Ипотечное кредитование

 

2.оценка кредитоспособности  потенциального заемщика. На основе изучения кредитной истории заемщика, определяется на сколько клиент банка является ответственным, при выполнении принятых обязательств, а также устанавливается сумма не уплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счет его погашения. Запрос кредитной истории заемщика может осуществляется только с его письменного соглашения. Если заемщик отказывается, то это негативно отражается на выдаче кредита, и вообще лучше чтоб она была, плохая или хорошая. По результатам анализа кредитной истории заемщика кредитный эксперт фиксирует свой вывод(положительная, отрицательная кредитная история или она отсутствует). Положительная кредитная история увеличивает возможность получения положительного решения о выдаче кредита и обеспечивает доверительное отношение к заемщику со стороны банка, а также может способствовать получению благодарственных писем, дающих гарантию лояльности от кредитора. Если отрицательная кредитная история, в этом случае банк не устраивает:

-обнаружение  кредитным экспертом факта утаивания  заемщиком информации о наличие  действующих долговых обязательств;

-наличие реструктурированной  кредитной задолженности;

-наличие просроченных платежей более 30 дней подряд;

Каталог кредитных  историй находится в центральном  офисе каталога кредитных историй. При отсутствии кредитной истории  банк проводит анализ осуществления  заемщиком обязательных платежей(уплата налога на имущество, квартирная плата, телефон, интернет). Для того чтобы банк обезопасил себя, он учитывает некоторые факторы:

Факторы риска  влияющие на принятие решение о предоставлении кредита.

 

3.достаточность  собственных денежных средств.  Заемщик должен располагать достаточной  суммой собственных средств для  выплаты первоначальную спроса на покупку жилья.(не менее 10%). Кроме того заемщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке:

-комиссионные  в риэлтерской фирме(150 -200 тыс)

-плата за  оценку стоимости предмета залога(1500-2000)

-сбор за предоставление  необходимых справок по приобретаемой  недвижимости(500 – 1000)

-сбор за государственную  регистрацию договора ипотеки  квартиры(200 – 1500)

-сбор за нотариальное  удостоверение договора ипотеки

-страховые сборы(1-1,5% от стоимости недвижимости)

-банковский  сбор за подачу заявления на  кредит

-плата за  открытие судного счета

-плата за  выдачу кредита наличными средствами

-другие расходы(аренда  сейфовой ячейки)

Банк также  оценивает источники средств  заемщика:

-сбережения заемщика

-собственные  средства заемщика, получаемые им  от продажи принадлежащего ему  имущества

-подарки от  членов семьи с письменным  подтверждением того, что по ним  не будет потребована оплата

-подарки и  гранты некоммерческих организаций 

-подарки или гранты от работодателя, сделанные в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены(письменное уведомление) 

Тема. Критерии отбора ипотечных  программ.

Развитие ипотечного кредитования в России происходит по 3-м направлениям:

1.разработка и внедрение государственных программ организации финансирования жилищного строительства на федеральном уровне(поддержка молодых семей)

2.развитие разнообразных  моделей ипотечного кредитования  различных регионов РФ(самые интересные  программы в Москве, Питере)

3.различнве ипотечные  программы коммерческих банков. 

Принимая решение  о взятие ипотечного кредита потенциальный  заемщик должен знать следующее:

1.готов ли  заемщик в течении длительного  периода времени отчислять значительную  часть своих доходов в счет уплаты долга

2.определить  на сколько остро заемщик нуждается  в приобретаемом жилье

3.имеет ли  право заемщик на налоговой  вычет (возврат НДФЛ)

4.наличие льготных  ипотечных программ для различных  категорий населения, проводимых  как на Федеральном так и  на региональном уровне 

Потенциальный заемщик должен обладать достаточным  уровнем дохода, который зависит  от:

1.размер совокупного  дохода

2.размер требуемых  кредитных ресурсов, которые зависят  от стоимости желаемой квартиры

3.наличие собственных  средств для первоначального взноса

4.срок кредитования 

Критерии на которые должен обращать внимание потенциальный  заемщик:

1.реальная стоимость  кредита

2.скорость оформления  договора

3.возможность  досрочного погашения долга

4.удобство платежа(наличные, банкомат, в течении скольких дней, лично платит, либо через кого-либо)

5.наличие созаемщиков(члены  семьи)

6.требования  банка к платежеспособности клиента:

7.возможность  рефинансирования кредитов в  случае снижения % ставок по кредиту

8.наличие штрафных  санкций за несвоевременное исполнение обязательств 

Переписать.

Инструменты ипотечного кредитования:

1.

2.

3. «шаровые»  платежи – общее наименование  нескольких разновидностей ипотек, которое означает нерегулярные  амортизационные платежи, а крупный  итоговый платеж по долгу.

Шаровые платежи  имеют следующие разновидности:

-постоянная  или отсрочная ипотека –заключается  в том, что в течении всего  кредитного периода выплачиваются  только %, а основная сумма долга  выплачивается единой заключительной  суммой по окончанию срока  кредитования

-ипотека с  замораживанием процентных выплат  – выплаты отодвигаются на  конец периода вместе с выплатами  по основному долгу

-частично самоамортизируемая  ипотека с итоговым шаровым  платежом – предполагает частичные  периодические выплаты, как основного долга так и процентов с последующей разовой оплатой всех остаточных сумм

-ипотека с  постепенной выплатой только  основного долга – последний  разовый платеж включает остаток  всего долга по оплате кредитных  услуг(оплата %)

4.ипотечные кредиты  с нарастающими платежами. Данная разновидность делится на 2 группы:

1.дает возможность  заемщику снизить кредитную нагрузку  первые периоды кредитования

2.позволяет быстрее  погасить кредит, уменьшив при  этом процентные выплаты

Эти группы подразделяются на следующие виды:

-ипотечные кредиты с постепенным увеличением платежей

-ипотечный кредит  «ярусными» платежами –заемщик  первые периоды выплачивает суммы  меньше, чем последующие, рассчитан  на более 30 лет

-ипотечный кредит  с быстрым погашением – к  концу периода нарастают платежи, что позволяет заемщику быстро погасить кредит

-ипотечный кредит  с погашением каждые 2 недели –  сокращает кредитную нагрузку  на заемщика

5.альтернативный  инструменты ипотечного кредитования- механизм работы данных инструментов  учитывает постепенный рост инфляции,  путем применения различных схем, индексов и дополнительных внутренних инструментов. Альтернативные инструменты представляют собой платежи с индексацией, причем индексируется как основная сумма долга, так и проценты по кредиту

6.ипотечные кредиты предусматривающие финансовый интерес кредитора – подобные модели кредитования предполагают финансовый интерес кредитора компенсирующий льготное кредитование или иные льготы для заемщика. Кредитор предоставляет более низкую процентную ставку в обмен на долю возрастаний стоимости недвижимости, либо долю в текущем доходе, которая может быть определена в % от регулярных денежных поступлений. Разновидности этих ипотечных кредитов:

А)ипотека с  участием кредитора в приросте стоимости  недвижимости –финансовый интерес кредитора в данном случае заключается в получении определенного процента от разницы прироста стоимости недвижимости после ее продажи, участие кредитора в приросте стоимости недвижимости составляет от 20%-50%. Оплата договорного участия кредитора в стоимости недвижимости производится при:

1.продаже недвижимости

2.при передаче  собственности

3.при выплате  или рефинансировании кредита

Данный вид  ипотеки дает возможность варьировать  с налоговыми выплатами как заемщику так и кредитору

Б)ипотека с  совместным участием заемщика и кредитора – предполагает получение кредитором доходов от финансируемой недвижимости в различных формах

В)долевая ипотека  – предполагает в участии ипотечном  кредитовании помимо кредитора и  заемщика еще и третьего лица. Участие  третьего лица осуществляется в виде оплаты им всего первоначального взноса за кредит, а также в виде участия в оплате ежемесячных взносов, обмен на получение им части доходов от прироста стоимости недвижимости

7.инструменты  встраиваемые в различные ипотечные  схемы:

-ипотека с дисконтом – это ипотека с пониженной ставкой под кредит выплачиваемой заемщиком в обмен на повышенный дисконт, при этом сумма которую получает заемщик меньше суммы указанной в договоре на величину дисконта и все последующие выплаты по основному долгу и процентам определяются исходя из его полного объема. Ипотеки с дисконтом используются для решения следующих задач:

1.уменьшение  сроков кредита

2.уход заемщиками  от налога(льготное налогообложение)

3.уход кредиторами  от предельной кредитной ставке

Данная ипотека  применяется при строительстве  жилья с целью быстрой реализации этой недвижимости

-ипотека с залоговым счетом – часть первичного взноса помещается на специальный сберегательный залоговый счет, который в течении первых лет является источником пополнения ежемесячных выплат. Низкие первоначальные платежи компенсируемые таким образом, постепенно растут и начинают в какой – то момент времени превышать платежи по стандартной ипотеке

8.кредиты под  залог имеющейся недвижимости  на различные нужды заемщика:

-обратная ипотека  –финансовое соглашение о том,  что кредитор производит периодически  выплаты заемщику, таким образом  остаток основной суммы кредита  и сумма накапливаемых процентов  не уменьшается, а увеличивается

-кредитные линии  обеспечиваемые жильем – залог недвижимости для обеспечения кредитной линии, действующей в течении длительного времени, которое используется на потребительские нужды заемщика 
 

Тема5. Специфика банковских рисков при ипотечном  кредитовании.