Развитие ипотечного кредитования в РФ

Еще одна деталь: купить квартиру в кредит без участия риелтора практически невозможно. Некоторые агентства могут рекомендовать и риелтора, но, как правило, подбор квартиры осуществляется заемщиком самостоятельно.

Получение ипотечного кредита

Купить квартиру в кредит с помощью ипотечного агентства не сложнее, чем через  ипотечного брокера. Процедура получения  ипотечного кредита через агентство  ипотечного кредитования сводится к  следующему:

Первым делом  заемщик приходит в агентство  на консультацию, где оцениваются  возможности получения ипотечного кредита, оговаривается сумма кредита, а также даются все необходимые  рекомендации по сбору документов для  покупки квартиры в кредит. Затем  заемщик подает собранные документы  в агентство. В случае положительного ответа от кредитной комиссии агентства  он получает письмо для банка - подтверждение  возможности участия в федеральной  программе ипотечного кредитования.

Для сравнения условий ипотеки некоторых банков используем таблицу №1 (см. а приложении).

В течение определенного  времени (обычно не более 2-х месяцев) заемщик обязан подобрать вариант  жилья. Также он должен пройти две  обязательные процедуры - оценку недвижимости и страхование. В процедуру страхования  входят: страхование квартиры - объекта  залога, страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование от ограничения  или потери заемщиком права собственности  на недвижимость, а также от признания  сделки купли-продажи квартиры недействительной. Еще раз напоминаем, что оценку недвижимости и оформление страховки  осуществляют уполномоченные агентством оценочные и страховые компаниями, которые потребуют комиссии за свои услуги.

Затем документы  заемщика рассматриваются кредитным  комитетом банка-партнера агентства, который выносит решение о  предоставлении кредита. Иногда для  более детального анализа доходов  и расходов заемщика банк запрашивает  дополнительные документы.

Если все вышеперечисленные  стадии оформления и предоставления документов пройдены благополучно, заемщик заключает договор ипотеки и получает вожделенный кредит.

После получения  заемщиком ипотечного кредита агентство  выкупает у банка закладную и  все права по удостоверенному  данной закладной кредиту. Дальнейший механизм таков: закладная перепродается  АИЖК, которое, в свою очередь, выпускает эмиссионные ценные бумаги. Затем эти ценные бумаги через биржи выбрасываются на мировой рынок ценных бумаг. Средства от продажи ценных бумаг и позволяют осуществить дальнейшее развитие финансирования федеральной программы ипотечного жилищного кредитования.

Российские  банки охотно идут на сотрудничество с  агентствами ипотечного кредитования, так как выкупив закладную по займу, агентство берет на себя риски возможных неплатежей заемщика по кредиту, берет ответственность за нарушения других условий договора ипотечного кредитования, а также несет обязательства по обратному выкупу закладной у залогодержателя в случае дефолта заемщика и неисполнения им условий договора ипотечного кредитования.

Стоит отметить, что агенство ипотечного кредитования работает с заемщиком после выдачи кредита в течение всего срока кредитования: обслуживает платежи заемщика после выкупа прав по его закладной, осуществляет информационное сопровождение заемщика и предоставляет возможности досрочного погашения кредита.

По статистике из 10 человек, решивших самостоятельно получить ипотечный кредит, лишь двое-трое совершают желанную сделку. Именно поэтомууслуги ипотечных брокеров набирают все большую популярность. Ипотечные брокеры знают спрос и предложение на ипотечном рынке, наиболее часто встречающиеся проблемы и пожелания потенциальных заемщиков, и, следовательно, могут предложить оптимальный вариант.

Принципы  работы ипотечного брокера

Для того чтобы  понимать, чем ипотечный брокер может  быть полезен именно вам, неплохо  разобраться в схеме его работы.

