков  и членов их семей. В настоящее  время нет однозначного подхода  при рассмотрении такого рода судебных дел.

Создание механизмов социальной защиты при выселении  граждан из жилых помещений в  случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие необходимость  создания правового механизма обеспечения  жильем заемщика и его семьи в  случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

С этой целью  необходимо законодательно закрепить  в Жилищном кодексе РСФСР (а в  последующем и в Жилищном кодексе  Российской Федерации) возможность  создания специализированного, не подлежащего  приватизации жилищного фонда - фонда  временного проживания, который будет  использоваться для переселения  граждан в соответствующих случаях.

Уточнение порядка  заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане

Необходимо заполнить  существующий в настоящее время  правовой вакуум по вопросам ипотеки  жилых помещений, права на которые  имеют несовершеннолетние члены  семьи собственника.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью, права на которую  имеют несовершеннолетние члены  семьи собственника, совершаются  только с согласия органов опеки  и попечительства. Вместе с тем  на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия.

Заключение.

Одной из основных задач банков в рыночной экономике  является превращение сбережений населения  в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать  значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие системы  ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

В современных  условиях, когда предпринимаются  меры по стабилизации экономики и  реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного  кредитования становится одним  из приоритетных направлений государственной  политики и развития общества.

Ипотека позволяет  мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие  отрасли хозяйства, прежде всего  связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге  вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств  населения. Поэтому благодаря ипотеке  можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках  населения в виде наличной иностранной  валюты и объёмы которых сопоставимы  с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным  и коммерческим банкам, поскольку  граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

 «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года»

Десять  предложений Комитета Ассоциации российских банков по ипотеке. В качестве определяющих факторов развития данной стратегии выделены рефинансирование ипотеки и развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

«Состояние внутреннего  рынка капитала и его способность снабжать экономику долгосрочными финансовыми ресурсами остаются основными ограничителями рынка ипотечного кредитования. Срочность, стоимость и объем ресурсов, доступных на отечественном рынке капитала (рынке ценных бумаг), не позволяют обеспечить устойчивое рефинансирование ипотечных портфелей», говорится в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (далее — Стратегия развития).

Согласно Стратегии  развития, привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки будет производиться банками как самостоятельно путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала — путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям. 
 
 

1. Увеличение объема  средств на поддержку рынка ипотечных ценных бумаг.

Как уже отмечалось, на первом этапе реализации Стратегии (2010–2012 годы), доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45%.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию недавно повысило свой прогноз по выдаче ипотеки в РФ. В 2011 году населению будет предоставлено не менее 415–460 тыс. ипотечных кредитов на сумму примерно580–640 млрд. рублей, указывает АИЖК в годовом отчете по рынку ипотеки.

Следовательно, объем выпуска ипотечных ценных бумаг уже в этом году должен достигать 261–288 млрд рублей.

Учитывая статистику по выпуску ипотечных ценных бумаг за прошлые годы, целевой объем выпуска в пять раз превышает цифру лучшего по этому показателю 2008 года.

Без укрупнения программ институтов развития такой  показатель в этом и следующем году недостижим.

Программа инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010–2012 годах реализуется медленно и в связи с этим продлена до конца 2013 года (на первое января 2011 года по программе выдано кредитов на 11,6 млрд рублей, что составляет 8% объема программы выкупа облигаций).