Ипотечное кредитование

Кредитный риск – это риск несвоевременной или просроченной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту, для кредитора это означает, что  он не получи ожидаемого денежного потока по ипотеки в связи с некредитоспособностью заемщика. Кредитный риск может зависеть как от внешних так и от внутренних факторов(недобросовестное поведение заемщика).

Источники кредитного риска:

1.условия кредитования. Условия кредитования должны  соответствовать финансовым потребностям  клиента и его способности  выплачивать кредит и в то  же время обеспечить определенную прибыль кредитору, стремление кредитора повысить прибыль от ипотечных операций может привести к увеличению кредитного риска, т.е чем больше сумма и срок кредита, выше процентная ставка и дополнительные расходы по кредиту, тем выше кредитный риск. Однако снижение коэффициента платежеспособности заемщика облегчает ему погашение долга, но в то же время снижает доступность кредита, увеличивает срок кредитования и соответственно общую сумму выплат по кредиту. На величину кредитного риска оказывает влияние размер первоначального взноса и валюта кредита.

2.способность  выплаты кредита. На способность  выплаты кредита влияют следующие  факторы:

-долгосрочность  и стабильность дохода заемщика

-наличие различных  источников дохода

-множество доходов  семьи или доступ к расширенной финансовой поддержки

-наличие других  ликвидных активов(ценные бумаги  – то что можно быстро продать  и обратить в деньги)

3.качество обеспечения  кредита. При обращении взыскания  на объект залога в случае  не выполнения заемщика своих  обязательств кредитор может столкнуться со следующими проблемами:

-невозможность  обращения взыскания на объект  залога

-выручки полученные  от реализации предмета залога  недостаточны для удовлетворения  требования кредитора

На качество обеспечения кредита влияют следующие факторы:

-качество объекта  недвижимости по сравнению с  другими возможными объектами  в том числе его место расположения

-ликвидность  объекта

-соотношение  стоимости залога к сумме кредита  9(показывает на сколько велика  доля собственных средств первоначально взноса)

-стабильность  цен на рынке недвижимости  и на данный объект в частности 

4.мотивация заемщика  производить своевременные платежи  в течении длительного периода  времени. Мотивация может носить  как психологический(желание обладать), так и экономический(желание не терять деньги которые уже вложили) характер. В процессе управления кредитным риском банк должен определить сферу возникновения риска и степень его влияния на результаты работы банка. Управление кредитным риском включает в себя:

-контроль за качеством предоставляемых кредитов

-распределение  и мониторинг кредитов по группам  рисков в соответствии с требованиями  центрально банка РФ и внутренними  требования самого банка

-создание резервных  фондов на возможные потери  по ссудам

-своевременное  выявление проблемных кредитов и разработка плана мероприятий по работе с ними

-разработка  программ по возврату кредитов 

Виды  рисков при ипотечном  кредитовании:

1.риск процентных  ставок –заключается в снижении  прибыльности операций банка   в следствии негативного воздействия изменения процентных ставок по привлекаемым и размещаем ресурсам, а также несбалансированности актива и пассива банка по срокам и стоимости. Изменении процентных ставок может происходить по различным причинам. Основными способами снижения процентного риска является:

-достижение  оптимального соответствия стоимости  активов и пассивов банка

-использование  инструментов ипотечного кредитования  с переменной процентной ставкой

2.риск ликвидности  –возникает при недостатке у  банка ликвидных ресурсов при наступлении сроков платежей по своим обязательствам. В данном случае велика вероятность возникновение неплатежеспособности, т.е банк не может полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируются привлечением долгосрочных пассивов. Причины возникновения риска ликвидности:

-изменение рыночной конъюнктуры, процентных ставок, валютных курсов и фондового рынка

-массовое изъятие  вкладов

-необходимость  предоставления средств по существующим кредитным линиям

-недостаточный  контроль по остаткам денежных  средств на счетах

-несоответствие  между сроками погашения по  активам и пассивам

-чувствительность  деятельности банка к изменению  процентных ставок

Управление риском ликвидности включает в себя:

-разработка  стратегии, мобилизация наличных  средств с определением источников  и затрат

-детальный расчет  потоков наличности для определения  возможной потребности банка  в наличных средствах

-привлечение  дополнительных долгосрочных ресурсов  ипотечного кредитования на основе создания развития вторичного рынка закладных

3.риск досрочного  погашения – для кредитора  досрочное погашение означает, что  он получает достаточно большой  объем денежных средств, которые  необходимо реинвестировать(куда  – то девать). Основными проблемами при этом являются следующие:

-инвестору заранее  неизвестно в какой может времени  может произойти досрочное погашении  и в каком объеме

-рыночная процентная  ставка в момент реинвестирования  будет низкой 

Тема 7. Экономические основы ипотечного рынка.

Ипотечный рынок  – это система организационных, экономических и правовых отношений, возникающих  при предоставлении денежных средств на покупку жилой  недвижимости на условиях ипотеки. Ипотечный рынок можно разделить на 2 подсистемы:

1.социальная подсистема ипотечного рынка – включает в себя:

А)федеральные  и региональные жилищные программы, финансируемые частично или полностью  за счет средств бюджетов различных  уровней. Основные программы:

-жилище –  федеральная целевая программа

-молодой семье доступное жилье

-молодая семья

Суть этих программ заключается в предоставлении льготных жилищных кредитов и субсидий молодым  семьям, в которых супруги не достигли 35 лет, обязательно работать должны в бюджетной сфере, нуждаются  в улучшении жилья и стоят  в соответствующих очередях в своих организациях. Экономическая основа таких программ состоит в заключении договора купли-продажи жилой недвижимости на льготных условиях, с рассрочкой платежа и с оформлением жилья в собственность после полной выплаты, либо в коммерческом найме на различные сроки по окончании которого семьям предоставляются безвозмездные субсидии, величина которых может составлять от 5% - 90% стоимости жилья. К федеральным и региональным жилищным программам также относится программы переселения из северных и экологически  неблагоприятных территорий, а также программы по улучшению жилищных условий престарелых и инвалидов.

Б)государственный  жилищный сертификат(ГЖС) , выпущенный в соответствии с федеральной  целевой программой. ГЖС являются именным свидетельством , удостоверяющим право его владельца на получение безвозмездной субсидии на приобретение жилой недвижимости. Правом воспользоваться этими сертификатами имеют те граждане предыдущая деятельность которых была направлена на выполнении функций обеспечения безопасности и стабильности государства.

В)муниципальные  жилищные облигации- выпускаются региональными  и муниципальными органами исполнительной власти. Особенность этих облигаций  заключается в том, что номинал  устанавливается в единицах жилой  площади, а стоимость в денежном выражении этой единицы. При этом стоимость облигаций индексируется. Накопление определенного количества облигаций дает право владельцу обменять их на полноценную реальную жилую площадь.

2.рыночная подсистема – включает в себя следующие блоки:

А)жилищные ссуды  выдаваемые на предприятиях

Б)долевое строительство  и продажа жилья в рассрочку 

В)строительные сберегательные кассы и жилищно-строительные кооперативы

Г)банковское ипотечное  жилищное кредитование

Е)рефинансирование ипотечных кредитов