Ипотечное кредитование

5.купонная книжка  – она состоит из отдельных  купонов на которых обозначена  сумма выплаты, % и дата выплаты.  Держатель закладной может получать % при предъявлении этого купона. Срок действия купонной книжки 30 лет, если по истечению 4-х лет выплаты пропускаются, то право на получение выплат утрачивается. 

Типы  закладных: ПЕРЕПИСАТЬ) 

Первичный и вторичный рынок  закладных

Первичный рынок  закладных – это сегмент кредитно – финансового рынка, непосредственно  охватывающий деятельность ипотечных банков и  иных финансовых институтов по кредитованию физических и юридических лиц, под залог конкретного объекта недвижимости

Основным инструментом на первичном рынке закладных  является – кредитный договор(закладная). Залог недвижимости я является непременным и ключевым условием кредита на отношения судозаемщиком и ипотечным банком, а также на тип займа и форму закладной влияют следующие факторы:

-общий социальный  статус и имущественное состояние  клиента

-специфика закладываемой недвижимости

-размер кредита

-общая ситуация  на рынке судного капитала  и ее прогноз на перспективу

-другие факторы 

Схема появления  закладной на первичном рынке

Заявление клиента         оценка недвижимости      андеррайтинг     предоставление кредита и оформление закладной       регистрация объекта недвижимости       обслуживание закладной ипотечным банком

андеррайтинг - Проверка клиента, сможет ли он выплатить кредит 

Важной особенностью деятельности ипотечного банка является пополнение кредитных ресурсов, которые будут предложены будущим клиентам. Для решения этой задачи банк не имеет других средств, кроме как продажи всех или частично имеющихся в его портфеле закладных, другим профессиональным участникам ипотечного рынка, таким образом формируется вторичный рынок закладных

Вторичный рынка  закладных – это сегмент общего кредитно-финансового рынка в  котором происходит формирование совокупного  кредитного портфеля ипотечной системы, за счет персонифицированных закладных  в обеспеченные доходные бумаги и размещение их среди инвесторов.

Ипотечные банки  выходя на вторичный рынок преследуют 2 цели:

1.пополнить свой  кредитный портфель живыми деньгами  в обмен на закладные с предусмотренным  доходом

2.сохраниь за  собой определенную норму прибыли  по этим закладным

Инвесторы –  это другие коммерческие банки, пенсионы фонды, страховые компании, а также  физические и юр лица, которые приобретают  ценные бумаги(закладные) за реальные деньги.

Нормальной для  воспроизводства всей системы ипотеки  является ситуация, когда доход предлагаемый инвесторам по ценным бумагам, будет превышать средние ставки срочных депозитов на 0,5 – 1%. Дополнительный стимул для приобретения инвесторами ценных бумаг является высокая надежность, которая по мимо недвижимости обеспечивается мощными государственными гарантиями и страховками. 

Основные  этапы ипотечного кредитования:

1 этап.предворительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит. На данном этапе проводится собеседование с потенциальным заемщиком, в ходе которого решаются следующие вопросы:

-определяется  круг клиентов, которые с точки  зрения банка, могут быть потенциальными  заемщиками, доходы которых позволяют  им претендовать на жилищный  ипотечный кредит и они имеют  намерения приобрести в собственность  жилье.

-клиенты получают необходимую информацию относительно порядка и условия предоставления банком жилищных ипотечных кредитов:

А)требования банка  к платежеспособности и кредитоспособности заемщика, требования к предмету залога, требования к обеспечению кредита  к оценке залогового имущества и страхованию

Б)список документов необходимый для получения кредита

В)требования к  обеспечению возвратности кредита

Г)предоставление клиентам права кредитору на проверку предоставленной им информации, относительно трудоустройства получаемых доходов  и кредитной истории

Д)требования кредитора  к оценке залогового имущества, его  физическому состоянию и правовому  статусу(проверяется квартира, отчет  об оценки, все справки подтверждающие, что данная квартира не находится  в залоге

Е)порядок заключения кредитного договора, договора купли-продажи и договор об ипотеки

Ж)порядок оформления закладной

З)порядок и  сроки предоставления и погашения  кредита, права и обязанности  банка и клиентозаемщика 

-проводится  предварительный расчет максимально  допустимой сумы кредита, ежемесячные платежи клиента, в счет погашения кредита и % по нему, а также примерная сумма собственных средств, которыми должен располагать заемщик.

2 этап. Сбор и подтверждение полученной информации.  Клиент прошедший процедуру предварительной квалификации получает список документов, которые он должен представить в банк для подтверждения информации, необходимой для принятия решения, по возможности выдачи ему кредита на условии банка.(Паспорт, 2-Ндфл, ден. средства, кредитная история). (около 2-х недель)

3 этап. Оценка  вероятности погашения кредита,  потенциальных заемщиков (андерайтинг). Проводиться анализ собранной  и документальной подтвержденной информации, которая включает в себя:

1) Оценка платежеспособности  потенциального заемщика.

2) Оценка кредитной  истории потенц. Заемщика.

3) оценка достаточности  собственных ден. средств, которыми  располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты других необходимых расходов.

По результатам  проведенного анализа кредитный  инспектор дает заключение об оцене  вероятности погашения кредита.

4 этап. Принятие решений кредитным комитетом о предоставлении кредита. Кредитный комитет изучает кредитное дело потенциального клиента и заключение юриста о приемленности предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита и комитет выносит решение: 1) кредит выдать 2) выдать кредит при определенных условиях 3) отказать в выдачи кредита

5 этап. Выбор заемщиком жилого помещения. Андеррайтинг приобретаемого жилья. Заемщик может подобрать жилье, как до обращения банка, так и после, либо параллельно. Задача кредитора состоит в том, что на основе оценки сделанной оценщиком проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита. Жилье должно соответствовать ряду минимальных требований, предъявляемых к жилому помещению, являющемуся предметом залога и удовлетворять санитарно- техническим нормам по обеспечению здоровью и безопасности жильцов.

6 этап. Определение окончательной суммы кредита, составление сметы расходов заемщика по сделке. При определении окончательной суммы кредита учитываются ежемесячные доходы заемщика и стоимость обеспечения, на основе этого определяется окончательная сумма кредита.  

Сумма кредита = П* (1- (1-i)в степени-n) \ i

П- максимально  допустимая сумма ежемесячного платежа  по кредиту, включающая платежи по основному  долгу и процентов.

n- Число платежных периодов (если ежемесячно- то число месяцев)

i- Процентная ставка за соответствующий период (годовая % ставка за соответствующий период, т.е в месяц). 

Максимальный  размер кредита, который может быть выдан заемщику, исходя из стоимости предоставляемого обеспечения.

КЗ = Sk/ Sни

Sk - сумма кредита

Sни - стоимость недвижимого имущества

З. - залог

КЗ (70- 80 % от оценочной  стоимости, приобретаемого имущества.) 

 

7 этап. Заключение кредитной сделки:

1.заключение  договора страхования:

-договор страхования  риска утраты и повреждения  квартиры(квартира – предмет  залога) – имущественное страхование;

-договор страхования  жизни и потери трудоспособности  заемщика – личное страхование(если  человек умрет);

-договор страхования  права собственности владельца квартиры – имущественное страхование(если сменятся собственники);

2.заключение  кредитного договора и договора  ипотеки. Происходит одновременно  с заключением договора купли-продажи  квартиры, заключается в простой  письменной форме и по требованию банка может быть заверен у нотариуса

3.государственная  регистрация договора залога. Ипотека  должна быть зарегистрирована  в течении одного месяца со  дня поступления необходимых  документов в орган осуществляющий  государственную регистрацию ипотеки.  Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеки в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дата этой регистрации считается день когда совершена эта запись. Срок 7-10 дней. Обслуживание ипотечного кредита банка включает в себя:

-сбор ежемесячных  платежей по кредиту и страховке. (Либо вычитается из з/п, списывается  с расчетного счета, наличными)

-составление  графика ежемесячных платежей  для заемщика(что основная сумма  долга, а что %)

-введение отчетности  по выданным кредитам

-оформление  досрочных платежей в погашении  кредита

-создание резерва  по кредитам

-работа с  проблемными кредитами(с заемщиками, которые не вовремя или вообще  не выплачивают платежи) 

Оценка  вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком.

(Каким образом  банк проверяет платежеспособность  и т.д заемщика):

1.оценка платежеспособности  потенциального заемщика:

1.1. К1 = П/Д,      К1 – отношение ежемесячного  платежа заемщика по ипотечному  кредиту к его совокупному доходу; П – ежемесячные платежи по ипотечному кредиту; Д – совокупный ежемесячный чистый доход заемщика; - значение коэффициента не должен превышать 30-45%

1.2. К2 = О1/Д = (О+П)/Д,  К2 – отношение ежемесячных  долгосрочных обязательств заемщика  к совокупному доходу; О1 – совокупные ежемесячные обязательства заемщика; О- обязатества заемщика; - не должен превышать 65%

1.3. К3= Ж/Д, 

        К4 = О2/Д = (О+Ж)/Д

К3,К4 – дополнительные справочные коэффициенты