Сейчас на российском рынке можно выделить два типа ипотечных брокеров: независимые ипотечные брокеры и брокеры-риелторы. Преимущество первых в том, что они не лоббируют интересы определенного агентства недвижимости. И, безусловно, выбирают банковские программы, ориентируясь, в первую очередь, на требования и возможности клиента. Однако стоит заметить, что ряд независимых ипотечных брокеров не совсем независимы и на деле представляют интересы тех или иных банков. Кроме того, являясь специалистами по банковским продуктам, независимые ипотечные брокеры не всегда в полной мере владеют информацией о рынке недвижимости и специфике оформления документов с этим связанных.

В зависимости  от того, является ли ипотечный брокер представителем риелторской компании либо независимым ипотечным брокером, колеблется и количество, предоставляемых им услуг. В стандартный пакет услуг ипотечного брокера входит: оперативный подбор выгодной клиенту ипотечной программы, помощь в правильном оформлении необходимого набора документов для предоставления в банк, а также формирование у банка положительного портрета заемщика. Также ряд ипотечных брокерских компаний предлагают дополнительные услуги по риелторскому сопровождению сделки и подбору квартиры. Оформление же сделки с помощью брокера-риелтора, уже изначально предполагает работу в сфере операций с недвижимостью.

Ипотечный брокер работает с каждым заемщиком индивидуально, но в общих чертах схема взаимодействия примерно такая: учтя все пожелания  клиента, собрав необходимые документы, ипотечный брокер заключает ряд  договоров - с банком, выдающим ипотечный  кредит, со страховыми и оценочными компаниями, аккредитованными у банка, а также с риелторской компанией. В идеале, ипотечный брокер полностью сопровождает сделку, тем самым, контролируя выполнение условий договоров всеми сторонами.

Предложения российского ипотечного рынка

Сейчас на российском ипотечном рынке работает несколько  десятков серьезных брокерских фирм, включая и брокеров-риелторов. Поскольку  рынок недвижимости наиболее развит в крупных городах, ипотечных  брокеров в Москве и Санкт-Петербурге значительно больше, чем в регионах. Самыми известными ипотечными брокерами  Москвы являются "ЛегкоКредит", "Мой дом", "Фосборн Хоум", "Независимое бюро ипотечного кредитования", "Доминус", "Русский кредитный дом", "CreditStar", "Дом ипотеки". Наиболее крупными риелторами-брокерами - МИАН, "МИЭЛЬ-Недвижимость", Бест-Недвижимость и Инком-недвижимость (все они имеют представительства и филиалы в Санкт-Петербурге и некоторых других городов России). В Санкт-Петербурге брокериджем также занимаются такие агентства недвижимости как "Адвекс-Росстро", "Бекар", "Наш город", "Гранит-инвест", "Петербургская недвижимость". А ипотечными брокерами Санкт-Петербурга в чистом виде являются Балтийская Кредитная Компания и Агентство "Ипотека-Сервис".

Хотя специального закона об ипотечном брокере пока не существует, деятельность брокеров регламентируется Законом об ипотеке  и Гражданским кодексом. Впрочем, выбирая компанию брокера, не лишним будет поинтересоваться, являются ли он сертифицированным ипотечным брокером. Несмотря на то, что сегодня в стране отсутствует единая система обучения и сертификации таких компаний, уже есть организации, работающие в этом направлении. Самая известная - Национальная лига сертифицированных ипотечных брокеров. Программами сертификации также занимаются и некоторые крупные банки. И это неудивительно. Многие банки понимают и ценят выгоду от сотрудничества с брокерами, ведь таким образом они освобождаются от расходов на предварительную квалификацию заемщиков и рекламу ипотечных программ. Кроме того, брокер-риелтор дает банку дополнительную гарантию того, что полученный ипотечный кредит будет использован на покупку конкретной недвижимости. Так что, можно смело сказать: ипотечные брокеры серьезно способствуют развитию ипотеки в России. 

Цена  вопроса

Естественно, услуги ипотечных брокеров не являются бесплатными. Комиссия может быть фиксированной и составлять от 500 до 7-8 тыс. долларов (в зависимости от количества услуг, выбранных клиентом, и сложностей в оформлении сделки) или же 2-3% от суммы кредита по факту его получения (в случае, если необходимо подобрать недвижимость и проверить ее юридическую чистоту цена возрастает до 5%). Все условия оговариваются клиентом в договоре с ипотечным брокером.

