Развитие ипотечного кредитования в РФ

Введение 

Актуальность  ипотечного кредитования заключается  в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей  элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно  раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.  
Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Это как раз то, что делают 98% американцев, когда приобретают новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия. 
В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.  
Действительно, в последние годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков. 
Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного югом обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных – способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям. 
Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата – все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок. 
В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики. 
Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий. 
Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды. 
В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита. 
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. 
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость. 
Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю–продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство. 
Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество. 
Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия. 
Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической проблемы. 
Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной работы. 
Объектом рассмотрения в курсовой работе является рынок ипотечного кредитования в России, предметом рассмотрения – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.  
Цель курсовой работы заключается в изучении развития ипотечного кредитования в Российской Федерации. 
В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи: 
- рассмотреть понятие, принципы и историю развития ипотечного кредитования; 
- провести анализ нормативно-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования; 
- оценить текущее состояние и рассмотреть сценарии ипотечного жилищного кредитования в России; 
- провести анализ итогов развития ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе; 
- разработать направления совершенствования ипотечного жилищного кредитования в России. 
Научной и методической основой курсовой работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Оформление механизма  ипотечного кредитования в РФ

1.1 История ипотеки в России.

Первой кредитной  организацией, предоставлявшей ипотечные  кредиты можно назвать Государственный  Заемный Банк, учрежденный при  Елизавете Петровне в 1754 году. Его  главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого  и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество  должника. При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды. 
           С середины 60-х годов ХVIII века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В 1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков. В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове – первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.  
           В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год 
           Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов. Такая система просуществовала до 1917 года. 
          В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководствовались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов. 
Согласно распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход. 
Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, неоконченных построек. 
Открытие кредита совершалось на основании подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду. 
          В основание оценок принималась постоянная доходность имущества, Значимость оценки недвижимого имущества проявлялась в разработке инструкций, но ни одной нормы, ни максимальных цен не было установлено, каждый банк определял цены по-своему. Оценка могла производиться либо по нормальному, либо по специальному способу. 
Нормальный способ оценки был основан на заранее определенной для известных местностей подесятичной цене удобной земли и предназначался для ускорения выдачи ссуд, то есть принятая цена земли для местности умножалась на число десятин. Этим способом не могла быть определена действительная стоимость закладываемого имущества, поскольку его ценность исчислялась по общему количеству конкретной пригодной для землевладения земли. 
           Специальный способ оценки основывался на проверке представленной описи путем подробного осмотра этого имущества и базировался на учете всех качеств имения, его доходности и продажной цены. 
Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависимости от ставки погашения. 
К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.  
           В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника – государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета.  
           Кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности  
Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР. Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность. В 1998 году вступил в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости) 

Россия - ипотека сегодня

Зарубежный опыт - отличная основа для развития ипотеки  в России, и сегодня в нашей  стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково  пользуются услугами банков, предоставляющих  ипотечные кредиты, то в России, с  пока только отрабатываемыми механизмами  ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина.

В России и странах  СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование  ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым.

Во-первых, банки  предлагают различные ипотечные  программы, поэтому клиент сам может  выбрать подходящую ему программу  покупки квартиры в кредит.

Во-вторых, для  получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше.

В-третьих, в  зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого  жилья процентные ставки разнятся.

Если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки - неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры.

1.2 Ипотека в городах  России

Ситуация с  ипотекой в городах России сегодня  неоднозначна. В крупных городах - таких как Москва и Санкт-Петербург - ипотека набирает темпы наравне с экономическим развитием мегаполисов. Например, в Петербурге за 2005 год было выдано более 4 тысяч кредитов (при среднем размере кредита в 800 тысяч рублей). В настоящее время более 50 петербургских банков имеют в своей продуктовой линейке ипотечное кредитование.

Ипотека в городах  России действительно может помочь приобрести в собственность жилье  без долгого ожидания. Заплатив первоначальный взнос, покупатель может жить уже  в собственной квартире. Но в большинстве регионов ипотека развивается не столь быстрыми темпами. Этому препятствует не только низкий доход граждан во многих городах России, но также недоверие населения к разного рода жилищным программами низкая информированность. Кроме того, развитию ипотеки в городах России препятствуют высокий уровень дополнительных расходов, которые ложатся на плечи заемщика из-за недостаточно развитой инфраструктуры ипотечного кредитования. То есть, в регионах ипотека пока не может приобрести массовый характер.

Однако, многие региональные банки идут навстречу покупателю: сокращают срок рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита до одного дня или даже до нескольких часов. К сожалению, аналогичной политикой не отличаются страховые и оценочные компании. Ситуация осложняется еще и тем, что ипотечная сделка отличается от обычной значительно большим числом необходимых операций. Так, для покупки квартиры по ипотеке надо провести независимую оценку объекта недвижимости, проверить титул квартиры и застраховать три вида рисков (жизнь и здоровье заемщика, повреждение и/или уничтожение приобретаемой недвижимости, титул - право собственности на приобретаемую квартиру).

Еще одной проблемой, которая мешает развитию ипотеки в стране, является рост цен на недвижимость. Причем, это происходит не только в Москве, но и в других крупных городах России. Ипотека также активно развивается в таких городах - миллионниках, как Екатеринбург и Омск. Еще в 2004 году в Екатеринбурге ипотечные кредиты были готовы предоставить лишь два банка: "Сбербанк" и один местный банк. Сегодня их уже гораздо больше.

Что касается ситуации с ипотекой в Сибири, то ипотечным кредитованием в Новосибирске занимаются банки и Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования. За 2005 г. размер первоначального взноса уменьшился с 30% до 10% к концу года, процентные ставки снизились до 10-13%, а срок кредитования увеличился до 30 лет. В Красноярском крае также выросло число выданных ипотечных кредитов, по сравнению с 2005 годом. В первом полугодии текущего года их выдано 500, а в минувшем - 140.

Ипотека в Хабаровском  крае развивается довольно динамично. Это можно объяснить тем, что  ипотека в крае, благодаря государственной  поддержке, стала более доступной. Хабаровский край стал первым регионом, где участие в ипотечном кредитовании примет иностранный банк - японский "Мичиноку банк". Если российские банки выдают ипотечные кредиты под 11-12 процентов годовых, то филиал японского сможет кредитовать жителей Хабаровского края под вдвое меньший процент.

Во Владивостоке жилищную проблему с помощью ипотеки уже решили более 800 семей, однако в 2005 году число заемщиков резко снизилось. Основной тормозящей причиной послужил факт резкого увеличения цен на жилье в краевом центре. Также во Владивостоке будет внедрена городская программа развития ипотечного кредитования. При этом ставки кредита будут ниже, чем в коммерческих банках. Сейчас средняя ставка кредитования по ипотечным программам в Приморье составляет 14-15%. Взяв же на себя часть затрат, администрация Владивостока сделает программу более доступной для населения.

По оценкам  экспертов, в течение ближайших 2-3 лет доля ипотеки в ВВП России может достичь 5-10%. Доля ипотеки в  ВВП к 2010 году должна вырасти до 5,5%. Это означает, что ежегодно должно кредитоваться не менее 1 млн. заемщиков - это около 4 тыс. кредитов в день по стране или около 40 кредитов ежедневно  в каждом субъекте Федерации. Эксперты считают также, что для развития ипотечного кредитования в регионах России необходимо увеличить объемы строительства.

1.3 Ипотечные агентства и брокеры.

После принятия в июле 1998 года федерального закона "Об ипотеке" в России стали  активно создаваться региональные агентства ипотечного кредитования, уполномоченные Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На сегодняшний день АИЖК аккредитовано 67 региональных операторов и 55 сервисных агентов; 96 организаций из 62 регионов России выдают ипотечные кредиты по стандартам АИЖК.

С каждым годом  обращение в ипотечные агентства  становится одним из наиболее популярных способов организации покупки квартиры в кредит. Что же собой представляют агенства ипотечного кредитования, и в чем заключается их основная функция?

Принципы  работы агентства  ипотечного кредитования

Агентства ипотечного жилищного  кредитования были созданы в целях развития федеральной системы ипотечного кредитования, направленной на повышение доступности жилищной ипотеки. В связи с этим, в задачи ипотечных агентств входит: развитие системы ипотечного жилищного кредитования, организация работы банков и других участников рынка ипотечного кредитования по федеральным стандартам ипотечного кредитования, привлечение долгосрочных кредитных ресурсов в сферу жилищной ипотеки.

Сразу же оговоримся, чтобы не возникло путаницы: ипотечный  кредит получить через агентства  ипотечного кредитования можно, однако непосредственной выдачей кредитов они не занимаются. Получение ипотечного кредита осуществляется в банке-партнере ипотечного агентства, работающем по его  программе. Однако, в отличие от ситуации, когда вы обращаетесь в банк напрямую, при заключении договора ипотеки через агентство залогодержателем у вас будет выступать не банк, а агентство.

Помимо банков агентства ипотечного кредитования заключает договоры о сотрудничестве со страховыми и оценочными организациями. Количество таких организаций-партнеров  у операторов АИЖК рознится в зависимости  от региона (в крупных городах, как  правило, организаций-партнеров у  агентства несколько). Поэтому, обращаясь  в агентство ипотечного кредитования, будьте готовы к тому, что ваш  выбор в некотором смысле органичен (агентство подписывает с заемщиком  договор, в соответствии с которым  заемщик обязуется пользоваться услугами партнеров агентства). С  другой стороны, надежность и качество работы организаций, имеющих договор  с оператором АИЖК, гарантированы.