Процедура взимания комиссионных у брокеров отличается. Брокеры крупных риелторских компаний могут учитывать сумму вознаграждения при назначении комиссионного сбора. Независимые ипотечные брокеры чаще всего получают деньги с клиента, и/или с определенного банка, если работают в его интересах.

Кстати сказать, к услугам ипотечного брокера  прибегают не только физические лица, желающие получить кредит на жилье, но и юридические лица, заинтересованные в приобретении нежилых помещений. Кредитование на покупку коммерческой недвижимости является коммерческой ипотекой, а содействовать в получении  такого кредита также может ипотечный  брокер. Сейчас, коммерческая ипотека - услуга относительно новая, поэтому  пока большого разнообразия предложений  не наблюдается (ставка по ипотеке - 11-12%, срок погашения кредита - до 5 лет, сумма  ипотечного кредита - до 70% от стоимости  приобретаемого имущества). Однако по оценкам экспертов, спрос на коммерческую ипотеку будет расти, а значит, без услуг ипотечного брокера  компаниям, желающим приобрести нежилые  помещения, в будущем не обойтись.

1.4 Налоговые льготы  при ипотеке.

В этом параграфе  мы подробно рассмотрим налоговые льготы и случаи их предоставления при приобретении квартиры в собственность по ипотеке. Стоит отметить, что с 1 января 2005 года действует новый порядок расчёта и применения льгот по подоходному налогу - так называемый налоговый или имущественный вычет.

Имущественный налоговый вычет - это возвращенный налог на доходы. Налоговым кодексом установлено, что при покупке или продаже недвижимости вы можете возвратить налог, либо уменьшить налогооблагаемую базу, т.е. ту сумму, на которую вам начисляют налог. При этом, сумма вычета по поводу приобретения (строительства) квартиры (жилого дома) (пп. 2, п. 1 220 НК РФ) установлена налоговым кодексом в размере, не превышающем 1 000 000 рублей. В налоговом кодексе РФ (ст.220) один из видов имущественного вычета определен для случаев приобретения (строительства) квартир, жилых домов или доли (долей) в них (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Условия получения  налоговых льгот при ипотеке

Вышеописанный имущественный налоговый вычет  налогоплательщик может получить в  сумме, израсходованной на новое  строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в  них, в том числе по ипотеке, в размере фактически произведенных расходов. При этом, величина вычета, как правило, не превышает 1 млн. рублей. Размер налоговой льготы может быть увеличен на суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

Какие расходы  налогоплательщика при приобретении жилья учитывает Налоговый кодекс Российской Федерации? В этот список включены:

• затраты на разработку проектно-сметной документации;
• затраты на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации и др.;
• расходы на приобретение жилого дома, в том числе, находящегося в процессе строительства;
• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
• расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома) и отделке.

Стоит помнить, что условие принятия к вычету расходов на достройку и отделку  приобретаемой квартиры - это наличие  в договоре пункта о приобретении жилого дома или квартиры (прав на квартиру) без отделки. Если вы упустите этот момент при оформлении ипотечного кредита, имущественный налоговую льготу вам предоставят только в отношении расходов, связанных с приобретением или строительством жилья.

Еще одно условие  предоставление налоговых льгот - вычет  предоставляется как по окончании  налогового периода при подаче налоговой  декларации в налоговый орган, так  и до окончания налогового периода  при обращении к работодателю. Однако, это касается только налогоплательщиков, работающих по трудовому договору. В случае, если вы имеете несколько мест работы, вы можете получить имущественный налоговый вычет у одного из налоговых агентов.

Какие документы  нужны для оформления налоговых  льгот при ипотеке?

При оформлении налоговых льгот по ипотечному кредиту налогоплательщик должен предоставить договор о приобретении прав на квартиру в строящемся доме и приложить платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств.